¿Tienes problemas con un inquilino que molesta a los vecinos? Esta situación es cada vez más común en España. En los últimos años, casi una cuarta parte de los hogares sufrió problemas de ruido por vecinos. Este dato, del INE, muestra un claro aumento de los conflictos en las comunidades.
Como propietario, debes saber cómo actuar. No eres directamente responsable de las conductas de tu inquilino. Sin embargo, la comunidad puede exigirte que intervengas. Si no lo haces, podrían iniciar acciones legales contra ambos.
También puedes consultar directamente con un abogado especialista en temas inmobiliarios y urbanísticos.
La responsabilidad del propietario ante las molestias del inquilino
Alquilar una vivienda no te desvincula de los problemas. Las Leyes de Propiedad Horizontal (LPH) y de Arrendamientos Urbanos (LAU) son claras. Te exigen tomar medidas si tu inquilino causa molestias.
No eres el culpable directo de la conducta. Pero tienes la obligación de asegurar la convivencia. Tu inquilino no debe realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si permites que la situación continúe, la comunidad puede demandarte.
Procedimiento legal para poner fin a las molestias del inquilino
Actuar rápido y legalmente es crucial. Sigue estos pasos para resolver los conflictos con vecinos molestos.
1. Documenta las quejas y el problema
Las palabras de los vecinos no bastan. Necesitas pruebas sólidas de las molestias. La documentación es tu mejor aliada en un juicio.
Lleva un registro detallado. Anota fechas, horas y tipo de molestia. Incluye los vecinos afectados. Llama a la policía si hay ruido excesivo. Sus atestados son pruebas clave.
Si es posible, graba audios o vídeos. Esto es útil para el ruido. Recoge también testimonios escritos de otros vecinos. En casos de ruido persistente, un perito acústico puede emitir un informe.
2. Envía un requerimiento formal al inquilino
Una vez con las pruebas, notifica a tu inquilino. Mándale un burofax, es lo más seguro. En el burofax, detalla las quejas.
Recuérdale sus obligaciones según el contrato de alquiler y la LAU. Pídele que cese las actividades molestas de inmediato. Recuerda que el Artículo 27 de la LAU permite resolver el contrato si no cumple.
3. Notifica a la comunidad y al propietario
Si tu inquilino sigue molestando, la comunidad puede intervenir. El presidente, con autorización de la Junta, puede requerirle. Si la conducta persiste, la comunidad te notificará a ti, el propietario.
Te exigirán que actúes. Esto es un paso previo al procedimiento judicial.
4. La acción de cesación de actividades molestas (Artículo 7.2 LPH)
Si tu inquilino no cede y tú no actúas, la comunidad tiene una herramienta. Es la «acción de cesación de actividades molestas». La regula el Artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal.
La comunidad puede demandar a ambos. Si la demanda es exitosa, un juez puede ordenar varias medidas. Incluyen el cese de la actividad molesta y el desahucio del inquilino.
Además, el juez podría prohibirte alquilar la vivienda. Esto puede durar hasta 3 años. También podría pedirte una indemnización por daños y perjuicios.
5. Resolución del contrato por el arrendador (Artículo 27 LAU)
Como propietario, también puedes actuar por tu cuenta. Puedes iniciar un procedimiento judicial para resolver el contrato. Esto se basa en el incumplimiento de tu inquilino. El Artículo 27 de la LAU lo permite.
Con este procedimiento, solicitas al juzgado la resolución del contrato. Así, el desalojo de la vivienda se justifica por las actividades molestas causadas.
¿Cuánto tarda el proceso y qué costes implica?
Estos procesos judiciales suelen ser largos. Pueden durar varios meses, incluso más de un año. Depende del caso y de si el inquilino se opone.
Los costes son variados. Incluyen honorarios de abogados y procuradores. También pueden sumarse peritajes o posibles indemnizaciones.
Consejos legales para propietarios y comunidades
Actúa pronto. No dejes que las molestias se hagan crónicas. Cuanto antes intervengas, mejor.
Reúne muchas pruebas. La documentación es crucial para el éxito. Debe ser precisa y detallada. Debe mostrar la reiteración de las molestias.
Comunícate por escrito. Todas las interacciones deben quedar registradas. Esto es vital para un juicio.
Busca asesoramiento legal. Un abogado experto te guiará. Evaluarán tus opciones y protegerán tus intereses.
Considera la mediación. A veces, un acuerdo amistoso es posible. Esto puede evitar un proceso judicial largo y costoso.
Conclusión
Las quejas vecinales por inquilinos problemáticos son una realidad. La ley en España te da herramientas para actuar. Pero el éxito depende de las pruebas y de tu acción.
La justicia protege la convivencia. Sanciona tanto al inquilino como al propietario pasivo. Tu responsabilidad como arrendador va más allá de firmar el contrato. Implica asegurar una convivencia pacífica.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
