En el ámbito del Derecho Civil e Inmobiliario, la propiedad de una vivienda no es un concepto monolítico. A menudo, lo que entendemos como «ser dueño» se desglosa legalmente en dos figuras que pueden recaer sobre personas distintas: la nuda propiedad y el usufructo.
Para entenderlo de forma sencilla, debemos partir de la fórmula del pleno dominio:
Pleno Dominio = Nuda Propiedad (Titularidad) + Usufructo (Uso y disfrute)
Esta distinción es fundamental tanto en la planificación de herencias como en operaciones inmobiliarias de inversión. En Lexway Abogados, asesoramos cada día a clientes en Madrid y Guadalajara para redactar contratos que protejan sus intereses en este tipo de desmembramientos del dominio.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueña de un bien, pero con la limitación de no poder disfrutarlo ni poseerlo, ya que ese derecho pertenece al usufructuario.
Como su nombre indica, la propiedad está «desnuda»: tienes el título, pero no tienes las llaves para entrar a vivir cuando quieras. El nudo propietario ostenta la titularidad del inmueble, pero la posesión y disfrute recae en un tercero.
Diferencias clave: Nudo Propietario vs Usufructuario
Mientras que el nudo propietario es el titular jurídico, el usufructuario es quien tiene el derecho a usar el inmueble y percibir sus frutos (por ejemplo, cobrar un alquiler si decide arrendarlo).
| Concepto | Nudo Propietario | Usufructuario |
| Titularidad | Sí, es el dueño legal. | No, solo tiene el derecho de uso. |
| Uso de la vivienda | No puede vivir en ella sin permiso. | Sí, tiene el uso exclusivo. |
| Alquiler | No puede alquilarla (no tiene el uso). | Sí, puede alquilarla y cobrar la renta. |
| Venta | Puede vender la nuda propiedad (respetando el usufructo). | Puede vender su derecho de usufructo (es raro, pero legal). |
Derechos y obligaciones del Nudo Propietario
Aunque no pueda vivir en la casa, el nudo propietario mantiene derechos importantes sobre el activo.
Derechos del nudo propietario
- Derecho a vender: Puede vender la nuda propiedad a un tercero. El comprador adquirirá el bien con la carga del usufructo (tendrá que esperar a que este se extinga para tener el pleno dominio).
- Derecho a hipotecar: Es posible hipotecar la nuda propiedad, aunque la ejecución de la garantía no puede perjudicar al usufructuario.
- Realizar obras y mejoras: Tiene derecho a realizar obras siempre que no disminuyan el valor del usufructo ni perjudiquen el derecho del usufructuario.
- Recuperar el uso: Al fallecimiento del usufructuario (o fin del plazo), recupera automáticamente el pleno dominio.
Obligaciones
- Reparaciones extraordinarias: El Código Civil establece que las reparaciones estructurales o de gran envergadura corren a cargo del propietario.
- Respetar el usufructo: No puede alterar las características de la cosa ni realizar actos que perjudiquen el disfrute del usufructuario.
Si estás pensando en adquirir una propiedad bajo este régimen, te recomendamos revisar nuestros pasos para comprar vivienda en España para evitar sorpresas registrales.
Vender la nuda propiedad: Solución para mayores de 65 años
Una operación cada vez más frecuente es la venta de la nuda propiedad por parte de personas mayores de 65 años que desean obtener liquidez sin abandonar su hogar.
En este modelo, el propietario vende la titularidad a un inversor pero se reserva el usufructo vitalicio. A cambio, recibe una compensación económica que puede ser:
- Pago único: Recibir todo el capital de golpe.
- Renta vitalicia: Recibir una mensualidad de por vida.
Esta fórmula permite complementar la pensión, algo crucial ante los cambios en la nueva ley de jubilación anticipada, asegurando que el vendedor pueda seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento. El precio de venta dependerá de la esperanza de vida del usufructuario: cuanto mayor sea, más valor tendrá la nuda propiedad (porque el inversor recuperará antes el pleno dominio).
Fiscalidad y Gastos: ¿Quién paga el IBI y la Comunidad?
Este es el punto más conflictivo. Para evitar disputas, es vital saber qué gastos corran a cargo de cada parte:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el sujeto pasivo es el usufructuario. Sin embargo, en las relaciones internas, suele pactarse que lo pague el nudo propietario (especialmente en ventas de nuda propiedad de ancianos). Si no hay pacto, corresponde al usufructuario (salvo en Cataluña, donde la regulación es distinta).
- Gastos de Comunidad:
- Las cuotas ordinarias (luz de escalera, limpieza) corresponden al usufructuario (quien disfruta los servicios).
- Las derramas extraordinarias (reparación de fachada, ascensor) corresponden al nudo propietario.
Para entender mejor estas derramas, puedes consultar nuestra guía sobre la ley de propiedad horizontal.
- Suministros: Agua, luz y gas corren siempre a cargo del usufructuario.
Extinción del usufructo: La consolidación del dominio
El usufructo es, por naturaleza, temporal. Generalmente se extingue por la muerte del usufructuario. En ese momento, se produce la consolidación del dominio: la nuda propiedad y el usufructo se funden de nuevo en una sola persona, que pasa a tener la plena propiedad.
Si el inmueble estaba alquilado por el usufructuario, el contrato de arrendamiento se extingue (salvo en arrendamientos rústicos o excepciones de la LAU), por lo que el propietario recupera la vivienda libre de ocupantes. Si necesitas realizar reformas tras recuperar la posesión, revisa cómo reclamar reformas si hubo daños o mala ejecución anterior.
Asesoramiento jurídico en Madrid y Guadalajara
Operar con la nuda propiedad requiere una redacción contractual impecable. Si eres inversor, debes protegerte ante posibles impagos de gastos del usufructuario; si eres vendedor (usufructuario), debes blindar tu derecho a residir de por vida sin interferencias.
En Lexway Abogados, somos expertos en Derecho Civil e Inmobiliario:
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
