Cuando vence el plazo de un contrato de arras sin que se haya firmado la compraventa, la situación legal depende del tipo de arras pactado y de la actuación de las partes. No siempre hay incumplimiento: podría existir mutuo disenso o incluso la posibilidad de renegociar el plazo.
En el ámbito de las operaciones inmobiliarias, el contrato de arras es una herramienta común para asegurar la futura compraventa de un bien. Sin embargo, no siempre se llega a firmar la escritura pública dentro del plazo pactado. ¿Qué ocurre entonces? ¿Pierde el comprador las arras? ¿Debe el vendedor devolverlas? ¿Hay incumplimiento, desistimiento o simplemente desinterés mutuo?
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo preliminar mediante el cual el comprador entrega una suma de dinero al vendedor como garantía de su intención de adquirir un inmueble dentro de un plazo determinado. Este contrato sirve para formalizar el compromiso de ambas partes antes de la firma del contrato definitivo de compraventa.
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, y cada una tiene efectos legales distintos en caso de incumplimiento. La naturaleza y las consecuencias del acuerdo dependerán del tipo de arras que se haya pactado en el contrato.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. Cada una tiene efectos legales diferentes ante el incumplimiento.
Arras confirmatorias
- No permiten desistir del contrato.
- En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento o indemnización por daños.
- Se consideran parte del precio.
Arras penitenciales
- Permiten a ambas partes desistir del contrato.
- El comprador pierde la señal si se retira.
- El vendedor debe devolver el doble si desiste.
Arras penales
- No permiten desistir.
- Funcionan como penalización económica.
- Si hay incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento más daños.
¿Qué ocurre si vence en los diferentes Contrato de Arras?
Existen tres tipos de Contrato de Arras, cada uno de ellos tiene una serie de características.
Arras Confirmatorias
En estas arras se produce la cantidad entregada se computa a efectos de adelanto del precio de Compraventa. En caso de que una de las partes no cumpla, se le podrá exigir el cumplimiento o resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. También se aplica este tratamiento jurídico cuando no se ha especificado el tipo o clase de arras en el contrato o dinero adelantado. A diferencia de las arras penitenciales este tipo de arras no facultan para desistir del contrato de compraventa.
Arras Penitenciales
Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato de compraventa. Si quien desiste es el comprador, este pierde las arras, por otra parte, si quien renuncia es el vendedor, este debe devolver el doble del importe al comprador. Es decir, que ambos pueden desistir del contrato, pero tienen un castigo por el incumplimiento.
Arras Penales
No se puede desistir, y en caso de que se incumpla con el contrato el vendedor deberá devolver el doble de las arras y si el que incumple es el comprador, el vendedor podrá quedarse con las arras, en ambos casos se puede exigir la indemnización por daños y perjuicios. Simplemente, el dinero adelantado o entregado en concepto de arras actúa como penalización al incumplimiento, pero no impide a las partes exigir el cumplimiento de comprar o vender el inmueble.
Estos contratos suelen contener un plazo para formalizar la compraventa. Si transcurre ese plazo sin que se firme escritura ni haya comunicación de resolución de las obligaciones entre las partes, se abre un escenario legal complejo, donde puede entrar el denominado jurisprudencialmente el “Mutuo Disenso”.
Dentro de este tipo de contratos la figura del mutuo disenso cobra aquí un papel protagonista. Según la doctrina del Tribunal Supremo, cuando el tiempo pasa sin que ninguna parte impulse el contrato, puede entenderse que existe un acuerdo tácito para no seguir adelante. Veamos esto con más detalle.
¿Qué Es el Mutuo Disenso?
El mutuo disenso es una forma de extinción del contrato por acuerdo de ambas partes, aunque este no se exprese de forma explícita. La jurisprudencia lo reconoce cuando:
- El contrato queda paralizado durante un largo período de tiempo.
- Ninguna parte realiza actos encaminados a exigir su cumplimiento.
- Hay una actitud pasiva o desinteresada de ambas partes.
Este acuerdo tácito implica que ambas partes deciden, voluntariamente, no cumplir lo pactado. No hay culpa ni incumplimiento exclusivo de una de ellas, sino una desvinculación recíproca.
¿Qué consecuencias legales tiene el mutuo disenso?
Cuando se declara el mutuo disenso, no se aplican penalizaciones automáticas como la pérdida o devolución del doble de las arras. En cambio:
- Cada parte debe restituir lo recibido.
- Si el comprador tomó posesión del inmueble, debe devolverlo con sus frutos (como las rentas generadas).
- El vendedor debe devolver las cantidades recibidas, junto con los intereses legales.
El artículo 1303 del Código Civil determina que, en caso de nulidad o resolución del contrato, deben restituirse las cosas que hubieran sido objeto del mismo, incluyendo sus frutos e intereses.
¿Qué Debo de Hacer si Ha Vencido el Plazo de tu Contrato de Arras?
Si han pasado meses o años sin que se haya formalizado la compraventa y no ha habido requerimientos entre las partes, podrías estar ante un mutuo disenso. En ese caso:
- Debes evitar actuar precipitadamente: la pérdida de las arras solo se procede en casos de incumplimiento, no así en los casos de disenso mutuo.
- Documenta tu inacción o falta de respuesta de la otra parte.
- Consulta con un abogado especializado: para reclamar o devolver según corresponda.
¿Puedo Recuperar el Dinero si No Hubo Compraventa?
Sí, si no hubo incumplimiento voluntario, sino inacción mutua, el comprador puede reclamar la devolución del dinero entregado, incluso con intereses. No cabe penalización si no existió culpa.
El vendedor, en cambio, puede solicitar una compensación si el comprador ocupó o explotó el inmueble mientras tanto. Esta compensación puede establecerse como el valor de mercado del uso (alquiler), limitado al importe entregado como arras.
En Lexway Abogados Podemos Ayudarte
- Analizamos si tu contrato de arras ha quedado sin efecto por mutuo disenso.
- Reclamamos judicial o extrajudicialmente la devolución del dinero entregado o recibido.
- Estudiamos la viabilidad de acciones por incumplimiento o resolución contractual.
- Te ayudamos a prevenir disputas futuras con contratos más seguros y bien definidos.
Preguntas Frecuentes sobre el Vencimiento de Contratos de Arras
¿Qué pasa si ninguna parte exige el cumplimiento?
Puede interpretarse como mutuo disenso. El contrato se extingue sin que se aplique penalización, salvo que se prueben daños concretos.
¿Debo devolver las arras si no se firmó la escritura?
Depende. Si no hubo incumplimiento y el contrato quedó paralizado por ambas partes, lo habitual es devolver lo recibido.
¿Y si hubo ocupación del inmueble?
El comprador puede tener que devolver los frutos del bien (rentas), compensando la cantidad entregada por arras.
¿Cuánto tiempo puede pasar antes de que se considere mutuo disenso?
No hay un plazo determinado, no obstante, varios años de inactividad sin requerimientos por las partes son indicio suficiente para los tribunales para considerar el mutuo disenso.
