Cuando la junta de propietarios adopta un acuerdo que contradice la ley, va contra los estatutos o perjudica de forma injusta a un vecino, la Ley de Propiedad Horizontal permite reaccionar: se puede impugnar un acuerdo ante los tribunales. Ahora bien, no todo acuerdo es impugnable ni cualquier propietario puede hacerlo, y los plazos son cortos. Conviene saber qué motivos, qué requisitos y qué proceso marca el artículo 18 de la LPH antes de dar el paso.
¿Qué significa impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?
Impugnar un acuerdo es pedir a un juez que lo anule por ser contrario al ordenamiento. La reunión de la comunidad queda reflejada en el acta, y es sobre esos acuerdos del acta sobre los que se actúa. Impugnar un acta de la comunidad no significa discutir cualquier decisión que no guste: la Ley de Propiedad Horizontal fija con precisión en qué supuestos cabe y quién está legitimado.
¿Qué acuerdos se pueden impugnar?
El artículo 18 de la LPH recoge tres grandes motivos para impugnar los acuerdos de la junta:
| Motivo | En qué consiste |
|---|---|
| Contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad | El acuerdo vulnera la LPH, otra norma o los estatutos de la comunidad |
| Gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios | Se perjudica a la propia comunidad en beneficio de algún propietario o de un tercero |
| Gravemente perjudiciales para un propietario | Causan un grave perjuicio para algún propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo, o se adoptan con abuso de derecho |
Fuera de estos supuestos, un acuerdo válidamente aprobado obliga a todos los vecinos, incluso a quienes votaron en contra.
¿Quién puede impugnar un acuerdo?
No basta con estar en desacuerdo. La ley exige cumplir dos condiciones para impugnar los acuerdos:
- Legitimación por el voto. Puede impugnar el propietario que votó en contra del acuerdo y salvó su voto, el que estaba ausente en la reunión y el que fue privado indebidamente de su derecho de voto.
- Estar al corriente en el pago. Es necesario estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad, o consignar judicialmente su importe antes de impugnar. Esta exigencia no se aplica cuando la impugnación se refiere al establecimiento o alteración de las cuotas.
Quien acumula deudas y no las consigna pierde la vía, por muy fundada que esté su queja.
¿Cuál es el plazo para impugnar un acuerdo?
El plazo es breve y depende del tipo de acuerdo. Se cuenta desde la adopción del acuerdo para los presentes y desde la notificación del acta para los ausentes.
| Tipo de acuerdo | Plazo para impugnar |
|---|---|
| Contrarios a la ley o a los estatutos | 1 año |
| Resto de supuestos (lesivos, perjudiciales o abusivos) | 3 meses |
Dejar pasar el plazo cierra la puerta a la impugnación, así que revisar el acta en cuanto llega es la primera medida sensata.
¿Cómo se impugna un acuerdo de la comunidad? El proceso judicial
El proceso sigue varios pasos. Antes de acudir a los tribunales, la ley exige ahora intentar un medio adecuado de solución de controversias (la Ley Orgánica 1/2025 hizo obligatorio ese intento previo para admitir la demanda civil). Si no hay acuerdo, se presenta la demanda por el cauce del juicio ordinario ante el juzgado de primera instancia del lugar donde esté el edificio, con abogado y procurador.
- Primero, consultar los estatutos y revisar el acta de la reunión para identificar el defecto.
- Reunir la documentación: convocatoria, acta, certificados de la deuda y prueba del voto en contra o de la ausencia.
- Presentar el escrito de impugnación con los motivos y la prueba.
¿Impugnar un acuerdo suspende su aplicación?
No de forma automática. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez, a petición del propietario, acuerde la suspensión como medida cautelar. Por eso, si el acuerdo obliga a un pago o a una obra inminente, conviene solicitar esa medida en la propia demanda.
¿Necesito un abogado para impugnar un acuerdo de la comunidad?
Sí. Al tramitarse por juicio ordinario, la impugnación requiere abogado y procurador, y la estrategia se juega en los motivos y en la prueba. En Lexway asesoramos a comunidades y a propietarios de Madrid y Guadalajara en la impugnación de acuerdos, desde el análisis del acta hasta el proceso judicial. Si no está conforme con lo aprobado en su junta, puede escribirnos por correo electrónico o llamar a nuestro equipo para revisar el caso dentro de plazo. Puede repasar también nuestra guía sobre la Ley de Propiedad Horizontal.
Preguntas frecuentes sobre la impugnación de acuerdos
¿Cuánto tiempo hay para impugnar una junta de propietarios?
Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y tres meses en el resto de supuestos. El plazo corre desde la adopción del acuerdo o desde la notificación del acta a los ausentes.
¿Puede impugnar quien no asistió a la junta?
Sí. El propietario ausente está legitimado para impugnar, igual que quien votó en contra y salvó su voto o fue privado indebidamente del voto.
¿Hay que estar al corriente de pago para impugnar?
Con carácter general, sí: hay que estar al corriente o consignar la deuda antes de impugnar. La excepción son los acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas.
¿Impugnar un acuerdo lo deja en suspenso?
No, salvo que el juez acuerde la suspensión como medida cautelar a petición del propietario. Mientras tanto, el acuerdo se aplica.
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