Si has adquirido una vivienda nueva y observas defectos de construcción debes saber el tipo de defectos reclamables y no dejar pasar los plazos.
Hay diferentes opciones legales para hacer estas reclamaciones en función del tipo de defectos. Por ello, es importante no solo conocer ante qué tipo de defecto de construcción nos encontramos sino también los plazos en base a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para evitar su prescripción.
Defectos reclamables
En primer lugar, hay que saber ante el tipo de defecto que nos encontramos ya que el artículo 17.1 de la LOE establece tres tipos de defectos constructivos.
1.Defectos estructurales:
Son los que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que afectan a la resistencia mecánica y a la estabilidad del edificio.
Estos son la modalidad más grave de defectos constructivos. Quedarían en el concepto de “ruina potencial” y “ruina física” (artículo 1.591 Código Civil). Se refieren al peligro de derrumbamiento total o parcial de la edificación, o al deterioro progresivo de la misma.
El plazo de garantía de los defectos estructurales es de 10 años.
2. Defectos de habitabilidad:
Estos son los más comunes en viviendas de nueva construcción. Son los daños materiales por vicios o defectos de elementos constructivos que afectan a elementos constructivos. También pueden ser de las instalaciones que incumplen con los requisitos de habitabilidad:
- Higiene, salud y protección al medio ambiente.
- Protección contra el ruido.
- Ahorro de energía y aislamiento térmico.
- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
Dentro del ámbito de aplicación del artículo 1.591 del Código Civil, estaríamos dentro del concepto de “ruina funcional”.
El plazo de garantía de los defectos de habitabilidad es de 3 años.
3. Defectos de acabado:
Es la tipología más leve dentro de los defectos constructivos. No tienen entidad suficiente para ser considerados defectos de habitabilidad, no se ajustan a la calidad de la obra.
El plazo de garantía de los defectos de acabado es de 1 año.
Determinar ante qué clase de defecto constructivo nos encontramos es una cuestión técnica que habrá de dilucidarse mediante el correspondiente asesoramiento técnico por un profesional y la elaboración de un informe pericial. El mismo deberá acogerse a lo establecido en el Código Técnico de la Edificación el cual constituye el marco normativo que recoge las exigencias mínimas de calidad de los edificios de nueva construcción al igual que las intervenciones que se realicen en los ya existentes.
Plazos de garantía
Los plazos de garantía comienzan a contar desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas. En este sentido, hay que diferenciar con el día en el que se adquiere la vivienda. Es importante tener en cuenta esta consideración y no confundirse con el día en el que se adquiera una vivienda, ya que e cómputo del plazo de garantía puede haber comenzado o, incluso, vencido.
Los plazos para reclamar los defectos constructivos con base a la LOE son:
- Defectos estructurales: 10 años.
- Defectos habitabilidad: 3 años.
- Defectos de acabado: 1 año
Otro aspecto que hay que tener en cuenta es que si el defecto de construcción se manifiesta pasados estos plazos no podrá hacerse reclamación.
Prescripción
Una vez manifestados los daños dentro del plazo de garantía, existe un plazo de dos años para exigir la responsabilidad. Una de las particularidades de este plazo es que puede verse interrumpido. Comienza a contar desde que se producen los daños y no desde que vence el plazo de garantía. Por este motivo, se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes de que haya vencido el plazo de garantía.
No obstante, debido a la naturaleza del daño, podemos encontrarnos ante daños continuados, aquellos que no se agotan en un momento determinado, sino que van evolucionando. En estos casos, el cómputo del plazo de prescripción de dos años no comienza a computar hasta que finaliza la evolución del daño y permiten su concreción.
Por otro lado, encontramos los daños permanentes, son los que se producen en un momento concreto y permanecen estables en el tiempo..
Si se da la circunstancia de que el periodo de garantía pasó sin que se manifieste el defecto constructivo, o si de haberse manifestado han transcurrido los dos años para el ejercicio de las acciones no significa que no se pueda reclamar, únicamente no podrán ejercitarse las acciones recogidas en la LOE. Así queda a resguardo de los adquirentes las acciones civiles derivadas del incumplimiento del contrato de compraventa por el vendedor, cuyo plazo de prescripción es de 5 años computados, ahora sí, desde la adquisición del inmueble.
¿A quién puedes hacer la reclamación?
La LOE permite dirigir las acciones contra el agente responsable del defecto: el arquitecto, el proyectista, director de obra, director de ejecución de obra, constructor, así como contra el promotor de la obra. En este caso responderá de forma solidaria respecto de los anteriores, lo que permite que se ejerciten las acciones únicamente contra este último sin necesidad de demandar al agente responsable del daño.
¿Cómo hacer la reclamación?
Antes de hacer la reclamación es importante asesorarse correctamente. Estos son los plazos que en líneas generales deben seguirse
1. Solicitar un informe pericial. Esto puede resultar clave en el proceso.
2. Realizar una reclamación extrajudicial que permita interrumpir el plazo de prescripción.
3. Acudir a la vía judicial exigiendo la responsabilidad.
Graduada en Derecho por la Universidad de Alcalá de Henares, Máster de Acceso a la Profesión de Abogado por la Universidad de Alcalá de Henares y curso Derecho de la Cultura y el Arte: Aspectos Básicos por el Instituto de Gestión Cultural y Artística junto a la Universidad Europea Miguel de Cervantes.
