Recuperar una propiedad alquilada antes de tiempo es posible, pero requiere una justificación legal estricta. Muchos propietarios creen erróneamente que pueden finalizar el contrato a voluntad, lo cual es falso. Para echar a un inquilino de forma legal, debe existir un incumplimiento contractual grave o una necesidad justificada amparada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Actuar fuera de estos márgenes puede derivar en que el propietario sea denunciado por coacciones o allanamiento de morada. A continuación, detallamos las causas tasadas que permiten la resolución del contrato y cómo funciona el desahucio en España, sus procedimientos y derechos.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre echar a un inquilino?
La normativa vigente en España protege la estabilidad del arrendatario, pero no ampara el abuso. El artículo 27 de la LAU establece claramente que el incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las ambas partes da derecho a la otra a exigir el cumplimiento o a resolver el contrato.
No se trata de un capricho del arrendador. Si se dan las causas objetivas listadas en la ley, el juez fallará a favor de la propiedad y dictará el desalojo.
¿Es el impago de alquiler la causa más rápida para recuperar la vivienda?
Sí, la falta de pago es la causa más común y objetiva para iniciar un echar al inquilino por impago de alquiler. Contrario a la creencia popular, no es necesario esperar a que el inquilino deba tres o cuatro meses. El impago de una sola mensualidad de la renta faculta al propietario para iniciar acciones legales.
La ley no solo abarca el alquiler base. También se considera causa de resolución el impago de:
- Cantidades asimiladas a la renta (luz, agua, gas, comunidad si se pactó).
- La actualización de la fianza legal.
Nota: Antes de iniciar un proceso judicial, es recomendable enviar un requerimiento de pago fehaciente (burofax). Esto evita que el inquilino pueda «enervar la acción» (pagar a última hora para frenar el juicio). Además, recuerda que en la demanda podrás reclamar las rentas impagadas acumuladas hasta el día del lanzamiento.
¿Puedo echar al inquilino si necesito el piso para mí o un familiar?
La necesidad del propietario es una excepción a la prórroga obligatoria del contrato. Si usted necesita la vivienda para vivir en ella de forma permanente, puede reclamarla, siempre que haya transcurrido el primer año de contrato. Puedes leer nuestra guía específica sobre cómo echar a un inquilino por necesitar el piso.
Para que esto sea válido, deben cumplirse requisitos estrictos:
- Destinatario: La vivienda debe ser para el arrendador, sus familiares en primer grado de consanguinidad (padres o hijos) o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Comunicación: Debe notificar al inquilino con al menos dos meses de antelación.
- Cláusula contractual: En contratos firmados tras la reforma de 2019, esta posibilidad debe figurar de forma expresa en el contrato.
Si tras el desalojo, el propietario o sus familiares no ocupan la vivienda habitual en un plazo de tres meses, el inquilino tendrá derecho a volver o a recibir una indemnización por desalojo.
¿Qué incumplimientos del contrato permiten la resolución inmediata?
Más allá del dinero, el comportamiento sobre el inmueble es fundamental. La ley permite resolver el contrato de arrendamiento si el inquilino altera la esencia de lo pactado sin el consentimiento del arrendador.
Cesión o subarriendo inconsentido
El inquilino no puede meter a vivir a otra persona de forma permanente ni subarrendar habitaciones sin autorización escrita. La cesión o el subarriendo ilegal son motivos directos para finalizar la relación contractual. Esto es muy común hoy en día con el alquiler turístico no autorizado.
Realización de obras no autorizadas
Si el inquilino realiza obras que modifiquen la configuración de la vivienda o provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad, es causa de despido contractual. Para cualquier obra que toque la estructura o distribución, el consentimiento del propietario por escrito es obligatorio.
Daños dolosos
La realización de daños causados intencionadamente en la finca justifica la resolución inmediata. Del mismo modo, acciones como cambiar la cerradura sin permiso pueden generar conflictos legales que, sumados a daños, refuercen la demanda.
¿Cómo demostrar que el inquilino realiza actividades molestas o prohibidas?
El artículo 27.2.e de la LAU es contundente: se puede resolver el contrato por la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Para que un juez autorice el desahucio del inquilino por este motivo, la actividad debe ser probada con solidez. Si los vecinos se quejan del inquilino, no basta con una queja verbal. Se requiere:
- Denuncias policiales reiteradas.
- Actas de la comunidad de propietarios que certifiquen las molestias.
- Informes técnicos (por ejemplo, medición de ruidos o salubridad).
Esto aplica tanto a ruidos constantes como a problemas de higiene graves (insalubres) o almacenamiento de materiales peligrosos en el inmueble.
¿Cómo iniciar un proceso judicial de desahucio correctamente?
Si el diálogo amistoso falla, la única vía legal en España es la demanda de desahucio. Intentar echar al inquilino por la fuerza, cortar suministros o cambiar la cerradura constituye un delito de coacciones o allanamiento.
Pasos del proceso legal:
- Requerimiento previo: Envío de burofax reclamando el cumplimiento (pago, cese de actividad, etc.). Si se trata de un simple retraso y no quieres echarlo todavía, revisa qué hacer ante el impago de alquiler antes de demandar.
- Demanda: Si no hay respuesta, necesitarás a los mejores abogados inmobiliarios de Madrid (o de tu zona) y procurador para presentar la demanda en el juzgado civil.
- Decreto y Lanzamiento: El juzgado admitirá la demanda y fijará fecha para el juicio y para el lanzamiento (el desalojo físico) en caso contrario a que el inquilino se oponga.
El objetivo final es obtener una sentencia firme que permita recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las deudas pendientes.
¿Tienes un inquilino que incumple el contrato? No actúes por tu cuenta. Revisa tu contrato de alquiler ahora mismo buscando la cláusula de necesidad o reúne los extractos bancarios del impago y contacta con un especialista para enviar el primer burofax hoy mismo.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
