Entender la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el primer mandamiento para cualquier propietario o inquilino en España. No es solo un texto legal; es el manual de instrucciones que rige tu hogar o tu inversión inmobiliaria.
Sin embargo, en 2026, consultar el BOE puede ser confuso. La normativa actual es un híbrido entre la Ley 29/1994 original y las profundas modificaciones introducidas por la reciente Ley de Vivienda (Ley 12/2023). Conceptos como «zona tensionada», «gran tenedor» o el «índice de precios» han cambiado las reglas del juego.
Esta guía «traduce» el articulado legal a un lenguaje claro, práctico y directo, cubriendo todo lo que necesitas saber sobre contratos, precios y derechos.
¿Qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 y sus modificaciones en 2026?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (conocida como Ley 29/1994, de 24 de noviembre) es la norma estatal que regula los alquileres de fincas urbanas en España. Su entrada en vigor marcó el fin de los alquileres de renta antigua, buscando un equilibrio entre arrendador y arrendatario.
No obstante, esta ley es un organismo vivo. Ha sufrido múltiples cambios mediante Real Decreto-ley, siendo los más relevantes los de 2013, 2019 y, crucialmente, las modificaciones derivadas de la Ley por el Derecho a la Vivienda.
¿Qué texto se aplica a mi contrato? La regla de oro es la fecha del contrato.
- Contratos celebrados con anterioridad: Se rigen por la normativa vigente en el momento de su firma (respetando las disposiciones transitorias).
- Contratos actuales (2026): Se rigen por la versión consolidada actual, que incorpora límites de precios y nuevas protecciones frente al desahucio.
Ámbito de aplicación: ¿Vivienda habitual o uso distinto de vivienda?
La LAU distingue radicalmente dos tipos de arrendamientos. Saber en cuál estás clasificado es vital, ya que sus normas son distintas.
1. Arrendamiento de vivienda habitual (Artículo 2)
Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Protección: Máxima. Las normas son imperativas (obligatorias) para proteger al inquilino.
- Incluye: Trasteros, plazas de garaje y otras dependencias accesorias si se alquilan junto con la vivienda.
2. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (Artículo 3)
Cualquier alquiler que no sea permanente. Aquí la voluntad de las partes tiene prioridad sobre la ley.
- Arrendamiento de temporada: Alquileres por meses (estudiantes, verano, trabajo temporal) donde no hay finalidad de residencia indefinida.
- Local de negocio: Locales comerciales, oficinas o naves industriales.
- Actividad: Profesional, recreativa, asistencial o cultural.
Nota importante: Muchos propietarios intentan usar el contrato de temporada para esquivar la LAU de vivienda. Si el inquilino demuestra que vive allí de forma permanente, la ley considerará el contrato como «de vivienda» con todas sus garantías, anulando las cláusulas abusivas (fraude de ley).
Duración del contrato: Prórrogas obligatorias y tácitas
La duración es uno de los puntos que genera más ansiedad. La ley establece un sistema de plazos mínimos para garantizar la estabilidad del hogar.
El plazo mínimo obligatorio (Artículo 9)
Aunque firmes un contrato por un año, el inquilino tiene derecho a quedarse más tiempo.
- Arrendador persona física: La duración mínima garantizada es de cinco años.
- Arrendador persona jurídica (empresa): La duración mínima es de siete años.
Si el contrato es inferior a estos plazos, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años, salvo que el inquilino comunique su deseo de irse con 30 días de antelación.
La prórroga tácita (Artículo 10)
Una vez agotados los 5 o 7 años, si ninguna de las partes avisa a la otra de su voluntad de no renovarlo, el contrato entra en una nueva fase: la prórroga tácita.
- Preaviso del arrendador: Debe avisar con 4 meses de antelación si quiere recuperar la vivienda.
- Preaviso del arrendatario: Debe avisar con 2 meses.
- Duración de la prórroga: Si nadie avisa, el contrato se extiende por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales.
Desistimiento del contrato (Artículo 11)
El inquilino puede irse antes de tiempo, pero con condiciones:
- Deben haber transcurrido al menos seis meses.
- Debe avisar con 30 días de antelación.
- Penalización: Las partes pueden pactar una indemnización (habitualmente una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir). Si no está escrita en el contrato, no se puede cobrar.
La Renta y su Actualización: Nuevos límites e índices en 2026
Este es el apartado que más cambios ha sufrido recientemente. La libertad de pacto en el precio tiene ahora «techos» legales.
Determinación de la renta inicial
En principio, la renta es libre. Excepción: Si la vivienda está en una Zona de Mercado Residencial Tensionado declarada por la Comunidad Autónoma.
