La tácita reconducción es una figura jurídica regulada en el artículo 1566 del Código Civil, aplicable cuando un contrato de arrendamiento de vivienda ha finalizado, incluyendo tanto el plazo pactado como las prórrogas legales previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y ninguna de las partes ha manifestado su voluntad de ponerle fin.
En estos casos, si el arrendatario sigue ocupando la vivienda y el arrendador no se opone, el contrato se considera renovado de manera tácita, aunque con un régimen jurídico distinto al del contrato original.
¿Cuándo se produce la tácita reconducción?
Para que se configure legalmente una situación de tácita reconducción del contrato de alquiler, deben cumplirse ciertos requisitos:
1. Finalización del contrato original
El contrato debe haber alcanzado su término natural, incluyendo cualquier prórroga obligatoria o voluntaria prevista por la ley o por las partes.
2. Permanencia del arrendatario
El inquilino debe seguir ocupando la vivienda durante al menos 15 días después de la finalización del contrato, haciendo uso efectivo del inmueble.
3. Falta de requerimiento previo del arrendador
No debe existir un requerimiento previo y fehaciente del arrendador manifestando su voluntad de no renovar el contrato ni de recuperar la posesión del inmueble.
4. Consentimiento tácito del arrendador
La falta de oposición por parte del arrendador a la permanencia del inquilino puede interpretarse como un consentimiento tácito. Incluso si hubo un requerimiento previo, pero posteriormente se tolera la ocupación, puede entenderse que existe voluntad de reconducir.
5. Capacidad legal de las partes
Tanto el arrendador como el arrendatario deben contar con capacidad jurídica para contratar en el momento en que se produce la tácita reconducción.
6. Ausencia de exclusión expresa
No debe haberse incluido en el contrato una cláusula que excluya expresamente la posibilidad de tácita reconducción.
¿Qué efectos tiene la tácita reconducción?
La principal consecuencia jurídica es que se inicia un nuevo contrato de arrendamiento, pero ya no se rige por las condiciones del contrato anterior ni por el régimen legal especial de la LAU, sino por lo establecido en el Código Civil. Esto tiene implicaciones en aspectos como:
- Duración del nuevo contrato: dependerá de la periodicidad del pago (mensual, anual, etc.).
- Condiciones contractuales: se pueden mantener por acuerdo tácito, pero pueden renegociarse.
- Facilidad para resolver el contrato: al no estar sujeto al régimen de prórrogas forzosas, ambas partes pueden finalizarlo con mayor flexibilidad.
¿Cómo evitar la tácita reconducción?
Para impedir que se configure una tácita reconducción, el arrendador debe:
- Enviar un requerimiento expreso de finalización del contrato antes de su vencimiento.
- Solicitar la devolución de las llaves y la desocupación del inmueble.
- Documentar la voluntad clara de no renovar ni permitir la continuidad del arrendamiento.
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
