Una de las dudas más frecuentes tanto para inquilinos como para propietarios es cómo se actualiza el alquiler en 2025 y qué límites existen. La respuesta depende del tipo de contrato, de la fecha en que se firmó y de si se trata de una vivienda habitual o no.
Desde enero de 2025 ha entrado en vigor un nuevo índice que sustituye al IPC como referencia para revisar el precio de los contratos de arrendamiento. Se trata del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), aprobado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y previsto en la Ley por el Derecho a la Vivienda.
¿Qué límite se aplica a la subida del alquiler en 2025?
- Para contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023: se sigue aplicando el IPC como referencia, salvo que el contrato indique otra fórmula.
- Para contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023: se aplica el IRAV como nuevo límite máximo de actualización.
El IRAV se publica mensualmente por el INE y ha sustituido al IPC para evitar subidas desproporcionadas en los alquileres. En abril de 2025, el IRAV se situó en el 2,09%, frente al 2,2% del IPC en ese mismo mes.
¿Qué es el IRAV y por qué se aplica?
El IRAV es el nuevo índice aprobado por el Gobierno para limitar la revalorización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Forma parte de las medidas contenidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este índice busca sustituir al IPC para dar mayor estabilidad al mercado del alquiler. Su cálculo se basa en una fórmula que tiene en cuenta:
- La media ajustada de la inflación.
- La inflación subyacente.
- La evolución del mercado de arrendamientos.
La idea es evitar que la renta aumente al mismo ritmo que un IPC altamente volátil, como ocurrió en 2022.
¿Dónde consultar el IRAV?
El IRAV se publica cada mes en la web del INE:
Los datos del índice se publican en torno al día 14 de cada mes y se refieren al mes anterior.
¿Qué contratos deben aplicar el IRAV?
- Contratos de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023.
- Contratos que expresamente indican que se actualizarán conforme al índice legal de referencia.
No se aplica en:
- Alquileres firmados antes del 25/05/2023 si pactaron IPC u otro índice.
- Alquileres temporales, de temporada, turísticos o de habitaciones.
- Locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros.
¿Cómo se calcula la nueva renta con el IRAV?
La actualización se aplica una vez al año, coincidiendo con la fecha de firma del contrato. El arrendador debe comunicar la subida con al menos un mes de antelación.
Ejemplo práctico:
- Renta mensual: 1.000 €.
- Fecha de contrato: agosto de 2024.
- Índice IRAV de agosto de 2025: 2,09%.
Cálculo:
1.000 € x 2,09% = 20,90 € de subida
Nueva renta: 1.020,90 € al mes
Esto aplica a todos los meses del año: Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre.
¿Tienes dudas sobre la aplicación del IRAV o cómo gestionar posibles impagos de alquiler.?
¿Qué pasa si el arrendador es un gran tenedor?
Durante 2023 y 2024 se aplicó un límite especial del 2% (en 2023) y del 3% (en 2024) incluso cuando el arrendador era un gran tenedor (más de 10 viviendas o 1.500 m² construidos de uso residencial).
A partir de 2025, se impone el IRAV sin distinción entre pequeños propietarios y grandes tenedores, siempre que se trate de vivienda habitual y contrato posterior a la entrada en vigor de la nueva ley.
¿El IPC ya no se usa para actualizar alquileres?
Solo en los contratos antiguos (anteriores al 25 de mayo de 2023) que no hayan pactado otro índice. En el resto, el IPC ya no es el índice por defecto, aunque sigue publicándose y puede utilizarse si ambas partes lo pactan de forma expresa.
Conclusión
Desde enero de 2025, la mayoría de contratos de arrendamiento firmados tras la Ley de Vivienda deben actualizarse con el nuevo índice IRAV, en lugar del IPC. Este cambio busca moderar la evolución de las rentas y proteger al inquilino frente a subidas excesivas. Aun así, conviene revisar bien el contrato para saber qué índice se aplica y cuándo corresponde actualizar la renta.
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
