Abogados especialistas en Compraventa de Vivienda, Pisos e Inmuebles en Madrid

Comprar o vender una vivienda en Madrid es un paso importante, pero también puede convertirse en una fuente de estrés si no se gestiona bien. ¿Y si hay cláusulas ocultas en el contrato? ¿Y si la propiedad tiene cargas o deudas que desconoces? ¿Qué pasa si después de la firma descubres problemas que nadie te mencionó?

Aquí es donde contar con un abogado especialista en derecho inmobiliario y compraventa de vivienda en Madrid marca la diferencia. No solo revisamos cada documento para evitar errores que puedan salirte caros, sino que también nos aseguramos de que todo el proceso sea claro, seguro y sin complicaciones para ti.

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Aspectos clave de la compraventa de inmuebles en Madrid

Marco legal: Código Civil, Ley Hipotecaria y LCCI

La compraventa de bienes inmuebles en España se rige por los artículos 1445 a 1525 del Código Civil, que regulan los elementos esenciales (consentimiento, objeto y precio), las obligaciones del vendedor (entrega, saneamiento por evicción y por vicios ocultos) y las del comprador (pago del precio). El artículo 1462 CC establece la entrega como tradición real o instrumental (escritura pública = entrega presunta).

La inscripción de la transmisión se rige por la Ley Hipotecaria (texto refundido de 8 de febrero de 1946) y su Reglamento. El artículo 34 LH consagra el principio de fe pública registral: el tercero de buena fe que adquiere a título oneroso del titular registral queda protegido frente a vicios anteriores no inscritos.

Para compraventas financiadas con hipoteca firmada desde el 16 de junio de 2019, aplica la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que impuso nuevos requisitos de transparencia, asesoramiento previo notarial obligatorio (acta de información), limitación de cláusulas abusivas, vencimiento anticipado tasado (art. 24 LCCI) y reglas sobre comisiones de subrogación y novación.

Tipos de arras y consecuencias jurídicas

Antes de firmar la escritura pública, comprador y vendedor formalizan un contrato de arras que regula la reserva del inmueble y las consecuencias del desistimiento. La elección del tipo determina el régimen aplicable:

• Arras penitenciales (art. 1454 CC): facultan a cualquiera de las partes a desistir del contrato. Si desiste el comprador pierde la señal entregada; si desiste el vendedor devuelve el doble de lo recibido. NO permiten exigir el cumplimiento forzoso.
• Arras confirmatorias: funcionan como anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato (entrega o pago) más daños y perjuicios, o la resolución con devolución del precio e indemnización (art. 1124 CC).
• Arras penales: la cantidad entregada opera como cláusula penal indemnizatoria, sin liberar del cumplimiento del contrato. Su régimen se rige por los artículos 1152-1155 CC.

La calificación es esencial: en defecto de pacto expreso, la jurisprudencia del Tribunal Supremo presume arras confirmatorias (vinculan a cumplir), NO penitenciales. La cláusula debe ser inequívoca, idealmente con remisión expresa al artículo 1454 CC si las partes quieren la opción de desistimiento. Nuestro modelo de contrato de arras penitenciales ya incluye esa remisión.

Impuestos en la compraventa: ITP, AJD, IVA y plusvalía municipal

La fiscalidad varía según el tipo de operación:

• Vivienda de segunda mano (entre particulares): sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 6% sobre el valor de referencia catastral. Para vivienda habitual hasta 250.000 € con compradores menores de 35 años, el tipo se reduce al 4%.
• Vivienda nueva (promotor o profesional): sujeta a IVA del 10% y a Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 0,75% sobre la cuota del IVA en la Comunidad de Madrid. Para VPO o vivienda especial, el IVA puede reducirse al 4%.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): se devenga al transmitir el inmueble y la paga el vendedor. Tras la STC 182/2021 y el RD-Ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre la base objetiva (valor catastral × coeficientes) o la base real (diferencia entre valor de adquisición y transmisión), aplicando la menor. Si no hay ganancia patrimonial real, la operación está no sujeta.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): el periodo se prorratea entre vendedor y comprador conforme a la STS 409/2016. Conviene pactar en escritura quién asume el IBI del ejercicio en curso.
• IRPF / Impuesto sobre Sociedades: el vendedor tributa por la ganancia patrimonial obtenida (diferencia entre valor de adquisición actualizado y valor de transmisión). Exenciones aplicables: reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años con vivienda habitual, dación en pago.

Recomendamos planificar fiscalmente la operación antes de firmar las arras: el ahorro tributario puede superar varios miles de euros y algunas opciones requieren cumplir requisitos con plazos cerrados.

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