Aunque pueda parecer extraño o poco habitual, es bastante común que un vecino realice una construcción invadiendo parcialmente la parcela colindante. Generalmente, estas situaciones surgen por errores en la medición, confusión de los límites reales de las propiedades o discrepancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. Este tipo de casos recibe el nombre jurídico de «accesión invertida» o «construcción extralimitada».
¿Qué pasos seguir cuando tu vecino invade tu parcela?
Si detectas que tu vecino ha invadido parte de tu terreno con una edificación, lo primero es confirmar claramente los límites legales de tu propiedad, comparando la información registral y catastral. Si se confirma la invasión, puedes optar por varias vías:
- Acuerdo amistoso: Intentar resolver el conflicto mediante un acuerdo económico voluntario entre ambas partes.
- Acción reivindicatoria: Si la negociación no prospera, es posible acudir a los tribunales para reclamar judicialmente la devolución del terreno ocupado.
- Aplicación de la accesión invertida: Esta figura jurisprudencial se aplica cuando demoler la construcción causaría más perjuicio económico que beneficios, especialmente si quien construyó lo hizo de buena fe.
¿Qué es exactamente la accesión invertida?
Normalmente, el «derecho de accesión» implica que el propietario del terreno adquiere automáticamente la propiedad de cualquier construcción sobre él. La accesión invertida, por otro lado, se da cuando el vecino construye sobre suelo ajeno con sus propios materiales. En estos casos, la jurisprudencia permite que el propietario de la construcción pueda adquirir el terreno ocupado, compensando económicamente al propietario original, siempre que se cumplan ciertos requisitos específicos.
Requisitos legales para la accesión invertida
Los tribunales establecen ciertos requisitos imprescindibles para que se reconozca la accesión invertida:
- Las parcelas afectadas deben pertenecer a propietarios diferentes.
- La construcción debe estar físicamente integrada al suelo invadido, siendo imposible separarla.
- La invasión debe ser parcial.
- El valor de la construcción debe superar claramente el valor del terreno ocupado.
- La construcción debe haberse realizado de buena fe.
Si se demuestra mala fe en la construcción (es decir, si el vecino conocía la invasión), el propietario afectado podrá exigir la demolición y la reparación total del daño sufrido, sin indemnizar al invasor.
Consecuencias de la accesión invertida
Cuando se aplica esta figura, el propietario de la construcción debe compensar económicamente al dueño del terreno invadido:
- Pagando el valor real actual del terreno ocupado.
- Indemnizando cualquier daño o perjuicio adicional provocado por la ocupación parcial del terreno.
Además, cualquier acción reivindicatoria queda suspendida hasta que se resuelva definitivamente la cuestión de la accesión invertida.
Conclusión
La jurisprudencia busca un equilibrio justo en estos conflictos, tratando de evitar la demolición si supone un daño económico significativo, siempre bajo criterios de buena fe. No obstante, se recomienda siempre buscar un acuerdo amistoso como primera opción y, si no es posible, contar con asesoramiento especializado en derecho inmobiliario.
En LEXWAY ABOGADOS somos abogados expertos en derecho inmobiliario. Especialmente este tipo de conflictos. Consúltanos sin compromiso sobre tu caso.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
