Enfrentarse a una orden de desahucio genera una enorme angustia. Si te encuentras en una situación económica delicada, con menores a cargo o alguna discapacidad, esa incertidumbre puede ser abrumadora.
Frente a un desahucio, las personas vulnerables, como las familias con menores a cargo, las víctimas de violencia de género o quienes tienen una discapacidad reconocida, cuentan con una protección reforzada. La ley permite paralizar el procedimiento y, en determinados casos, suspender el lanzamiento si acreditas una situación de vulnerabilidad y no tienes una alternativa habitacional.
Actualización de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, vuelve a suspender hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Es el paquete de vivienda que la prensa ha bautizado como «decreto Maricarmen». Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en un plazo de 30 días; si no lo es, decae. Te explicamos qué dice y cómo te afecta.
En esta guía sobre el desahucio en España verás qué significa ser una persona vulnerable a ojos de la ley, qué protección tienes hoy y qué pasos dar para frenar el desahucio.
¿Qué es una «situación de vulnerabilidad» para la ley?
No se trata de una opinión, sino de criterios definidos en el artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). El juez puede apreciar la vulnerabilidad económica cuando la renta del alquiler más los suministros básicos (electricidad, gas, agua y telecomunicaciones) supera el 30 % de los ingresos de la unidad familiar y, además, esos ingresos no alcanzan estos límites:
- Con carácter general: 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual.
- Por cada hijo a cargo: el límite sube 0,3 veces el IPREM, o 0,35 veces si la familia es monoparental o el hijo tiene una discapacidad igual o superior al 33 %.
- Por cada persona mayor de 65 años o en situación de dependencia a cargo: el límite sube 0,2 veces el IPREM.
- Si algún miembro tiene una discapacidad igual o superior al 33 %, está en situación de dependencia o tiene una enfermedad que le incapacita de forma permanente para trabajar: el límite general pasa a 5 veces el IPREM.
Para apreciar la vulnerabilidad social, el juez también puede tener en cuenta que en la vivienda habitual convivan menores de edad, personas dependientes o víctimas de violencia sobre la mujer. Además, la vulnerabilidad puede acreditarse con un informe de los servicios sociales.
La Ley 12/2023 y los grandes tenedores
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, reforzó las garantías de los ocupantes en riesgo. Desde entonces, en los procedimientos de desahucio de vivienda habitual la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor; si dice que no lo es, debe aportar un certificado del Registro de la Propiedad con sus inmuebles (artículo 439.6 de la LEC).
La ley también exigía que el gran tenedor acreditara la situación económica del ocupante y acudiera antes a un procedimiento de conciliación o intermediación. Pero el Tribunal Constitucional anuló esos dos requisitos en su sentencia 26/2025, de 29 de enero, por considerarlos una carga desproporcionada para el demandante. Hoy ya no son necesarios para que se admita la demanda, aunque el juez sigue valorando la vulnerabilidad del demandado en cada caso.
Personas en situación de vulnerabilidad: novedades del Real Decreto-ley 29/2026
Desde 2020, el Real Decreto-ley 11/2020, aprobado durante la crisis de la COVID-19, permitía suspender los desahucios de hogares vulnerables. Esa medida se prorrogó varias veces hasta el 31 de diciembre de 2025, pero en 2026 el Congreso no convalidó los decretos que la ampliaban. Desde entonces, y hasta octubre, solo quedaba la suspensión ordinaria de la LEC que explicamos más abajo.
El Real Decreto-ley 29/2026 recupera y amplía la protección. Su artículo 2 distingue dos situaciones:
- Si quien desahucia es un fondo o entidad que compra viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de mercado: si el demandado es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el juez suspenderá el proceso hasta el 31 de diciembre de 2030, aunque ya exista sentencia o fecha de lanzamiento, siempre que el lanzamiento no se haya ejecutado.
- Si quien desahucia es otro arrendador o propietario: el juez pide, por el cauce que designe cada comunidad autónoma, a la administración competente en materia de vivienda que informe de los recursos disponibles y ofrezca una alternativa. Si no responde o no tiene alternativa, el juez suspende el proceso. La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta cuando desaparece la vulnerabilidad, se ofrece una alternativa adecuada (o el inquilino la rechaza sin causa) o pasan tres años.
Hay límites importantes. La suspensión no procede si el juez aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del propietario, salvo que sea una persona jurídica o un gran tenedor. Y tampoco prevalece la vulnerabilidad del inquilino cuando el demandante es una persona física titular de dos viviendas o menos.
