Cuando vence el plazo de un contrato de arras sin que se haya firmado la compraventa, la situación legal en España depende del tipo de arras pactado, de la cantidad entregada como señal y de la actuación de las partes. No siempre hay incumplimiento: podría existir mutuo disenso o incluso la posibilidad de renegociar el plazo.
En el ámbito de las operaciones inmobiliarias, el contrato de arras es una herramienta común para asegurar la futura compraventa de un bien. Sin embargo, no siempre se llega a firmar la escritura pública dentro del plazo pactado. ¿Qué ocurre entonces? ¿Pierde el comprador las arras? ¿Debe el vendedor devolverlas? ¿Hay incumplimiento, desistimiento o simplemente desinterés mutuo?
¿Qué Es un Contrato de Arras?
Un contrato de arras es un acuerdo preliminar mediante el cual el comprador entrega una suma de dinero al vendedor como garantía de su intención de adquirir un inmueble dentro de un plazo determinado. Esa entrega funciona como reserva de la vivienda y como anticipo del pago del precio final. Este contrato sirve para formalizar el compromiso de ambas partes y para fijar las condiciones de la operación antes de la firma del contrato definitivo de compraventa, momento en el que se transmite la propiedad ante notario.
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, y cada una tiene efectos legales distintos en caso de incumplimiento. La naturaleza y las consecuencias del acuerdo dependerán del tipo de arras que se haya pactado en el documento, tanto si se trata de una casa como de un piso u otro inmueble.
Tipos de arras según el Código Civil: confirmatorias, penitenciales y penales
En el ordenamiento español se distinguen tres tipos de arras, y conocer sus diferencias es clave antes de firmar cualquier contrato de compraventa de una vivienda o inmueble. La cantidad entregada como señal puede funcionar como anticipo del precio, como garantía de cumplimiento o como facultad de desistimiento, según lo que hayan pactado el comprador y el vendedor en el documento.
| Tipo de arras | Función | ¿Permite desistir? | Efecto ante el incumplimiento |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman el contrato; la señal se imputa como parte del precio | No | Se puede exigir el cumplimiento o la resolución, más los daños y perjuicios |
| Penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) | Facultan a las partes para desistir de la compraventa | Sí | El comprador que desiste pierde las arras; el vendedor las devuelve dobladas |
| Penales | Refuerzan el cumplimiento como penalización económica | No | Se puede exigir el cumplimiento además de la pena pactada, con la indemnización de daños |
Un aspecto esencial es que, salvo pacto claro en contrario, el Tribunal Supremo presume que las arras son confirmatorias. Las arras penitenciales solo existen cuando las partes lo acuerdan de forma expresa al amparo del artículo 1454 del Código Civil, ya que son las únicas que facultan el desistimiento unilateral. Por eso conviene redactar el documento con claridad, recogiendo toda la información esencial de la operación, y, si es posible, con asesoramiento jurídico previo antes de acudir al notario y elevar la operación a escritura pública.
El artículo 1454 del Código Civil establece literalmente: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.» Este precepto es la base de las arras penitenciales y el único que ampara el desistimiento cuando el comprador y el vendedor lo pactan de forma expresa en el documento.
¿Qué tipos de contrato de arras existen?
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. Cada una tiene efectos legales diferentes ante el incumplimiento.
Arras confirmatorias
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No permiten desistir del contrato.
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En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento o indemnización por daños.
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Se consideran parte del precio.
Arras penitenciales
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Permiten a ambas partes desistir del contrato.
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El comprador pierde la señal si se retira.
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El vendedor debe devolver el doble si desiste.
Arras penales
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No permiten desistir.
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Funcionan como penalización económica.
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Si hay incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento más daños.
¿Qué ocurre si vence en los diferentes Contrato de Arras?
Existen tres tipos de Contrato de Arras, cada uno de ellos tiene una serie de características.
Arras Confirmatorias
En estas arras la cantidad entregada se computa a efectos de adelanto del precio de compraventa. En caso de que una de las partes no cumpla, se le podrá exigir el cumplimiento o resolución del contrato y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. También se aplica este tratamiento jurídico cuando no se ha especificado el tipo o clase de arras en el contrato o dinero adelantado. A diferencia de las arras penitenciales este tipo de arras no facultan para desistir del contrato de compraventa.
Arras Penitenciales
Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato de compraventa. Si quien desiste es el comprador, este pierde las arras, por otra parte, si quien renuncia es el vendedor, este debe devolver el doble del importe al comprador. Es decir, que ambos pueden desistir del contrato, pero tienen un castigo por el incumplimiento. Estas arras son las que regula el artículo 1454 del Código Civil y requieren un pacto expreso, ya que son las únicas que permiten el desistimiento.
Arras Penales
En las arras penales no cabe el desistimiento, y en caso de que se incumpla con el contrato el vendedor deberá devolver el doble de las arras y si el que incumple es el comprador, el vendedor podrá quedarse con las arras, en ambos casos se puede exigir la indemnización por daños y perjuicios. Simplemente, el dinero adelantado o entregado en concepto de arras actúa como penalización al incumplimiento, pero no impide a las partes exigir el cumplimiento de comprar o vender el inmueble.
