Afrontar el impago o la negativa de un inquilino a abandonar una plaza de garaje es una situación compleja. Con la entrada en vigor de normativas como la Ley 12/2023 de Vivienda y otras actualizaciones publicadas en el BOE, el marco legal de 2025 presenta matices que todo propietario debe conocer.
Lo primero es entender una diferencia fundamental: el alquiler de una plaza de garaje, cuando no está vinculado a un contrato de vivienda, no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por el Código Civil. Esto significa que las protecciones especiales para inquilinos de vivienda no aplican aquí, lo que agiliza el proceso de desahucio.
Esta guía se basa exclusivamente en la legislación vigente, incluyendo la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), para ofrecer un mapa claro y factual del procedimiento a seguir.
Qué dice la ley: derechos del propietario y del inquilino
Para iniciar un proceso de desahucio con garantías, es indispensable conocer la base legal que protege al propietario y define las obligaciones del inquilino.
Legislación aplicable
El arrendamiento de una plaza de garaje como finca urbana independiente se regula por dos textos legales principales:
- Código Civil: En sus artículos 1546 a 1582, establece las normas generales para los arrendamientos. Fija las obligaciones básicas, como la del inquilino de pagar el precio pactado y la del propietario de mantener la posesión pacífica de la plaza.
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Detalla el procedimiento judicial a seguir para el desahucio por falta de pago o por finalización del contrato. Es la hoja de ruta procesal para recuperar la posesión de la plaza de aparcamiento.
La reciente Ley Orgánica 1/2025 no introduce cambios directos en el desahucio de garajes, pero sí afecta a la agilidad de las notificaciones judiciales, lo que puede influir indirectamente en los plazos del proceso.
Documentación necesaria para acreditar la propiedad y el contrato
Antes de iniciar cualquier acción legal, debes reunir la documentación que demuestre tu derecho. Sin estos papeles, cualquier demanda carece de fundamento.
- Certificación del Registro de la Propiedad: Es el documento que te acredita como el propietario legítimo e indiscutible de la plaza de garaje.
- Justificante del contrato de arrendamiento: Aunque un contrato verbal es válido, contar con un documento escrito es la prueba más sólida. Si no lo hay, sirven los recibos bancarios del pago del alquiler o cualquier comunicación que demuestre la existencia del acuerdo.
- Pruebas del incumplimiento: Para un desahucio por impago, necesitarás un extracto bancario que refleje la devolución de los recibos o la ausencia de ingresos. Si es por fin de contrato, el propio documento y las comunicaciones previas serán la prueba.
Procedimiento legal para desalojar a un inquilino de una plaza de garaje
El proceso para recuperar tu plaza de garaje tiene unos pasos muy definidos. Saltarse alguno de ellos o hacerlo de forma incorrecta puede invalidar todo el procedimiento.
Paso 1. Notificación fehaciente
Antes de acudir a los tribunales, la ley exige que intentes resolver la situación de forma extrajudicial. La manera formal de hacerlo es enviando una notificación que deje constancia legal.
La herramienta recomendada es el burofax con acuse de recibo y certificación de texto. En este documento, debes reclamar la deuda acumulada o notificar la finalización del contrato, concediendo al inquilino un plazo legal (normalmente 30 días) para que pague o desaloje la plaza voluntariamente. Este paso es un requisito de procedibilidad.
Paso 2. Presentar demanda de desahucio
Si el inquilino ignora la notificación, el siguiente paso es la vía judicial. Deberás presentar una demanda de desahucio en el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre la plaza.
Desde las últimas reformas, la presentación puede realizarse a través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia, siempre que cuentes con abogado y procurador. La demanda, fundamentada en el artículo 250 y siguientes de la LEC, debe ir acompañada de toda la documentación mencionada anteriormente.
Además, desde 2025 es obligatorio intentar un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC), como la mediación, antes de que el juzgado admita a trámite la demanda para este tipo de conflictos.
