El marco legal que regula el alquiler de viviendas en España ha experimentado cambios importantes.
La normativa busca equilibrar los derechos de propietarios y las garantías para los inquilinos, especialmente aquellos en situación de vulnerabilidad.
Entender el procedimiento de desahucio es fundamental para cualquier propietario que se enfrente a un impago.
Conocer los pasos, los plazos y las obligaciones legales evita errores que pueden retrasar o invalidar el proceso. Esta guía detalla cómo funciona el desalojo de inquilinos según la legislación vigente.
¿En qué consiste la nueva Ley de Vivienda 2025 según el BOE?
La legislación actual sobre arrendamientos urbanos se apoya principalmente en la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Esta normativa introduce modificaciones clave que afectan directamente a los procedimientos de desahucio.
Es importante tener en cuenta que las referencias al Boletín Oficial del Estado (BOE) son la única fuente fiable para interpretar la ley.
¿Cuál es el marco legal vigente para el desahucio?
La normativa principal es la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Sin embargo, su aplicación se complementa con reformas procesales, como las contempladas en la Ley de Eficiencia Procesal.
Estas leyes definen las reglas para iniciar cualquier procedimiento de desalojo. También establecen nuevas obligaciones de comunicación y mediación antes de poder presentar una demanda judicial.
¿Qué objetivos persigue esta nueva ley para echar inquilinos?
La ley tiene un doble objetivo. Por un lado, busca ofrecer una mayor protección a los inquilinos que se encuentran en una situación de vulnerabilidad social y economica documentada.
Por otro lado, incluye medidas para agilizar el desalojo de inquilinos. La idea es que los propietarios en casos de impago puedan recuperar su inmueble en un plazo razonable si cumplen todos los requisitos que marca la ley.
¿Cuándo permite la ley echar a un inquilino por impago?
Un propietario no puede desalojar a un inquilino sin una orden judicial. Para obtenerla, debe acreditar una de las causas legalmente establecidas y haber cumplido con ciertos pasos previos.
La causa más común es el impago del alquiler, pero existen otras.
¿Qué causas legales permiten el desalojo de inquilinos morosos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara sobre los motivos que justifican un desahucio. El principal es la falta de pago de una o más mensualidades de la renta acordada en el contrato.
Otras causas incluyen el impago de suministros que correspondan al inquilino, la no renovación del contrato de alquiler sin que el arrendatario abandone la vivienda o el incumplimiento grave de otras cláusulas contractuales, como subarrendar sin permiso o realizar obras no autorizadas.
¿Qué requisitos se deben cumplir antes de presentar la demanda?
Antes de presentar una demanda, la ley exige al propietario cumplir con varias formalidades. Primero, debe realizar una reclamación escrita al arrendatario, dándole la oportunidad de saldar la deuda.
Además, con las nuevas reformas, se establece como requisito intentar un procedimiento de mediación o conciliación antes de acudir a la vía judicial. Este paso es obligatorio y busca una solución amistosa al conflicto.
Procedimiento oficial de desahucio en 2025 paso a paso
El proceso de desahucio es un procedimiento judicial que debe seguir unas fases muy concretas. Cada etapa tiene sus propios plazos y requisitos documentales.
Saltarse uno de estos pasos puede llevar a la inadmisión de la demanda.
1. Presentación de la demanda de desahucio
El proceso comienza cuando se presenta una demanda de desahucio en el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica el inmueble. Es obligatoria la intervención de un abogado y un procurador.
En la demanda se deben exponer los hechos, como la existencia de un contrato y la deuda acumulada. También se debe adjuntar toda la documentación que lo acredite.
2. Fase judicial: Notificación y vista
Una vez admitida la demanda, el juzgado la notifica al inquilino. Este dispone de un plazo legal para oponerse a la demanda y argumentar sus motivos.
Si el inquilino no se opone, el juez puede dictar directamente la orden de lanzamiento. Si hay oposición, se celebra una vista donde ambas partes presentan sus pruebas y argumentos antes de que el juez dicte sentencia.
3. Ejecución del desalojo (lanzamiento) y notificación
La fase final es el «lanzamiento», que es la ejecución forzosa del desalojo. Una comisión judicial se persona en la vivienda para hacer efectiva la orden del juez y devolver la posesión al propietario.
En esta fase pueden intervenir las fuerzas de seguridad si es necesario. Además, el juzgado debe comunicar la situación a los servicios sociales si se detecta una posible vulnerabilidad social y economica.
¿Cómo afecta la nueva ley a los inquilinos vulnerables?
Una de las mayores novedades de la ley es el tratamiento específico para dar a los inquilinos vulnerables mayor protección. El objetivo es evitar situaciones de exclusión social sin anular el derecho del propietario.
¿Qué se considera “situación de vulnerabilidad” legalmente?
