Al terminar un contrato de alquiler, la devolución de la fianza es uno de los motivos de conflicto más frecuentes entre arrendador y arrendatario. El arrendador retiene el dinero por supuestos desperfectos, el inquilino considera que la vivienda está en buen estado y aparece la disputa. La Ley de Arrendamientos Urbanos fija reglas claras sobre qué es la fianza, en qué plazo hay que devolver la fianza y qué se puede descontar. Conocerlas es la mejor forma de reclamar la fianza de alquiler con éxito.
¿Qué es la fianza del alquiler?
La fianza es una cantidad en metálico que el arrendatario entrega al firmar el contrato de arrendamiento como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos la hace obligatoria: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en el de uso distinto (locales y similares). En la mayoría de comunidades autónomas el arrendador debe realizar el depósito de esa fianza en el organismo público correspondiente mientras dura el contrato.
¿Cuál es el plazo para devolver la fianza?
Una vez finalizado el contrato de alquiler y con la entrega de las llaves, el arrendador debe devolver la fianza. La ley establece que, transcurrido un mes desde la entrega de llaves sin que se haya hecho efectiva la devolución, el importe devengará el interés legal del dinero a favor del inquilino. Ese mes es la referencia clave: pasado ese plazo, el arrendatario puede reclamar el importe más los intereses.
¿Qué puede descontar el arrendador de la fianza?
El arrendador solo puede retener la fianza para cubrir incumplimientos reales del inquilino. Conviene distinguir lo que sí es descontable de lo que no lo es:
| Sí se puede descontar | No se puede descontar |
|---|---|
| Desperfectos por mal uso más allá del desgaste normal | El desgaste ordinario por el uso de la vivienda |
| Rentas o suministros impagados | Reparaciones por envejecimiento o antigüedad |
| Limpieza extraordinaria si se dejó el piso en mal estado | Mejoras que revalorizan el inmueble |
El desgaste propio del paso del tiempo (pintura envejecida, pequeñas marcas de uso) corre a cargo del arrendador, no del inquilino.
¿Cuánto es la fianza y dónde se deposita?
El importe de la fianza está tasado por ley: una mensualidad de renta en la vivienda y dos en el alquiler de uso distinto. Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), esa fianza no se actualiza. Además, el arrendador debe hacer el depósito en el organismo autonómico de vivienda y conservar el resguardo, que será necesario para recuperar el dinero al final.
¿Cómo solicitar la devolución del depósito de la fianza?
Cuando la fianza se depositó en un organismo público, hay que solicitar la devolución de ese depósito. El trámite cambia según la comunidad autónoma:
| Comunidad autónoma | Organismo | Trámite habitual |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | Agencia de Vivienda Social | Formulario (modelo 810) y alta de cuenta bancaria, por internet o presencial |
| Andalucía | AVRA | Solicitud de devolución con el resguardo del depósito |
| Cataluña | Incasòl | Solicitud presencial u online con los datos del contrato |
En general, quien presenta la solicitud es el arrendador que hizo el depósito, aportando el resguardo, el contrato y el documento que acredite la finalización. El inquilino no debe confundir esta devolución administrativa con la del dinero que le corresponde: son dos cuestiones distintas.
¿Se puede usar la fianza como último mes de alquiler?
No, salvo que ambas partes lo acuerden. La fianza es una garantía, no un anticipo de renta. Descontar por cuenta propia el último mes puede dejar al arrendatario en situación de impago si luego aparecen desperfectos, así que lo correcto es pagar la renta hasta el final y reclamar después la devolución.
¿Qué pasa si el arrendador no depositó la fianza?
No haber hecho el depósito en el organismo autonómico es una infracción que la comunidad autónoma puede sancionar, pero no libera al arrendador de su obligación de devolver la fianza al inquilino. Es más: acredita una gestión irregular del contrato de arrendamiento que refuerza la posición del arrendatario al reclamar.
¿Cómo reclamar la fianza si no la devuelven?
Cuando el arrendador no devuelve la fianza en plazo ni justifica los descuentos, conviene seguir estos pasos:
- Requerimiento por escrito. Reclamar la devolución mediante un burofax con acuse de recibo, dejando constancia de la fecha de entrega de llaves y del importe.
- Prueba del estado de la vivienda. Fotografías, el inventario del contrato y el acta de entrega ayudan a demostrar que no hubo daños.
- Reclamación judicial. Si no hay respuesta, se reclama el importe por la vía civil, habitualmente mediante un juicio verbal o un procedimiento monitorio por la cantidad adeudada.
¿Necesito un abogado para reclamar la fianza?
Para importes pequeños, un buen requerimiento suele bastar. Cuando el arrendador se niega o retiene una cantidad elevada, conviene el asesoramiento de un abogado. En Lexway reclamamos la devolución de la fianza y resolvemos conflictos de alquiler para inquilinos y arrendadores de Madrid y Guadalajara. Si no le devuelven su fianza, puede escribirnos por correo electrónico o llamar a nuestro equipo. Puede repasar también cómo rescindir un contrato de alquiler y la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la fianza
¿Qué pasa si tardan más de 30 días en devolverme la fianza?
Pasado un mes desde la entrega de llaves sin devolución, la fianza devenga el interés legal a favor del inquilino. Si el arrendador sigue sin pagar, procede la reclamación por burofax y, en su defecto, judicial.
¿Cómo recuperar el depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid?
Presentando la solicitud de devolución ante la Agencia de Vivienda Social (habitualmente con el modelo 810 y el alta de cuenta bancaria), aportando el resguardo del depósito y la documentación del contrato de alquiler.
¿Qué puede descontar el arrendador de la fianza?
Solo desperfectos por mal uso que superen el desgaste normal, rentas o suministros impagados y, en su caso, limpieza extraordinaria. El desgaste ordinario no es descontable.
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes?
No, salvo acuerdo con el arrendador. La fianza es una garantía, no un anticipo de la renta.
¿Dónde reclamar si no me devuelven la fianza del alquiler?
Primero al arrendador mediante burofax con la prueba del estado de la vivienda y, si no responde, ante los juzgados civiles mediante la reclamación de la cantidad adeudada más intereses.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
