Actualización renta alquiler 2026: IRAV e IPC, ¿cuánto puede subir el alquiler?

Si buscas cómo hacer la actualización de la renta del alquiler en 2026, la regla general es esta: los contratos de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023 se revisan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), mientras que los anteriores suelen seguir actualizándose conforme al IPC, salvo que el contrato establezca otra referencia válida.

Es una cuestión habitual para inquilinos, propietarios y profesionales que gestionan o asesoran sobre arrendamientos, porque la fecha del contrato, el tipo de inmueble y la cláusula de actualización determinan cuánto puede subir la renta y qué índice debe aplicarse. En esta guía verás qué cambia en 2026, qué límites legales existen, cómo calcular la nueva renta y qué criterios conviene revisar para evitar errores y reclamaciones.

Desde enero de 2025 está en vigor este nuevo índice, que sustituye al IPC como referencia legal para revisar determinados contratos de arrendamiento de vivienda. Se trata del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), aprobado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y previsto en la Ley por el Derecho a la Vivienda.

¿Qué límite se aplica a la subida del alquiler en 2026?

• Para contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023: se sigue aplicando el IPC como referencia, salvo que el contrato indique otra fórmula.
• Para contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023: se aplica el IRAV como nuevo límite máximo de actualización.

El IRAV se publica mensualmente por el INE y ha sustituido al IPC para evitar subidas desproporcionadas en los alquileres. El último IRAV publicado es el 2,44% (dato de junio de 2026), aplicable a las rentas que se actualizan en agosto de 2026.

En todos los casos, el propietario no puede exigir un aumento superior al que marque el índice que corresponda a su contrato, y la subida solo puede aplicarse una vez al año, en el aniversario del contrato.

¿Qué es el IRAV y por qué se aplica?

El IRAV es el nuevo índice aprobado por el Gobierno para limitar la revalorización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Forma parte de las medidas contenidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que reformó la ley de arrendamientos urbanos.

Este índice busca sustituir al IPC para dar mayor estabilidad al mercado del alquiler. Su cálculo se basa en una fórmula que funciona como referencia para la actualización de la renta y tiene en cuenta:

• La media ajustada de la inflación.
• La inflación subyacente.
• La evolución del mercado de arrendamientos.
• El IRAV toma como referencia el menor valor entre varias tasas del IPC, lo que suaviza su variación frente al IPC general.

La idea es evitar que la renta aumente al mismo ritmo que un IPC muy volátil, como ocurrió en 2022. Por eso el IRAV es, en la práctica, menos volátil que el IPC.

¿Dónde consultar el IRAV?

El IRAV se publica cada mes en la web del INE:

• Calendario de publicación del IRAV.
• Calculadora oficial del Ministerio de Vivienda.

Los datos del índice se publican en torno al día 15 de cada mes y se refieren al mes anterior. Si prefieres no hacer el cálculo a mano, la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda permite obtener la nueva renta indicando el importe actual y la fecha de actualización, sin necesidad de aplicar la fórmula del INE.

¿Qué contratos deben aplicar el IRAV?

• Contratos de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023.
• Contratos que expresamente indican que se actualizarán conforme al índice legal de referencia, de acuerdo con el artículo 18 de la LAU como base de la actualización anual.

Si tu contrato es de vivienda habitual, se firmó desde el 26 de mayo de 2023 y prevé actualización de renta, debe aplicarse el IRAV.

No se aplica en:

• Alquileres firmados antes del 25/05/2023 si pactaron IPC u otro índice.
• Alquileres temporales, de temporada, turísticos o de habitaciones.
• Locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros.

¿Cómo se calcula la nueva renta con el IRAV?

La actualización se aplica una vez al año, coincidiendo con la fecha de firma del contrato, y conviene revisar el contrato y el cálculo antes de comunicarla. El arrendador debe comunicar la subida con al menos un mes de antelación.

Ejemplo práctico:

• Renta actual: 1.000 €.
• Fecha de actualización: agosto de 2026.
• Índice IRAV aplicable (dato de junio 2026): 2,44%.
• Cálculo: 1.000 € × 2,44% = 24,40 € de subida al mes.
• Nueva renta: 1.024,40 €; esa es la cantidad exacta que debe pagar el inquilino cada mes (292,80 € más al año).

La actualización depende del mes de aniversario del contrato y del índice aplicable en ese momento; por ejemplo, en marzo de 2026 el límite del IRAV fue del 2,47%.

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¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula de actualización de la renta?