Desahucio por impago: la administración puede pagar la deuda
El decreto añade también un nuevo apartado 6 al artículo 22 de la LEC para los desahucios por impago del alquiler. Si el arrendatario acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, la administración tiene un plazo de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagar (o consignar) toda la deuda y las costas. Mientras tanto, el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos. Si en ese plazo no hace ninguna de las dos cosas, la administración pasa a ocupar la posición del inquilino como deudora, no hay lanzamiento y el contrato sigue vigente mientras dure la vulnerabilidad.
Si eres propietario y quieres conocer el resto de cambios en el alquiler, consulta nuestra guía sobre la nueva ley para echar inquilinos.
La suspensión del desahucio: un derecho temporal
Es importante entender que la suspensión no anula la deuda del alquiler. El propio Real Decreto-ley 29/2026 lo dice: ni la suspensión ni la compensación al propietario eliminan la obligación de seguir al corriente de la renta. Se trata de una medida temporal para evitar que te quedes en la calle de un día para otro.
El objetivo de la suspensión extraordinaria del desahucio es dar tiempo a los servicios sociales y a la administración de vivienda para encontrar una solución duradera, ya sea un realojo, una vivienda social o ayudas al alquiler.
Esta protección se aplica tanto a desahucios por impago del alquiler como a otros procedimientos de recuperación de la vivienda, por ejemplo por incumplimiento de contrato, siempre que el hogar sea vulnerable y no tenga alternativa habitacional.
Requisitos para solicitar la suspensión del desahucio
No basta con tener dificultades: hay que acreditarlas. En la práctica, el juez valora tres cosas:
1. Límites de ingresos de la unidad familiar
Los ingresos de todas las personas que viven en la vivienda no pueden superar los umbrales del artículo 441.7 de la LEC: 3 veces el IPREM con carácter general, con los incrementos por hijos, mayores de 65 años o personas dependientes, y 5 veces el IPREM si hay discapacidad, dependencia o incapacidad permanente para trabajar.
2. Acreditación de la vulnerabilidad social
Además del factor económico, se valoran las circunstancias del hogar: menores, personas con discapacidad o dependencia, víctimas de violencia de género o una incapacidad laboral permanente. También pesan situaciones como la pérdida de ingresos por desempleo o el cese de actividad de un autónomo. El informe de los servicios sociales es la prueba más sólida.
3. No tener alternativa habitacional
Es el requisito central del Real Decreto-ley 29/2026: la protección solo se aplica si no dispones de otra vivienda a la que ir. Por eso conviene acreditar que nadie de la unidad familiar es propietario o usufructuario de otra vivienda disponible.
Documentación: la clave para acreditar tu situación
El juzgado no puede adivinar tu situación. Eres tú quien debe aportar la documentación. Estos son los documentos que suelen utilizarse:
- Certificado de empadronamiento colectivo: acredita quién vive en la vivienda y que es tu vivienda habitual.
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, si procede.
- Certificados de ingresos: nóminas, certificado de prestaciones del SEPE o certificado de cese de actividad si eres autónomo.
- Documentos de discapacidad, dependencia, incapacidades laborales o violencia de género.
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad: acredita que ningún miembro de la familia tiene otra vivienda.
- Recibos de suministros y del alquiler: para demostrar que superan el 30 % de los ingresos.
- Informe de los servicios sociales que acredite la situación de vulnerabilidad.
Si no puedes conseguir algún documento, explica por escrito los motivos y aporta lo que tengas: el juez lo valorará.
El procedimiento para frenar el desahucio paso a paso
Actuar rápido es vital. Desde que recibes la demanda de desahucio, el tiempo corre en tu contra. Incluso si ya hay sentencia, el Real Decreto-ley 29/2026 permite pedir la suspensión mientras el lanzamiento no se haya ejecutado.
- Información inicial: si la vivienda es tu vivienda habitual, el juzgado te informa en la admisión de la demanda de que puedes acudir a las administraciones públicas competentes en materia de vivienda y servicios sociales, y les comunica de oficio el procedimiento (artículo 441.5 de la LEC).
- Informe de los servicios sociales: si confirman que el hogar está en situación de vulnerabilidad económica, deben comunicarlo al juzgado en un plazo máximo de diez días, con una propuesta de alternativa habitacional y de ayudas.
- Alegaciones: el Letrado de la Administración de Justicia da cinco días a las partes para pronunciarse y puede suspender la fecha de la vista o del lanzamiento si está muy próxima.
