El derecho de tanteo y retracto permite a determinadas personas adquirir un bien con preferencia frente a un tercero cuando su propietario decide venderlo. Aparece a menudo entre copropietarios de un inmueble y en los alquileres de vivienda, y suele generar dudas porque tanteo y retracto no son lo mismo ni tienen los mismos plazos. Conviene distinguirlos bien, porque llegar tarde deja sin efecto el derecho.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Son dos caras de un mismo derecho de adquisición preferente. El tanteo es el derecho a comprar un bien con preferencia antes de que se venda a otra persona, en las mismas condiciones que ofrece un tercero. El retracto actúa después: permite subrogarse en la venta ya realizada, ocupando el lugar del comprador y pagando el mismo precio. En la práctica, el retracto es el remedio cuando la venta se hizo sin respetar el tanteo.
| Tanteo | Retracto | |
|---|---|---|
| Momento | Antes de la venta | Después de la venta |
| En qué consiste | Comprar con preferencia | Subrogarse en la compra hecha |
| Requisito | Notificación previa de la venta | Reembolsar el precio al comprador |
¿Qué tipos de retracto existen?
El Código Civil y las leyes especiales regulan varios supuestos de retracto legal:
| Tipo de retracto | Regulación | A quién protege |
|---|---|---|
| Retracto de comuneros | Art. 1522 del Código Civil | Al copropietario frente a la venta de una cuota a un extraño |
| Retracto de colindantes | Art. 1523 del Código Civil | Al dueño de una finca rústica colindante de pequeña extensión |
| Retracto arrendaticio | Art. 25 de la ley de arrendamientos urbanos | Al inquilino cuando el propietario vende la vivienda alquilada |
¿Cómo funciona el retracto de comuneros?
Es el más frecuente. Cuando varios propietarios comparten un inmueble en proindiviso y uno vende su cuota a alguien ajeno a la comunidad, el resto de comuneros puede ejercer el retracto de comuneros para quedarse esa parte y evitar la entrada de un extraño. El plazo es muy corto: nueve días desde que se conoce la venta, según el artículo 1524 del Código Civil. Si hay varios comuneros interesados, adquieren a prorrata de su cuota. Es una herramienta habitual para ordenar una copropiedad y muchas veces se combina con la extinción de condominio.
¿Y el retracto del inquilino?
En el alquiler de vivienda, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente. Antes de vender, el propietario debe notificar la operación; el inquilino dispone entonces de treinta días naturales para ejercer el tanteo. Si la venta se hace sin esa notificación o en condiciones distintas a las comunicadas, el inquilino puede ejercer el retracto en el plazo de treinta días desde que se le notifique la venta ya realizada. Puede ampliar información en nuestra guía sobre los derechos del inquilino en caso de venta de la vivienda.
¿Cómo se ejerce el derecho de retracto?
El retracto se ejercita frente al comprador, reembolsando el precio de la venta más los gastos del contrato y los necesarios realizados en el bien. Si no hay acuerdo, se reclama judicialmente dentro del plazo, que es de caducidad: pasado el término, el derecho se pierde sin remedio. Por eso el primer paso siempre es verificar la fecha de la venta o de su notificación y actuar de inmediato.
¿Se puede renunciar o excluir el tanteo y retracto?
En algunos supuestos las partes pueden pactar la renuncia. En el arrendamiento de vivienda, por ejemplo, la ley permite pactar la renuncia del inquilino a estos derechos en contratos de cierta duración. En la copropiedad, en cambio, el retracto de comuneros es un derecho legal que opera cuando se dan sus requisitos. Cada caso exige revisar el contrato y la normativa aplicable.
¿Necesito un abogado para ejercer el tanteo o el retracto?
Los plazos son de caducidad y muy breves, así que conviene actuar rápido y bien asesorado. En Lexway estudiamos si concurre el derecho, calculamos el precio a reembolsar y ejercitamos el tanteo o el retracto para propietarios e inquilinos de Madrid y Guadalajara. Si le han vendido una vivienda alquilada o una cuota de su copropiedad sin contar con usted, puede escribirnos por correo electrónico o llamar a nuestro equipo antes de que venza el plazo.
Preguntas frecuentes sobre el tanteo y el retracto
¿Cuál es la diferencia entre tanteo y retracto?
El tanteo permite comprar con preferencia antes de la venta; el retracto permite subrogarse en la venta ya hecha, pagando el mismo precio. El retracto es el remedio cuando no se respetó el tanteo.
¿Qué plazo hay para ejercer el retracto de comuneros?
Nueve días desde que se conoce la venta de la cuota a un tercero, conforme al artículo 1524 del Código Civil. Es un plazo de caducidad.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para el retracto?
Treinta días naturales desde que se le notifica la venta ya realizada, según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Se puede renunciar al derecho de retracto?
En determinados supuestos sí, como en el arrendamiento de vivienda cuando la ley lo permite. Conviene revisar el contrato y la normativa aplicable a cada caso.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