- Pequeño tenedor: El precio no puede superar la renta del contrato anterior (con ajustes por IPC).
- Gran tenedor (más de 5 o 10 inmuebles): El precio no puede superar el límite máximo del índice de precios de referencia publicado por el Ministerio.
Actualización anual de la renta (Artículo 18)
Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse anualmente si se ha pactado expresamente.
- Desvinculación del IPC: En 2026, la actualización ya no puede estar ligada ciegamente al IPC si este es muy alto.
- El tope legal: Existe un límite (definido anualmente o por el nuevo Índice de Actualización) que impide subidas desproporcionadas. El arrendador gran tenedor está obligado a respetar este tope. El pequeño tenedor puede negociar, pero si no hay acuerdo, se aplica el tope.
Consejo pro: El propietario debe notificar la subida por escrito, detallando el porcentaje aplicado. Si no se notifica, no se puede cobrar la subida ni reclamar atrasos.
¿Quién paga qué? Gastos, Fianza y Obras de conservación
La convivencia contractual suele romperse por discusiones sobre quién paga una reparación. La LAU es clara al respecto.
Obras de conservación (Artículo 21)
El arrendador está obligado a realizar (y pagar) todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Excepción: Cuando el deterioro sea imputable al inquilino o sean «pequeñas reparaciones» derivadas del uso ordinario (ej: cambiar una bombilla, arreglar una cisterna que gotea por uso).
Obras de mejora (Artículo 22)
Si el propietario realiza obras que mejoran la eficiencia o calidad (no solo arreglar lo roto), puede tener derecho a elevar la renta, pero solo pasados los cinco primeros años (o siete) del contrato, y con límites estrictos basados en el capital invertido.
La Fianza y Garantías (Artículo 36)
- Fianza legal: Es obligatorio exigir y depositar una mensualidad de renta en metálico para viviendas (dos mensualidades para uso distinto de vivienda).
- Garantías adicionales: El arrendador puede pedir avales o depósitos extra, pero en arrendamientos de vivienda, estas garantías no pueden exceder de dos mensualidades de renta adicionales.
Derechos de adquisición preferente: Tanteo y Retracto
Si el propietario decide vender la vivienda alquilada, el inquilino tiene prioridad para comprarla.
- Derecho de Tanteo: Antes de vender, el dueño debe avisar al inquilino del precio y condiciones. El inquilino tiene 30 días naturales para igualar la oferta.
- Derecho de Retracto: Si el dueño vendió sin avisar o mintiendo en el precio, el inquilino puede deshacer la venta y comprarla él por el precio real.
Renuncia: En los contratos actuales es muy común incluir una cláusula donde el inquilino renuncia a estos derechos de adquisición preferente. Es legal, pero debe figurar expresamente.
Resolución y extinción del contrato: ¿Cuándo se puede romper el alquiler?
El contrato puede finalizarse por las causas tasadas en el Artículo 27.
Causas del arrendador para echar al inquilino
- Falta de pago de la renta o suministros.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión inconsentida.
- Realización de daños dolosos u obras no consentidas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Necesidad permanente de vivienda: El propietario puede recuperar la casa para sí mismo o familiares de primer grado (hijos, padres) o cónyuge tras divorcio, si ha transcurrido al menos un año de contrato y esta posibilidad se recogió expresamente en el contrato inicial.
Causas del inquilino para romper el contrato
- El arrendador no realiza las reparaciones necesarias.
- El arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.
Preguntas Frecuentes sobre la LAU (FAQ)
¿Qué pasa si el propietario quiere recuperar la vivienda para un familiar?
Solo puede hacerlo si ha pasado el primer año y, fundamentalmente, si esta causa se incluyó en una cláusula específica al firmar el contrato. Si el contrato no dice nada, el propietario debe esperar a que finalicen los 5 años. Además, debe ocupar la vivienda en un plazo de 3 meses tras el desalojo; si no lo hace, el inquilino puede pedir volver o una indemnización.
¿Es legal pedir más de un mes de fianza en 2026?
La fianza estricta (la que se deposita en el organismo autonómico) es de un solo mes. Sin embargo, el propietario puede pedir una «garantía adicional». La suma de la fianza legal y la garantía adicional no puede superar el equivalente a tres mensualidades de renta en total.
¿Cómo afecta si el propietario es un Gran Tenedor?
Si tu casero es un Gran Tenedor (persona física o jurídica con más de 10 inmuebles, o 5 en zona tensionada), las reglas cambian. Tiene más restricciones para subir el alquiler (debe ceñirse al índice de precios) y, en caso de querer iniciar un desahucio por impago, debe someterse a un procedimiento previo de conciliación obligatoria para demostrar que el inquilino no es vulnerable.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
