El impago del alquiler es una de las situaciones más estresantes para un propietario. Cuando buscas «trucos para echar a un inquilino que no paga», es probable que la desesperación te lleve a buscar atajos. Sin embargo, en el ordenamiento jurídico español, el único «truco» real es la velocidad procesal y el conocimiento exacto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Cualquier acción fuera de la ley no solo retrasará la recuperación de tu vivienda, sino que puede convertirte a ti en el delincuente. Esta guía explica cómo utilizar la ley como una herramienta de precisión para recuperar tu inmueble lo antes posible.
¿Existen trucos legales para echar a un inquilino moroso rápidamente?
No existen trucos mágicos, solo existe la diligencia procesal. La rapidez en recuperar la vivienda depende exclusivamente de cuánto tardes en presentar la demanda de desahucio.
Muchos propietarios pierden meses valiosos intentando negociar con un inquilino que ya ha decidido dejar de pagar. El «truco» que utilizan los despachos de abogados inmobiliarios es no esperar. La ley permite iniciar los trámites desde el primer mes de impago. No es necesario acumular tres o cuatro meses de deuda. Actuar al primer incumplimiento reduce drásticamente el tiempo total hasta el lanzamiento (desalojo).
La trampa de la «falsa negociación»
El inquilino moroso profesional a menudo utiliza promesas de pago para ganar tiempo. Mientras tú esperas «a ver si paga la semana que viene», él gana días de estancia gratuita. La estrategia legal más efectiva es interponer la demanda de inmediato; siempre estarás a tiempo de retirarla si finalmente paga.
¿Qué errores graves debes evitar al intentar recuperar tu vivienda?
Jamás debes tomar la justicia por tu mano, ya que incurrirías en delitos penales. Intentar forzar la salida del inquilino mediante coacciones o vías de hecho transformará un problema civil en una condena penal para ti.
El Código Penal protege la «morada» del inquilino, incluso si este no paga la renta. Debes evitar terminantemente las siguientes acciones, que suelen ser recomendadas erróneamente como «trucos» en foros no profesionales:
- Cambiar la cerradura: Esto constituye un delito de coacciones (Artículo 172 del Código Penal) e incluso allanamiento de morada si entras en el inmueble.
- Cortar los suministros: Dar de baja la luz, el agua o el gas se considera una coacción para doblegar la voluntad del inquilino.
- Amenazas o intimidación: Cualquier intento de presión física o verbal jugará en tu contra ante el juez.
Si cometes estos errores, el inquilino moroso podrá denunciarte. Esto paralizará el proceso de desahucio civil hasta que se resuelva la causa penal, permitiéndole quedarse en el piso mucho más tiempo.
¿Cómo iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago paso a paso?
El procedimiento se inicia obligatoriamente mediante una demanda firmada por abogado y procurador. No es posible realizar un desahucio verbal por falta de pago sin asistencia letrada en la mayoría de los casos por cuantía.
El proceso judicial sigue un esquema lógico diseñado para proteger los derechos de ambas partes, pero optimizado en los últimos años para ser más ágil:
- Presentación de la demanda: Se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde está la finca. Se solicita el desahucio y, habitualmente, la reclamación de rentas debidas.
- Admisión a trámite y Decreto: El Letrado de la Administración de Justicia admite la demanda y fija directamente las fechas clave: la fecha del juicio (solo si el inquilino se opone) y la fecha del lanzamiento (desalojo).
- Requerimiento al inquilino: El juzgado notifica al arrendatario. Este tiene un plazo de 10 días hábiles para actuar.
- Oposición o inacción:
- Si el inquilino no contesta, el juez dicta decreto de archivo y se procede directamente al lanzamiento en la fecha fijada. No hay juicio.
- Si el inquilino se opone (alega que sí pagó, por ejemplo), se celebra la vista del juicio verbal.
La clave de la rapidez reside en que la demanda esté perfectamente redactada para evitar defectos de forma que el juzgado pueda utilizar para retrasar la admisión.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de presentar la demanda?
No es obligatorio, pero es una herramienta estratégica fundamental. Enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto tiene una función táctica: impedir la enervación del desahucio.
