Una de las situaciones más delicadas en el ámbito del alquiler de vivienda es cuando el propietario necesita recuperar el inmueble para uso propio o de un familiar cercano. Pero, ¿se puede echar a un inquilino por necesitar el piso? La respuesta es sí, aunque solo bajo determinadas condiciones reguladas por la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
La referencia corta que verás en contratos, notificaciones y sentencias es art. 9.3 LAU, es decir, el artículo 9.3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
Según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador podrá recuperar la vivienda si se acredita una causa de necesidad sobrevenida. Esto significa que, transcurrido el primer año de contrato, el arrendador puede notificar su intención de destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para:
- Un familiar en primer grado de consanguinidad o adopción.
- Su cónyuge, en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial acreditada mediante sentencia firme.
¿Qué dice el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?
El artículo 9.3 LAU permite al arrendador persona física recuperar la vivienda arrendada, antes de que se cumpla el plazo mínimo de cinco años, cuando la necesidad de destinarla a vivienda permanente consta de forma expresa en el contrato y se notifica al arrendatario con dos meses de antelación. Su tenor literal vigente (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) es el siguiente:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El arrendador deberá comunicar tal necesidad al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
Solo para el arrendador persona física
Este derecho está reservado al arrendador persona física. Si el arrendador es persona jurídica (por ejemplo, una sociedad), no puede acogerse a la causa de necesidad del artículo 9.3 LAU. Conviene enmarcarlo, además, en el artículo 9.1, que fija la duración mínima del contrato: cuando el plazo pactado es inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esos cinco años de duración (o siete, en el caso de persona jurídica). La recuperación por necesidad es, por tanto, una excepción tasada a esa prórroga.
¿Puedo echar a mi inquilino si necesito el piso?
Sí, puedes recuperar tu vivienda si necesitas el piso, pero no de forma inmediata ni automática. El art. 9.3 LAU permite al propietario recuperarla por causa de necesidad siempre que se cumplan las condiciones que la propia ley exige: que haya transcurrido el plazo, que exista estipulación expresa en el contrato, que lo notifiques formalmente y que acredites la causa. Las vemos una a una a continuación.
¿Cuáles son los requisitos para poder recuperar la vivienda?
El arrendador debe cumplir una serie de condiciones legales:
1. Que haya transcurrido el tiempo de vigencia del contrato y esta causa esté estipulada expresamente en el mismo.
Este derecho no puede ejercerse durante el primer año de vigencia del contrato. Aunque la duración mínima del arrendamiento de vivienda con arrendador persona física es de cinco años por la prórroga obligatoria, el artículo 9.3 permite recuperar la vivienda una vez transcurrido ese primer año, si concurren el resto de requisitos.
Es decir, se puede resolver el contrato una vez transcurrido el primer tiempo del contrato.
2. Estipulación expresa en el contrato de arrendamiento.
Para poder resolver el contrato por necesidad de vivienda es necesario que se estipule de forma expresa en el contrato de arrendamiento. De lo contrario, tendrá que someterse a la prórroga estipulada en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
3. Plazo de espera y Notificación formal
El propietario debe comunicar al inquilino con al menos dos meses de antelación su intención de recuperar la vivienda, indicando de forma expresa la causa de necesidad.
Se recomienda enviar un burofax con acuse de recibo para dejar constancia de la comunicación realizada y recibida por el inquilino.
4. Acreditación de la causa
La necesidad debe ser real y sobrevenida. No basta con alegarla, sino que debe poder acreditarse si el inquilino lo impugna. Por ejemplo:
- Una sentencia firme de divorcio que obligue a residir en esa vivienda.
- La imposibilidad de acceder a otra vivienda habitual.
- La matrícula de los estudios sin disponibilidad de vivienda.
- Una carta de la empresa de cambio de centro de trabajo.
5. Ocupar la vivienda en el plazo estipulado por ley.
Una vez recuperado el inmueble, el arrendador debe ocuparlo en un plazo máximo de tres meses. De lo contrario, el inquilino podrá:
- Solicitar su regreso en las mismas condiciones del contrato.
- Reclamar daños y perjuicios por desalojo indebido.