Tras la reforma de la ley de arrendamientos urbanos por la Ley 12/2023, la renta solo puede actualizarse si el contrato incluye un pacto expreso. Si el contrato no contiene ninguna cláusula de actualización, el arrendador no puede subir el alquiler durante la vigencia del contrato, ni siquiera aplicando el IRAV o el IPC. Por eso conviene revisar el contrato antes de comunicar cualquier subida: una actualización sin cláusula que la ampare puede reclamarse, y omitir esa previsión puede generar errores al intentar ejecutar la subida.

En este caso, cuando el contrato sí prevé la actualización pero no fija un índice concreto, en los contratos de vivienda habitual posteriores al 25 de mayo de 2023 se aplica como referencia el IRAV.

¿Se puede subir el alquiler después de 5 años de contrato?

La actualización anual de la renta es independiente de la duración del contrato. Durante los cinco años de prórroga obligatoria (siete si el arrendador es persona jurídica), el alquiler solo puede actualizarse una vez al año y con el límite del IRAV en los contratos de vivienda habitual firmados desde el 25 de mayo de 2023. Cuando el contrato llega a su fin y se firma uno nuevo, arrendador e inquilino pueden pactar una renta distinta, salvo que la vivienda esté en una zona tensionada, donde rigen límites específicos para el nuevo contrato.

¿Qué es mejor para actualizar la renta, el IPC o el IRAV?

No es una cuestión de elección libre: el índice aplicable depende de la fecha de firma del contrato. En los contratos de vivienda habitual posteriores al 25 de mayo de 2023 se aplica el IRAV de forma obligatoria, mientras que en los anteriores se mantiene el IPC salvo que se pactara otra fórmula. En la práctica, el IRAV suele ofrecer una subida más contenida que el IPC, porque se diseñó precisamente para moderar la revalorización de las rentas: sus valores mensuales de 2026 se han mantenido por debajo del 2,5% (2,47% en marzo y 2,44% aplicable en agosto), frente a un IPC interanual que ha rondado el 3%.

¿Qué pasa si el arrendador es un gran tenedor?

Durante 2023 y 2024 se aplicó un límite especial del 2% (en 2023) y del 3% (en 2024) incluso cuando el arrendador era un gran tenedor (más de 10 viviendas o 1.500 m² construidos de uso residencial).

A partir de 2025, se impone el IRAV sin distinción entre pequeños propietarios y grandes tenedores, siempre que se trate de vivienda habitual y contrato posterior a la entrada en vigor de la nueva ley.

Los topes extraordinarios que se aplicaron durante la crisis inflacionaria dejaron de estar vigentes: el Real Decreto-ley 8/2026, que prorrogaba el tope del 2%, fue rechazado por el Congreso el 28 de abril de 2026, de modo que desde entonces no existe ningún tope extraordinario de subida y el IRAV queda como único límite ordinario en los contratos de vivienda habitual acogidos a este índice.

¿El IPC ya no se usa para actualizar alquileres?

Solo en los contratos antiguos (anteriores al 25 de mayo de 2023) que no hayan pactado otro índice. En el resto, el IPC ya no es el índice por defecto, aunque sigue publicándose y puede utilizarse si ambas partes lo pactan de forma expresa. En 2026, el IPC interanual se ha movido en torno al 3%, por encima del IRAV, de modo que los inquilinos con contratos anteriores suelen afrontar subidas algo mayores que quienes se rigen por el nuevo índice.

Preguntas frecuentes sobre la actualización de la renta en 2026

¿Cuál es el IRAV actual? El último IRAV publicado por el INE es el 2,44% (dato de junio de 2026, publicado el 15 de julio de 2026), aplicable a las rentas que se actualizan en agosto de 2026.

¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2026? En los contratos de vivienda habitual posteriores al 25 de mayo de 2023, la subida máxima es el IRAV vigente en el mes de la actualización; en agosto de 2026 es del 2,44%. En los contratos anteriores se aplica el IPC, salvo pacto distinto.

¿Cuándo se publica el IRAV cada mes? El INE lo publica en torno al día 15 de cada mes, referido al mes anterior.

¿Cómo se calcula la subida del alquiler con el IRAV? Se multiplica la renta actual por el porcentaje del IRAV vigente. Por ejemplo, una renta de 1.000 € con un IRAV del 2,44% sube 24,40 € al mes, hasta 1.024,40 €.

¿Puede subirse el alquiler si el contrato no tiene cláusula de actualización? No. Sin pacto expreso de actualización, el arrendador no puede incrementar la renta durante la vigencia del contrato.

Conclusión

Desde enero de 2025, la mayoría de contratos de arrendamiento firmados tras la Ley de Vivienda deben actualizarse con el nuevo índice IRAV, en lugar del IPC. Este cambio busca moderar la evolución de las rentas y proteger al inquilino frente a subidas excesivas. Aun así, conviene revisar bien el contrato para saber qué índice se aplica y cuándo corresponde actualizar la renta.

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