Estos contratos suelen contener un plazo para formalizar la compraventa. En ocasiones el comprador no logra la financiación mediante hipoteca a tiempo y ese plazo llega a vencer. Si transcurre ese plazo sin que se firme escritura ni haya comunicación de resolución de las obligaciones entre las partes, se abre un escenario legal complejo, donde puede entrar el denominado jurisprudencialmente el “Mutuo Disenso”.
Dentro de este tipo de contratos la figura del mutuo disenso cobra aquí un papel protagonista. Según la doctrina del Tribunal Supremo, cuando el tiempo pasa sin que ninguna parte impulse el contrato, puede entenderse que existe un acuerdo tácito para no seguir adelante. Veamos esto con más detalle.
¿Qué Es el Mutuo Disenso?
El mutuo disenso es una forma de extinción del contrato por acuerdo de ambas partes, aunque este no se exprese de forma explícita. La jurisprudencia lo reconoce cuando:
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El contrato queda paralizado durante un largo período de tiempo.
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Ninguna parte realiza actos encaminados a exigir su cumplimiento.
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Hay una actitud pasiva o desinteresada de ambas partes.
Este acuerdo tácito implica que ambas partes deciden, voluntariamente, no cumplir lo pactado. No hay culpa ni incumplimiento exclusivo de una de ellas, sino una desvinculación recíproca que ayuda a evitar conflictos posteriores sobre la propiedad.
Cuando se declara el mutuo disenso, no se aplican penalizaciones automáticas como la pérdida o devolución del doble de las arras. En cambio:
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Cada parte debe restituir lo recibido.
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Si el comprador tomó posesión del inmueble, debe devolverlo con sus frutos (como las rentas generadas).
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El vendedor debe devolver las cantidades recibidas, junto con los intereses legales.
El artículo 1303 del Código Civil, previsto para la nulidad y aplicado por la jurisprudencia a estos supuestos de extinción, determina que los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.
¿Qué Debo de Hacer si Ha Vencido el Plazo de tu Contrato de Arras?
Si han pasado meses o años sin que se haya formalizado la compraventa y no ha habido requerimientos entre las partes, podrías estar ante un mutuo disenso. En ese caso:
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Debes evitar actuar precipitadamente: la pérdida de las arras solo procede en casos de incumplimiento, no así en los casos de disenso mutuo. Conviene revisar los términos pactados en el documento.
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Documenta tu inacción o falta de respuesta de la otra parte.
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Consulta con un abogado especializado: para reclamar o devolver según corresponda.
¿Puedo Recuperar el Dinero si No Hubo Compraventa?
Sí, si no hubo incumplimiento voluntario, sino inacción mutua, el comprador tiene derecho a reclamar la devolución del dinero entregado, incluso con intereses. No cabe penalización si no existió culpa.
El vendedor, en cambio, puede solicitar una compensación si el comprador ocupó o explotó el inmueble mientras tanto. Esta compensación puede establecerse como el valor de mercado del uso (alquiler), limitado al importe entregado como arras.
En Lexway Abogados Podemos Ayudarte
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Analizamos si tu contrato de arras ha quedado sin efecto por mutuo disenso.
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Reclamamos judicial o extrajudicialmente la devolución del dinero entregado o recibido.
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Estudiamos la viabilidad de acciones por incumplimiento o resolución contractual.
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Te damos asesoramiento para prevenir disputas y conflictos futuros con contratos más seguros y bien definidos.
Preguntas Frecuentes sobre el Vencimiento de Contratos de Arras
¿Cuáles son los tipos de arras que existen?
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales. Las confirmatorias funcionan como señal y parte del precio; las penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola doblada; y las penales refuerzan el cumplimiento como penalización económica. Salvo pacto expreso en contrario, los tribunales las presumen confirmatorias.
¿Qué pasa si ninguna parte exige el cumplimiento?
Puede interpretarse como mutuo disenso. El contrato se extingue sin que se aplique penalización, salvo que se prueben daños concretos.
¿Qué sucede si al comprador no le conceden la hipoteca dentro del plazo?
Depende de lo pactado. Si el contrato incluye una condición que supedita la compra a la concesión de la hipoteca y el banco la deniega, el comprador puede recuperar la señal sin penalización. Si no se pactó esa condición y son arras penitenciales, la falta de financiación se trata como un desistimiento del comprador, que perdería la cantidad entregada.
¿Se puede prorrogar el plazo del contrato de arras?
Sí. Las partes pueden acordar por escrito una prórroga del plazo antes de que este venza, fijando una nueva fecha para la firma de la escritura. Es la vía más segura para evitar que el retraso derive en incumplimiento o en la pérdida de las arras.
¿Debo devolver las arras si no se firmó la escritura?
Depende. Si no hubo incumplimiento y el contrato quedó paralizado por ambas partes, lo habitual es devolver lo recibido.
¿Y si hubo ocupación del inmueble?
El comprador puede tener que devolver los frutos del bien (rentas), compensando la cantidad entregada por arras.
¿Cuánto tiempo puede pasar antes de que se considere mutuo disenso?
No hay un plazo determinado, no obstante, varios años de inactividad sin requerimientos por las partes son indicio suficiente para los tribunales para considerar el mutuo disenso.