La ley establece criterios concretos para definir la vulnerabilidad, que deben ser acreditados por los servicios sociales. Estos criterios están vinculados a los ingresos de la unidad familiar, la presencia de menores, personas con discapacidad o dependientes.
El inquilino debe solicitar activamente este reconocimiento a los servicios sociales de su comunidad autónoma. No es algo que el juzgado determine de oficio sin la petición y acreditación correspondientes.
¿Se puede suspender el desalojo por vulnerabilidad?
Si se acredita la vulnerabilidad, el juez puede suspender el procedimiento de desahucio. Los plazos de esta suspensión varían según quién sea el propietario.
Para propietarios que son personas físicas, la suspensión puede ser de hasta 2 meses. Si el propietario es una persona jurídica (una empresa), el plazo de suspensión se amplía a 4 meses.
¿Cómo es la comunicación entre el juzgado y los servicios sociales?
La ley establece un canal de comunicación obligatorio entre el órgano judicial, el servicio público de justicia y los servicios sociales competentes.
Cuando el juzgado detecta una posible situación de vulnerabilidad, debe notificarlo para que se evalúe el caso. El objetivo es que las administraciones públicas puedan ofrecer una alternativa habitacional a las personas afectadas.
Obligaciones y límites para grandes tenedores
La normativa distingue entre pequeños propietarios y «grandes tenedores», imponiendo a estos últimos obligaciones adicionales.
¿Cuándo se considera a un propietario “gran tenedor”?
Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial. Este número se reduce a cinco si los inmuebles se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado.
Esta calificación obliga al propietario a seguir un procedimiento diferente antes de interponer la demanda de desahucio.
¿Qué obligación especial tienen los grandes tenedores?
Los grandes tenedores tienen la obligación de acudir a un procedimiento de conciliación o intermediación antes de demandar. Deben acreditar ante el juzgado que han intentado llegar a un acuerdo con el inquilino vulnerable.
Este requisito es indispensable para que la demanda sea admitida a trámite. Sin este certificado, el procedimiento judicial no puede comenzar.
¿Qué cambia con la Ley de Eficiencia Procesal en 2025?
La Ley de Eficiencia Procesal busca modernizar y mejorar la eficiencia del servicio público de justicia. Introduce cambios que también afectan a los procesos de desahucio, especialmente en la digitalización de las comunicaciones.
¿Existen plazos de «desahucio exprés»?
Esta ley contempla plazos más cortos para casos muy específicos, como la ocupación ilegal sin título. Sin embargo, su aplicación en desahucios por impago de alquiler está sujeta a las garantías del proceso judicial general.
No debe confundirse con el procedimiento habitual de impago de rentas.
Digitalización y notificación electrónica de procedimientos
Se fomenta el uso de medios telemáticos para las notificaciones judiciales. Esto busca reducir los plazos de comunicación entre el juzgado, el procurador y las partes.
La digitalización pretende hacer el proceso más rápido y eficiente para todos los involucrados.
Preguntas frecuentes sobre el desalojo de inquilinos en 2025
A continuación, respondemos algunas de las dudas más habituales que surgen en torno a este procedimiento.
¿Cómo echar legalmente a un inquilino que no paga en 2025?
La única vía legal es el procedimiento judicial. Debes contratar un abogado y procurador para presentar una demanda de desahucio en el juzgado, tras haber intentado la reclamación previa y la mediación.
¿Cuánto tarda un desahucio actualmente en España?
Los plazos varían mucho según el juzgado y las circunstancias del caso. Si no hay oposición del inquilino ni situación de vulnerabilidad, puede ser más rápido. Sin embargo, el proceso completo, que detallamos en nuestra guía sobre cuánto tarda un desahucio, suele durar varios meses.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?
Si un juez acredita la situación de vulnerabilidad, el desahucio se suspende temporalmente (2 meses si eres particular, 4 si eres empresa). Durante ese tiempo, los servicios sociales deben buscar una solución habitacional.
¿Cuánto cuesta iniciar un procedimiento por impago del alquiler?
El coste incluye los honorarios del abogado y del procurador. También puede haber costes de cerrajero si es necesario para el lanzamiento. Es recomendable solicitar un presupuesto cerrado antes de iniciar el proceso.
Conclusión: Asesoramiento legal es clave
El proceso legal para echar a un inquilino en 2025 está muy regulado y exige el cumplimiento estricto de cada paso. La nueva ley añade requisitos de mediación y protecciones para inquilinos vulnerables que los propietarios deben conocer.
La información legal precisa solo se encuentra en fuentes como el Boletín Oficial del Estado (BOE) y las guías del Ministerio de Justicia. Ante un caso de impago, la mejor opción es actuar con rapidez y contar con asesoramiento profesional.
En Lexway Abogados, somos especialistas en derecho inmobiliario y arrendamientos. Si se enfrenta a un procedimiento de desahucio por impago o necesita asesoramiento para recuperar su vivienda con todas las garantías legales, nuestro equipo puede auditar su caso.
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