Muchos propietarios creen que deben enviar el burofax para demostrar la deuda. No es necesario para demandar, el impago se demuestra con la falta de ingreso en el banco. Sin embargo, el burofax sirve para bloquear la última carta del inquilino: la posibilidad de pagar en el último momento para quedarse.
Si envías un requerimiento de pago fehaciente (burofax) y el inquilino no paga en los 30 días siguientes, ya no podrá usar el mecanismo de la enervación cuando le llegue la demanda.
¿Qué es la enervación del desahucio y cómo afecta al propietario?
La enervación es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio pagando todo lo que debe. Es una oportunidad que la ley concede una sola vez a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento.
Si el inquilino recibe la demanda y corre al juzgado a depositar el dinero de la deuda antes del juicio, el proceso se termina y puede seguir viviendo en el piso. Esto es frustrante para el propietario que ya no confía en su arrendatario.
Para evitar esto, el abogado especialista suele recomendar enviar el burofax previo mencionado anteriormente. Si se hace correctamente, aunque el inquilino pague tras la demanda, el juez dictará el desahucio igualmente porque habrá perdido su derecho a enervar.
¿Cuánto tarda el juez en dictar sentencia y ejecutar el lanzamiento?
El plazo medio actual en España oscila entre 4 y 8 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado. No existe un plazo fijo establecido por ley que se cumpla matemáticamente, ya que cada juzgado tiene su propio ritmo.
Los factores que influyen en el tiempo total son:
- Notificación: Es el mayor cuello de botella. Si el servicio de correos o del juzgado no logra entregar la demanda al inquilino, el proceso se detiene. Aquí es vital solicitar en la demanda que, si la notificación falla, se proceda por edictos lo antes posible.
- Oposición del inquilino: Si se opone y pide justicia gratuita (abogado de oficio), el proceso se suspende hasta que se le asigne uno, lo que puede añadir semanas o meses de retraso.
- El Lanzamiento: Es el acto físico de recuperar la vivienda. Una comisión judicial acude al inmueble. Si el inquilino no abre, se requiere el auxilio de un cerrajero y, en ocasiones, de la fuerza pública.
¿Se pueden reclamar las rentas impagadas además de recuperar el piso?
Sí, mediante la acumulación de acciones en la misma demanda de desahucio. Puedes pedir al juez que expulse al inquilino y que, además, le condene a pagar la deuda acumulada hasta la entrega de llaves.
Sin embargo, hay que ser realista con la solvencia del inquilino. Un «inquilino moroso profesional» suele ser insolvente a efectos legales (no tiene nómina embargable ni propiedades a su nombre).
Estrategia de prioridades
A veces, el abogado puede sugerir priorizar el desahucio sobre la reclamación de cantidad si esta última va a complicar o retrasar el proceso. No obstante, obtener una sentencia condenatoria por la deuda es útil a largo plazo: si el inquilino mejora su fortuna en el futuro (encuentra trabajo, recibe una herencia), podrás ejecutar la sentencia y cobrar con intereses.
¿Cómo protegerse ante futuros impagos de alquiler?
La prevención es la única garantía real de tranquilidad. Una vez que el problema existe, la solución judicial es efectiva pero lenta. Para el futuro, debes blindar tu contrato de alquiler.
- Ficheros de morosidad: Antes de firmar, consulta ficheros de inquilinos morosos para verificar los antecedentes del candidato.
- Seguro de impago de alquiler: Es la herramienta más potente. La aseguradora realiza un estudio de solvencia (scoring) del inquilino. Si este deja de pagar, la compañía te adelanta las rentas mes a mes y se encarga de pagar a los abogados y procuradores para echarlo.
- Cláusulas anti-morosidad: Incluye en el contrato cláusulas claras sobre la renuncia a derechos de adquisición preferente y establece garantías adicionales (avales o depósitos extra) permitidas por la LAU.
En conclusión, el mejor truco para echar a un inquilino que no paga es actuar rápido y con la ley en la mano. Cada día que pasas dudando o intentando «arreglarlo por las buenas» es un día más de rentas perdidas que difícilmente recuperarás.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