- Suspensión ordinaria: el juez decide por auto si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las administraciones públicas. El plazo máximo de suspensión es de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es una persona jurídica (artículo 441.6 de la LEC).
- Suspensión extraordinaria: además, si se cumplen los requisitos del Real Decreto-ley 29/2026, tu abogado puede pedir la suspensión del proceso o del lanzamiento por falta de alternativa habitacional.
Plazo máximo de suspensión: cuánto puede durar
Depende de la vía aplicable en cada caso: un máximo de dos o cuatro meses con la suspensión ordinaria de la LEC; hasta tres años, con revisión cada doce meses, cuando el arrendador no es un fondo; y hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando lo es. Durante la suspensión no desaparece la deuda ni la obligación de seguir pagando la renta del arrendamiento.
Escrito solicitando la suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad
El escrito para pedir la suspensión del lanzamiento debe identificar el procedimiento, explicar la composición y los ingresos de la unidad familiar, justificar que no tienes alternativa habitacional, citar la norma aplicable (el artículo 441 de la LEC y, en su caso, el artículo 2 del Real Decreto-ley 29/2026) y acompañar la documentación anterior y, si lo tienes, el informe de los servicios sociales. Como cada caso es distinto y los plazos son muy cortos, es recomendable que lo prepare un abogado.
¿Y qué pasa con el propietario? La compensación para arrendadores
La ley también protege al propietario. Con el Real Decreto-ley 29/2026, cuando el juez suspende un desahucio de un propietario que no es un fondo, debe determinar en el propio auto que la administración de vivienda asumirá la compensación. Tienen derecho a ella las personas físicas y las empresas dedicadas al alquiler asequible o social.
La compensación cubre, como máximo, la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas del procedimiento. No incluye el lucro cesante hipotético ni los daños morales. Si la administración se retrasa en el pago, debe abonar intereses. No debe confundirse con la indemnización por desalojo del inquilino, que responde a otros supuestos.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio de personas vulnerables
¿Se puede desahuciar a una familia vulnerable?
Sí, pero con límites. Si la familia es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el juez puede suspender el desahucio: dos o cuatro meses con la suspensión ordinaria de la LEC y, con el Real Decreto-ley 29/2026, hasta el 31 de diciembre de 2030 si el demandante es un fondo, o hasta tres años en el resto de casos, salvo excepciones como la del pequeño propietario.
¿Hasta cuándo están suspendidos los desahucios de personas vulnerables?
El Real Decreto-ley 29/2026 fija como fecha límite el 31 de diciembre de 2030, pero no es una suspensión automática de todos los desahucios: depende de quién sea el propietario, de que se acredite la vulnerabilidad y de que no exista alternativa habitacional. Además, el decreto debe ser convalidado por el Congreso para mantenerse en vigor.
¿Qué es el «decreto Maricarmen»?
Es el nombre con el que la prensa se refiere al paquete de vivienda aprobado por el Gobierno en otoño de 2026, a raíz del desahucio de una vecina de Madrid de 87 años. Su contenido sobre desahucios está en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
¿Puede desahuciarme un pequeño propietario si soy vulnerable?
Sí. Según el Real Decreto-ley 29/2026, la vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos. En ese caso sigue siendo posible la suspensión ordinaria de la LEC, de dos meses como máximo, mientras los servicios sociales buscan una solución.
¿Cuánto se tarda en desahuciar a un Inquilino Vulnerable?
No hay un plazo único. Cuando el inquilino acredita su vulnerabilidad, el procedimiento se alarga porque el juzgado debe comunicarlo a los servicios sociales y esperar su informe. Si además se aplica la suspensión extraordinaria, el desalojo puede retrasarse meses o años.
¿La suspensión cancela la deuda del alquiler?
No. La suspensión paraliza el lanzamiento, pero no extingue la renta adeudada ni el resto de obligaciones del arrendatario.
¿Puede el propietario reclamar algo durante la suspensión?
Sí. Con el Real Decreto-ley 29/2026, si el propietario es una persona física o una empresa de alquiler asequible o social, el juez fija en el auto de suspensión que la administración le compense la renta no cobrada, los suministros impagados y las costas.
Entender tus derechos es el primer paso para defenderlos. Si te enfrentas a un proceso de desahucio, como inquilino o como propietario, nuestros abogados especialistas en desahucios pueden estudiar tu caso y decirte qué protección te corresponde.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
