Si compraste una vivienda sobre plano y la promotora te la entregó meses, o incluso años, después de lo pactado, tienes derecho a una indemnización por el retraso en la entrega de la vivienda aunque no hayas gastado un euro en alquilar otra casa mientras tanto. Lo acaba de confirmar el Tribunal Supremo en su sentencia 1410/2026, de 10 de septiembre, en un caso de 159 viviendas en el Ensanche de Vallecas. La indemnización se calcula con lo que habría costado alquilar un piso similar durante el tiempo que estuviste esperando. Si estás en esa situación, esto te afecta directamente.
«Muchos compradores creen que, si no llegaron a pagar un alquiler mientras esperaban, no tienen nada que reclamar. Esta sentencia confirma justo lo contrario: el simple hecho de no poder usar la vivienda ya es un perjuicio indemnizable», explica Fernando Franchy, abogado socio de Lexway Abogados.
Qué dice el Supremo sobre el retraso en la entrega de la vivienda
Pasan dos cosas distintas.
La primera es que el incumplimiento del plazo no convierte automáticamente el contrato en resoluble. En el caso que acaba de resolver el Supremo, los tribunales dejaron claro que la cuestión litigiosa no se refería a los efectos del retraso como causa de un incumplimiento resolutorio, porque ese plazo no se había pactado como esencial. Es decir, la promotora incumplió, pero la compraventa seguía en pie.
La segunda es que ese retraso genera, por sí mismo, un derecho a ser indemnizado. La novedad práctica es que no hace falta que acredites gastos concretos. El Supremo confirma que no poder disponer de una vivienda que ya has pagado es un perjuicio evidente que se mide por su valor de uso.
El caso: 159 viviendas entregadas con casi un año de retraso
Entre 2003 y 2004, decenas de compradores firmaron contratos privados de compraventa para adquirir viviendas de protección pública en la promoción Residencial Los Robles II, en el Ensanche de Vallecas, un edificio de ocho bloques con 159 viviendas, trasteros y 242 plazas de garaje.
El contrato fijaba un plazo de entrega de 24 meses a contar desde la concesión de la licencia municipal de obras. La licencia se concedió el 11 de agosto de 2005, de modo que la entrega debía producirse como máximo el 11 de agosto de 2007.
No fue así. El certificado final de obra no se expidió hasta el 10 de marzo de 2008. La cédula de calificación definitiva como viviendas protegidas se emitió el 4 de julio de 2008. Y la licencia de primera ocupación adquirió eficacia por decreto municipal el 17 de julio de 2008. Las escrituras se firmaron entre julio y agosto de 2008, casi un año después de la fecha comprometida.
Los compradores reclamaron una indemnización equivalente al alquiler de una vivienda protegida de características similares durante ese periodo. Ninguno había arrendado otra casa, sino que pedían que se les compensara por no haber podido usar lo que ya habían pagado.
Dos resultados opuestos antes de llegar al Supremo
El Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid desestimó la demanda. Dio por acreditado el retraso, pero entendió que el perjuicio había que probarlo y que un contrato de arrendamiento hipotético, sin oferta ni trato preliminar alguno, no era prueba suficiente.
La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª) revocó esa sentencia y condenó a la promotora a indemnizar a cada comprador con cantidades que van desde los 8.814 hasta los 17.600 euros, más intereses.
La promotora recurrió en casación. El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso íntegramente, confirmando la condena e imponiendo las costas a la recurrente.
Por qué no hace falta haber alquilado otra vivienda: el daño ex re ipsa
Es el derecho del comprador a que se le resarza el perjuicio sufrido por no haber podido disponer de su vivienda durante el tiempo que la promotora se retrasó. No es una multa ni una sanción, sino una indemnización de daños y perjuicios.
Lo relevante de la sentencia del Supremo es cómo se acredita ese perjuicio. El tribunal aplica lo que los juristas llaman daño ex re ipsa, expresión que significa literalmente «la cosa habla por sí misma». Hay situaciones en las que el daño es tan evidente que no hace falta prueba, porque la realidad actúa incontestablemente por ella.
