Reclamación de rentas

¿Cómo efectuar la reclamación extrajudicial de rentas?

Lo primero que se debe destacar es que el proceso de cobro se encuentra diferenciado en dos grandes fases: la primera es la fase extrajudicial y la fase judicial. En esta oportunidad, nos enfocaremos en la primera etapa, ya que lo ideal, es que el deudor pague con la sola reclamación efectuada por el arrendador de manera amistosa.

Por ello, se debe acudir a los tribunales sólo cuando la vía extrajudicial sea infructuosa.

Fase amistosa o extrajudicial

La intención en este primer momento, es contactar al deudor y formalizar la solicitud de abono de la deuda. Esto se efectúa mediante comunicaciones escritas, en las cuales se le notifica el monto de la deuda existente, y se le concede un plazo determinado para que proceda al pago. En este sentido, se recomienda que este tiempo no exceda los diez días.

Es probable que con el sólo requerimiento, su deudor decida ignorar su petición. También puede ocurrir que se niegue a recibir las comunicaciones que al efecto se realicen, para alegar en un futuro que no se dio por enterado de su requerimiento.

En todo caso, lo natural es continuar con un segundo intento, esta vez a través de contacto telefónico. Probablemente, de esta forma el inquilino se muestre dispuesto a conversar y expresar los motivos de su retraso en los pagos y se pueda llegar a un acuerdo.

Ahora bien, si estos intentos no dan ningún resultado, la última tentativa amistosa será una comunicación que cumpla con lo antes señalado, pero añadiendo la mención expresa del inicio de las medidas judiciales, siempre que no realice el pago correspondiente dentro de un breve plazo.

Probablemente esta advertencia tenga un efecto en el arrendatario y proceda a realizar el pago, aunque todo dependerá del tipo de deudor de que se trate.

Consideraciones sobre la comunicación escrita

En un principio puede parecer que esta reclamación extrajudicial, no surtirá ningún efecto en el deudor. Pero lo cierto es que esto va más allá de la simple petición de pago y nos servirá como prueba más adelante si el asunto termina en tribunales. 

Modo de interrupción de la prescripción

Uno de los primeros efectos que tendrá esta comunicación, es la de interrumpir los lasos de prescripción de su acción. Es decir, si una vez vencido el plazo en el que el deudor debía pagar, usted como acreedor deja pasar el tiempo señalado por ley sin efectuar ninguna acción para realizar el reclamo, ya no podrá hacerlo después. La acción habrá prescrito, pues transcurrido este tiempo se asume que no tiene interés.

Sin embargo, estos plazos de prescripción pueden ser interrumpidos y una manera de hacerlo es con la reclamación extrajudicial, en el caso de las deudas. Es importante indicar, que el Código Civil no establece una fórmula concreta para esta reclamación extrajudicial, por lo que será vital que pueda demostrarse su realización.

Formalidades para la reclamación extrajudicial

Visto que el Código Civil no señala un instrumento único o uniforme para realizar la reclamación extrajudicial, la cual nos permita interrumpir la prescripción, la más usada es la comunicación escrita.

Pero con sólo este elemento podría no ser suficiente para probar que se ha requerido el pago de forma amistosa o extrajudicial. Por ello, además de realizar una carta de reclamación dirigida al inquilino, se debe procurar que se realice mediante un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Otras formalidades que ayudarán, son el envío de un telegrama o un requerimiento notarial.

A conocimiento del deudor

Por otro lado, para que esta comunicación surta sus efectos, es esencial que la misma llegue a conocimiento del arrendatario. De allí, la relevancia de que contenga la dirección del deudor. En este sentido, vale señalar que aunque el deudor se niegue a recibirla, esto no perjudicará sus derechos como acreedor.