6. Método de solución de controversia.
A partir del 3 de abril de 2025, previamente a acceder a la vía judicial, hay que realizar un método de solución de controversia dispuesto en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
De lo contrario, la demanda será inadmitida por la falta de cumplimentación de los requisitos formales. Para ello, contacta con un abogado especializado en esta materia a fin de que te asesore en esta materia.
La resolución del contrato por necesidad del arrendador
El derecho del arrendador a recuperar la vivienda arrendada por necesidad es una excepción a la prórroga obligatoria que la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce a favor del arrendatario. Durante la duración del contrato, el arrendamiento se prorroga de forma obligatoria salvo que concurra alguno de los supuestos previstos en la ley. El artículo 9.3 LAU habilita la extinción del contrato antes de que finalice esa prórroga cuando el arrendador acredita una causa de necesidad real y sobrevenida.
Para que la resolución del contrato sea válida, el propietario debe haber hecho constar expresamente esta causa en el contrato de arrendamiento y respetar el preaviso de dos meses. Solo así puede oponerse a la prórroga obligatoria y recuperar la vivienda para destinarla a vivienda permanente, propia o de un familiar en primer grado.
Conviene, además, valorar el contexto normativo: en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, el arrendatario puede acogerse a una prórroga extraordinaria por periodos anuales, hasta un máximo de tres años, lo que refuerza la importancia de que la causa del artículo 9.3 conste con claridad en el contrato y pueda acreditarse si el arrendatario la discute.
¿En qué casos en los que no se puede aplicar?
- Si la necesidad ya existía en el momento de la firma del contrato y no se indicó.
- Si no se puede demostrar la veracidad de la causa.
- Si se usa este mecanismo de forma fraudulenta para alquilar o vender la vivienda a otro.
Usar indebidamente esta vía puede tener consecuencias:
- Subsistencia del contrato de arrendamiento de la vivienda recuperada.
- Indemnización al inquilino por los gastos ocasionados.
- Posible demanda por daños y perjuicios.
Preguntas frecuentes sobre el artículo 9.3 LAU
¿Cuándo puede el arrendador aplicar el artículo 9.3 LAU?
El arrendador puede aplicar el art. 9.3 LAU una vez transcurrido el primer año del contrato, siempre que la causa de necesidad conste expresamente en el contrato de arrendamiento y se notifique al arrendatario con al menos dos meses de antelación.
¿Qué familiares permiten recuperar la vivienda?
La ley permite recuperar la vivienda para el propio arrendador o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. También para el cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Puede un arrendador persona jurídica aplicar el artículo 9.3 LAU?
No. La recuperación por causa de necesidad del artículo 9.3 LAU está reservada al arrendador persona física. Si el arrendador es una persona jurídica, no puede oponer esta causa a la prórroga obligatoria, que en ese caso alcanza los siete años de duración.
¿Cuánto tiempo tiene el arrendador para ocupar la vivienda?
Una vez recuperada, el arrendador dispone de un plazo de tres meses para ocupar la vivienda. Si no la ocupa dentro de ese plazo, el arrendatario puede solicitar volver en las mismas condiciones del contrato o reclamar una indemnización por los daños y perjuicios.
¿Qué ocurre si el arrendador no ocupa la vivienda en tres meses?
Si el arrendador, o el familiar o cónyuge para quien se recuperó, no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, el arrendatario puede optar entre ser repuesto en la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, con indemnización de los gastos del desalojo, o ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que quedara hasta completar cinco años, salvo causa de fuerza mayor.
¿Es obligatorio que la necesidad conste en el contrato?
Sí. Si la causa de necesidad no se hizo constar expresamente en el contrato, el arrendador no podrá oponerse a la prórroga obligatoria y el contrato continuará vigente.
¿Cuándo puede el arrendatario rescindir el contrato de alquiler?
El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Si así se pactó expresamente, el arrendador podrá reclamar una indemnización equivalente a una parte proporcional de la renta por el periodo que quedara por cumplir.
Conclusión
Sí, se puede echar a un inquilino por necesitar el piso, pero solo si se cumplen los requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es fundamental acreditar la causa de necesidad, realizar la notificación correctamente y ocupar efectivamente la vivienda.
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