El razonamiento parte de que una vivienda satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente. No poder disponer de ella supone una pérdida de valor, porque el comprador ni puede usarla personalmente ni puede arrendarla. Esa indisponibilidad produce necesariamente un daño indemnizable, y ese daño se mide por su valor de uso.
En la práctica, la promotora ya no puede defenderse exigiéndote que demuestres qué gastos concretos tuviste ni que habías firmado un alquiler que se frustró. El Supremo confirma la línea que ya había fijado en su sentencia 623/2014, de 18 de noviembre, y que arranca de una sentencia de 23 de julio de 1997, donde ya declaró que la falta de entrega de un inmueble produce de suyo un daño mínimo al acreedor, que es el representado por su valor de uso.
Ahora bien, el propio Supremo advierte que esta doctrina no es aplicable a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño. En este caso concurría un dato determinante, pues no se discutía que los compradores habían adquirido las viviendas para su uso, no con finalidad negocial o especulativa. Cuando el incumplimiento no se exterioriza con esa evidencia, corresponde al demandante aportar la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión.
Cómo se calcula la indemnización por retraso según el Supremo
No existe una tarifa legal única. La respuesta depende de qué diga tu contrato.
Si el contrato incluye una cláusula de penalización por retraso, se aplica esa cláusula en los términos pactados, que suelen consistir en un importe fijo o un porcentaje por cada mes o día de demora.
Si el contrato no dice nada, que es lo más frecuente, se acude a la indemnización por daños y perjuicios. Es exactamente lo que ocurrió en el caso de Vallecas, donde los demandantes no se basaban en una previsión contractual sobre las consecuencias de un posible retraso, sino en la aplicación de parámetros objetivos de valoración. Y el Supremo les ha dado la razón.
El parámetro que valida la sentencia es el valor del alquiler de una vivienda de características similares, por el tiempo que en cada caso se retrasó la entrega. Si quieres ver el procedimiento completo, consulta nuestra guía sobre cómo reclamar el valor de uso por retraso en la entrega de vivienda.
En el caso resuelto, al tratarse de viviendas protegidas, se utilizaron las rentas oficiales fijadas por la normativa de la Comunidad de Madrid aplicable en aquel momento, que eran de 11,2 euros por metro cuadrado y mes para la vivienda, y 6,67 euros por metro cuadrado para trastero y garaje. Con superficies de entre 78 y 151 metros cuadrados y retrasos de entre 346 y 361 días, las indemnizaciones individuales oscilaron entre 8.814 y 17.600 euros.
Para vivienda libre el criterio es el mismo, cambiando la referencia por el alquiler de mercado.
Como ejemplo orientativo, pensemos en una vivienda de 85 m² en una zona donde el alquiler de un inmueble similar ronda los 1.200 euros al mes y un retraso acreditado de 9 meses. La indemnización base sería de 1.200 × 9 = 10.800 euros.
A esa cantidad se suman los intereses legales desde la interposición de la demanda y los del art. 576 LEC desde la sentencia, tal y como se acordó en este procedimiento.
Conviene matizar que, aunque el daño no haya que probarlo, eso no significa que el importe se fije a ojo. Hace falta un parámetro objetivo de valoración, como las tarifas oficiales o un informe pericial del alquiler de mercado, aplicado a tu metraje y a tus meses concretos. «Es ahí donde se gana o se pierde la cuantía», advierte Fernando Franchy.
¿Tienes un contrato de compraventa con fecha de entrega incumplida y no sabes qué puedes reclamar? En Lexway Abogados revisamos el contrato, calculamos el importe con parámetros defendibles en juicio y te decimos con franqueza si tu caso merece la pena. Somos abogados especialistas en retraso en la entrega de vivienda.
Qué hacer si la promotora te entregó la vivienda tarde
1. Calcula tu fecha real de entrega. No des por hecho que es una fecha del calendario. En el caso del Supremo, el plazo era de 24 meses desde la concesión de la licencia municipal de obras, de modo que la fecha límite (11 de agosto de 2007) hubo que calcularla. Es la fórmula habitual en la compraventa sobre plano, y de ese cálculo depende cuántos meses puedes reclamar.