Paso 3. Ejecución del lanzamiento
Once admitida la demanda, el juzgado fija una fecha para la vista y una fecha para el «lanzamiento», que es el acto formal de desalojo. Si el inquilino no abandona la plaza de garaje tras la sentencia judicial, se activa la ejecución.
Un funcionario judicial, acompañado por un cerrajero y, si es necesario, por agentes de la Policía Local o Nacional, acudirá a la plaza para forzar la apertura y devolverte la posesión. Se levantará un acta de lanzamiento que certifica que has recuperado legalmente tu propiedad.
Casos especiales
No todos los escenarios son tan claros. Existen situaciones particulares que requieren un enfoque legal específico.
Si no existe contrato escrito
Un contrato verbal de alquiler es perfectamente válido según el Código Civil. Su existencia se puede demostrar a través de transferencias bancarias, recibos de pago o incluso mensajes de texto o emails. El procedimiento de desahucio es el mismo, pero requerirá un esfuerzo mayor para probar la relación contractual ante el juez.
Si el titular del garaje fallece o vende la plaza
Si el propietario fallece, sus herederos se subrogan en su posición y pueden continuar con el proceso de desahucio. Si la plaza se vende, el nuevo propietario adquiere los derechos y obligaciones del anterior, pudiendo iniciar o continuar el desahucio si persisten las causas para ello.
Si el inquilino ocupa sin permiso (okupación)
Si una persona ocupa la plaza sin ningún tipo de contrato o permiso, no estamos ante un desahucio de inquilino, sino ante una ocupación ilegal. En este caso, el procedimiento legal es distinto y se ampara en el Código Penal (delito de usurpación, artículo 245). La vía a seguir sería una denuncia para iniciar un proceso penal por usurpación de bien inmueble, que suele ser más rápido que el desahucio civil.
Cómo evitar conflictos en el arrendamiento de garajes
La mejor estrategia legal es siempre la prevención. Unas buenas prácticas al inicio pueden ahorrarte todo el proceso judicial.
- Formaliza un contrato por escrito: Redacta un contrato de arrendamiento que especifique claramente la duración, la renta, las causas de resolución y las obligaciones de cada parte.
- Solicita una fianza o garantía adicional: Aunque no es la fianza obligatoria de la LAU, puedes pactar una garantía en el contrato para cubrir posibles impagos o daños.
- Registra el contrato si es necesario: Si el alquiler genera rendimientos, debes declararlos en la Agencia Tributaria.
Preguntas frecuentes (FAQ legales actualizadas 2025)
- ¿Necesito abogado para desalojar un inquilino de garaje? Sí. Para presentar una demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia es obligatoria la intervención de un abogado y un procurador, independientemente de la cuantía de la deuda.
- ¿Cuánto tarda el procedimiento judicial de desahucio? Aunque es más rápido que el desahucio de una vivienda, el proceso puede durar entre 4 y 8 meses. El tiempo varía según la carga de trabajo del juzgado y de si el inquilino se opone a la demanda. Puedes leer más en nuestra guía sobre cuánto tarda un desahucio en España.
- ¿Puedo cambiar la cerradura sin orden judicial? No. Cambiar la cerradura o impedir el acceso al inquilino por tu cuenta, incluso si no te paga, puede considerarse un delito de coacciones. Solo un juez puede ordenar el desalojo forzoso.
- ¿Qué ocurre si el inquilino no paga la comunidad o los suministros? Si en el contrato se estipuló que el inquilino debía pagar los gastos de comunidad asociados a la plaza, su impago se considera una deuda equivalente al impago del alquiler y es causa de desahucio.
Conclusión
El marco legal en 2025 ofrece un procedimiento claro y definido para que los propietarios puedan recuperar una plaza de garaje ante un incumplimiento. Sin embargo, el proceso exige un rigor formal y documental que no admite errores.
Actuar por tu cuenta o saltarte los pasos legales puede volverse en tu contra. La mejor recomendación es buscar asesoramiento profesional desde el primer momento.
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
