Ruidos intolerables a cualquier hora, malos olores que suben por el patio, un piso convertido en un trasiego constante de gente. Cuando un vecino hace la vida imposible al resto, la comunidad no está indefensa: la ley de propiedad horizontal prevé un procedimiento específico para frenar las actividades molestas, y puede llegar hasta la expulsión del infractor.
Directo: existe un camino escalonado. Primero, el presidente requiere al infractor que cese; si no hace caso, la junta autoriza y la comunidad ejercita la acción de cesación ante el juez. Este puede ordenar el fin de la actividad, una indemnización y, en los casos graves, privar del uso de la vivienda hasta tres años o incluso echar al inquilino.
¿Qué se considera una actividad molesta?
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe al propietario y al ocupante desarrollar en su piso, local o en el resto del inmueble actividades que estén prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En la práctica, entran aquí situaciones muy variadas:
- Ruidos intolerables de forma reiterada (música alta, fiestas, maquinaria).
- Malos olores, humos o emisiones que afectan a la convivencia.
- Actividades peligrosas o insalubres (almacenar productos inflamables, insalubridad grave).
- Un uso prohibido por los estatutos (por ejemplo, destinar la vivienda a una actividad vetada).
- Actividades ilícitas desarrolladas en el inmueble.
No toda molestia puntual justifica una acción legal: tiene que tratarse de una conducta relevante y, por lo general, reiterada.
Quién puede actuar y contra quién
La actividad molesta puede realizarla tanto un propietario como un ocupante que no sea dueño (un inquilino, por ejemplo). Y la reacción de la comunidad la encabeza el presidente, que puede actuar por iniciativa propia o a instancia de cualquier propietario u ocupante afectado. Cuando el asunto llega a los tribunales, la demanda se dirige contra el propietario y, en su caso, también contra el ocupante.
Cómo actuar paso a paso
El procedimiento del artículo 7.2 es escalonado y conviene respetarlo para que prospere:
- Requerimiento del presidente. El presidente requiere al infractor, de forma fehaciente, la inmediata cesación de la actividad, con el apercibimiento de iniciar acciones judiciales si no lo hace.
- Autorización de la junta. Si el infractor persiste, el presidente convoca la junta de propietarios, que debe autorizar expresamente el ejercicio de la acción.
- Acción de cesación. Con la acreditación del requerimiento y la certificación del acuerdo de la junta, se presenta la demanda, que se tramita por el juicio ordinario.
- Medidas cautelares. Presentada la demanda, el juez puede acordar de inmediato la cesación cautelar de la actividad, bajo apercibimiento de incurrir en un delito de desobediencia.
Un buen administrador de fincas y el asesoramiento jurídico desde el primer requerimiento evitan que un defecto de forma tire por tierra la reclamación.
Qué puede ordenar el juez
Si la sentencia es estimatoria, el juez puede acordar, según la gravedad:
- La cesación definitiva de la actividad prohibida.
- La indemnización de los daños y perjuicios que proceda.
- La privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años.
- Si el infractor no es el propietario (por ejemplo, un inquilino), la extinción definitiva de sus derechos sobre la vivienda o local y su inmediato lanzamiento.
Son consecuencias severas, precisamente porque la ley busca proteger la convivencia frente a quien la rompe de forma persistente.
¿Y si la actividad molesta la hace un inquilino?
Es el escenario más frecuente. La comunidad puede dirigir la acción de cesación contra el propietario y contra el inquilino, y la sentencia puede acabar con el lanzamiento del ocupante. Al propietario le interesa reaccionar cuanto antes, porque responde de lo que ocurre en su vivienda. Lo desarrollamos en la guía sobre qué hacer cuando los vecinos se quejan de un inquilino. Y para casos concretos como el humo y el ruido, puede verse el ejemplo de hacer barbacoas en la comunidad.
¿Necesitas un abogado?
Recomendable. La acción de cesación exige cumplir escrupulosamente los pasos (requerimiento fehaciente, acuerdo de la junta, demanda por el cauce correcto) y acreditar la actividad molesta con prueba sólida. Un error de procedimiento puede alargar meses una situación ya de por sí desgastante.
En Lexway asesoramos a comunidades que quieren frenar una actividad molesta y también a propietarios o inquilinos que se enfrentan a una reclamación. Si tu comunidad tiene este problema, cuenta con abogados de comunidades de propietarios en Madrid que lleven el caso desde el primer requerimiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué actividades se consideran molestas en una comunidad?
Las prohibidas por los estatutos, las dañosas para la finca y las que contravienen las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas: ruidos intolerables, malos olores o humos, actividades peligrosas y usos vetados, entre otras.
¿Puede la comunidad echar a un vecino por actividades molestas?
En casos graves, sí. La sentencia puede privar al infractor del uso de la vivienda o local hasta tres años y, si es un inquilino, declarar extinguidos sus derechos y ordenar su lanzamiento.
¿Qué pasos hay que seguir para frenar una actividad molesta?
El presidente requiere al infractor el cese; si persiste, la junta autoriza y la comunidad ejercita la acción de cesación por juicio ordinario, pudiendo el juez acordar la cesación cautelar inmediata.
¿Se puede reclamar una indemnización por las molestias?
Sí. Además de la cesación de la actividad, la sentencia estimatoria puede incluir la indemnización de los daños y perjuicios causados.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