2. Reclama por escrito y por un medio que deje constancia. Un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido fija la fecha y documenta que no estás aceptando el retraso en silencio.
3. Deja constancia documental antes de escriturar. Es uno de los detalles más instructivos del caso. Cuando la promotora citó a los compradores a firmar la escritura, estos solicitaron modificaciones; la inmobiliaria respondió que eran inmodificables y que no comparecer determinaría la resolución del contrato. Los compradores otorgaron entonces un acta de manifestaciones dejando constancia por escrito de lo ocurrido, y firmaron. Años después, esa documentación formaba parte del relato de hechos del procedimiento. Firmar la escritura no tiene por qué cerrarte la puerta, pero conviene dejar acreditado en qué condiciones lo haces.
4. Reúne un parámetro objetivo de valoración. Tarifas oficiales si la vivienda es protegida, o tasación pericial del alquiler de mercado si es libre. Es lo que convierte tu reclamación en una cifra defendible.
5. Guarda cualquier gasto real que hayas tenido. No es imprescindible para cobrar la indemnización base, pero suma, ya sea el alquiler efectivamente pagado, el guardamuebles o una mudanza doble.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que haber alquilado otra casa para reclamar?
No. Según el Supremo, no poder usar la vivienda ni poder arrendarla provoca una pérdida patrimonial que habla por sí sola y no exige prueba adicional de gastos.
¿Cuál es la penalización por retraso en la entrega de una obra?
Si el contrato incluye una cláusula penal, la que allí se haya pactado. Si no dice nada, se reclama una indemnización de daños y perjuicios equivalente al alquiler de una vivienda de características similares durante los meses de retraso. En el caso resuelto por el Tribunal Supremo el 10 de septiembre de 2026, las cantidades fueron de entre 8.814 y 17.600 euros por propietario.
¿El retraso me permite resolver el contrato?
No necesariamente. El retraso da derecho a ser indemnizado, pero no convierte por sí solo el contrato en resoluble. En el caso del Supremo el plazo no se había pactado como esencial y la discusión se centró en el perjuicio, no en la resolución de la compraventa.
¿Sirve esta sentencia si compré una vivienda libre?
Sí. El criterio es el mismo: el valor de uso de la vivienda durante el retraso. La diferencia está en la referencia de cálculo, que en vivienda libre es el alquiler de mercado de un inmueble similar, normalmente acreditado con un informe pericial.
¿Y si compré la vivienda como inversión?
El Supremo aplicó la doctrina del daño evidente porque no se discutía que los compradores habían adquirido las viviendas para su uso. Si la compra tenía una finalidad negocial o especulativa, el perjuicio no se presume y habrá que probarlo.
¿Puedo reclamar si ya firmé la escritura?
Firmar la escritura no cierra por sí mismo la puerta a reclamar: en el caso del Supremo los compradores firmaron y reclamaron después. Lo recomendable es dejar constancia por escrito de las condiciones en que firmas, por ejemplo mediante un acta de manifestaciones o un burofax previo.
¿Te han entregado la vivienda tarde?
Detrás de cada mes de retraso hay una cifra que puedes reclamar y que la promotora no va a ofrecerte por iniciativa propia.
En Lexway Abogados llevamos reclamaciones frente a promotoras por incumplimiento del plazo de entrega. Revisamos el contrato, fijamos la fecha real de vencimiento, cuantificamos el valor de uso con parámetros objetivos y planteamos la reclamación antes de acudir a los tribunales.
Puedes contactar con nuestros despachos de Madrid y Guadalajara. Si además la vivienda presenta problemas de calidad al entregarse, esa es una reclamación independiente y puedes consultar en nuestra web la guía sobre cómo reclamar defectos de construcción en una vivienda nueva o sobre qué es la responsabilidad civil contractual.
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Fernando Franchy es abogado socio de Lexway Abogados, despacho con oficinas en Madrid y Guadalajara que asesora a compradores de vivienda en sus reclamaciones frente a promotoras.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
