Irse de un piso antes de tiempo no es tan sencillo como hacer las maletas y dejar las llaves. Muchos inquilinos creen que avisando con tiempo es suficiente, pero si no se siguen los pasos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el propietario podría reclamar meses de renta adicionales o quedarse con la fianza.
Para rescindir un contrato de alquiler por parte del inquilino con seguridad, hay que distinguir si estamos ante un desistimiento voluntario (te vas porque quieres) o una resolución por incumplimiento (te vas porque el piso es inhabitable). A continuación, explicamos los plazos, la indemnización y cómo hacerlo bien.
¿Qué permite la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el desistimiento?
La legislación vigente en España protege al inquilino, pero también busca dar estabilidad al contrato de arrendamiento. El artículo 11 de la LAU regula el llamado desistimiento del contrato.
Según este artículo, el arrendatario podrá desistir del contrato de alquiler de vivienda siempre que hayan transcurrido al menos los primeros seis meses de vigencia. Es decir, existe un periodo de cumplimiento obligatorio de medio año.
Si decides marcharte antes de esos seis meses sin causa justificada, estarás incumpliendo el contrato y el arrendador podría exigirte el pago de las rentas hasta cubrir ese semestre, salvo que llegues a un acuerdo distinto.
¿Qué requisitos de preaviso debo cumplir?
Una vez superado el umbral de los seis meses, el inquilino es libre de irse, pero debe cumplir una condición ineludible: el preaviso.
La ley establece que se debe comunicar al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
- Forma de aviso: Para evitar problemas futuros, hazlo siempre de forma fehaciente (burofax o correo electrónico certificado).
- Consecuencias: Si no cumples estos días de preaviso, el propietario tiene derecho a reclamar la parte de la mensualidad correspondiente a los días que faltaron de aviso, descontándolo habitualmente de la fianza.
Aunque la ley marca 30 días, revisa si tu contrato especifica un plazo mayor (aunque esto podría discutirse si es abusivo, lo estándar es ceñirse a la LAU). Si el contrato ha entrado en prórroga tácita, revisa nuestra guía sobre el contrato de arrendamiento en reconducción tácita para no equivocarte con las fechas.
¿Cómo calcular la indemnización que debo pagar al propietario?
Esta es la gran duda: «¿Tengo que pagar por irme?». La respuesta es: depende de lo que firmaste.
El inquilino solo tendrá la obligación de indemnizar al arrendador si dicha penalización se pactó expresamente en el contrato mediante una cláusula. Si el contrato no dice nada sobre indemnización por desistimiento, no tienes que pagar nada más allá de estar al día con la renta.
Si existe la cláusula, la ley limita la cuantía:
- Será una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
- Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Ejemplo práctico de cálculo:
Imagina un contrato de 5 años con una renta de 1.000€. Te vas en el mes 18 (año y medio).
- Quedan por cumplir 3,5 años.
- Indemnización máxima: 1.000€ x 3,5 años = 3.500€.
- ¡Ojo! Esto sería si te vas debiendo mucho tiempo. Normalmente, en contratos anuales prorrogables, el cálculo se ajusta al año de contrato en curso.
Para evitar errores de cálculo que acaben en tribunales, es recomendable consultar con los mejores abogados inmobiliarios de Madrid antes de comunicar tu marcha.
¿Puedo romper el contrato si el casero no cumple sus obligaciones?
Sí. Hasta ahora hemos hablado de irse voluntariamente (desistimiento). Pero si la casa tiene problemas graves, hablamos de resolución por incumplimiento del arrendador (Art. 27 LAU y Código Civil).
El arrendatario podrá rescindir el contrato sin pagar indemnización ni esperar a los seis meses si:
- El propietario no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- El arrendador perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda (ej: entra en casa sin permiso).
Si estás sufriendo problemas de humedad, averías graves o plagas y el propietario no responde, no se trata de un desistimiento, sino de un incumplimiento de contrato por su parte. En estos casos, puedes incluso reclamar defectos de construcción o habitabilidad que hagan la vivienda indigna.
Pasos para finalizar el contrato y recuperar la fianza
Para rescindir el contrato con éxito y cerrar el expediente limpiamente, sigue este protocolo:
- Comunica tu intención: Envía el aviso con los 30 días de antelación.
- Propón la entrega de llaves: Cita al propietario en la vivienda vacía.
- Firma el documento de entrega: Nunca devuelvas las llaves sin firmar un documento de «resolución de contrato y entrega de llaves». En este documento debe constar la lectura de contadores de suministros y si hay o no desperfectos.
- La Fianza: El arrendador debe revisar la vivienda. Si no hay daños ni deudas, debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves.
Importante: Si te vas porque no puedes pagar, ten cuidado. Un abandono sin acuerdo puede derivar en una demanda de desahucio por impago donde te reclamarán las rentas futuras. Es mejor negociar una salida amistosa.
Si al revisar el piso surgen disputas sobre daños, recuerda que no todos los desperfectos son culpa del inquilino; el desgaste por uso ordinario no se paga de la fianza. Si el conflicto escala, contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario es vital para proteger tu dinero.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
