Una hipoteca legal tácita es una garantía que se otorga a las autoridades tributarias del Estado, Comunidades Autónomas o administraciones locales para asegurar el cobro de impuestos y tributos que no hayan sido pagados.
Esta garantía les da preferencia de cobro incluso sobre otros acreedores registrados anteriormente. Es importante destacar que solo puede aplicarse para cobrar el ejercicio fiscal del año en curso y el anterior y solo puede afectar a los bienes gravados por el impuesto en cuestión.
Características clave de la hipoteca legal tácita
- Automática: No requiere inscripción registral porque nace directamente de la ley.
- Preferente: La administración pública tiene prioridad para cobrar frente a otros acreedores, aunque estos hayan registrado antes su derecho de crédito.
- Limitada en el tiempo: Solo pueden exigirse las deudas correspondientes al ejercicio fiscal vigente y al inmediatamente anterior.
- Limitada al bien gravado: Solo afecta a los inmuebles sobre los que recae directamente el impuesto pendiente de pago.
Hipoteca legal tácita ejemplo
Por ejemplo, en el caso del IBI, el impago de este impuesto puede llevar a la ejecución de una hipoteca legal tácita sobre la vivienda, local comercial, nave comercial u otro inmueble del contribuyente. Sin embargo, la ejecución de la garantía no puede tener lugar hasta que no se constate la falta de pago del IBI tras haberse iniciado un procedimiento de apremio contra el contribuyente.
Es importante destacar que la hipoteca legal tácita no es una afección de bienes y no debe ser inscrita en el registro, ya que nace por imperativo legal. Además, la Administración solo puede reclamar por los dos últimos ejercicios insatisfechos y solo puede ejecutar la garantía si el contribuyente se niega a pagar la deuda en el procedimiento de apremio correspondiente.
Diferencias entre la hipoteca legal tácita y la afección real
Es importante no confundir la hipoteca legal tácita con la afección real de bienes. La afección real también es un mecanismo legal para asegurar el cobro de impuestos, pero sí se inscribe en el registro de la propiedad y afecta a posibles compradores futuros del inmueble.
Por el contrario, la hipoteca legal tácita:
- No se inscribe en el registro.
- Surge automáticamente por ley.
- Solo afecta al propietario actual y a sus bienes en relación directa con la deuda tributaria.
Hipoteca legal tácita y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El caso más habitual de aplicación de la hipoteca legal tácita es con el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Cuando no pagas el IBI de tu casa, local, nave o cualquier otro inmueble, la administración local cuenta con este mecanismo para garantizar el cobro de la deuda.
Sin embargo, la ejecución de esta garantía solo puede producirse después de que la administración haya seguido estos pasos:
- Notificación previa de la deuda al contribuyente.
- Inicio del procedimiento de apremio si no se paga voluntariamente.
- Ejecución efectiva sobre el bien únicamente si persiste el impago.
Es decir, no basta con que exista una deuda tributaria: debe demostrarse formalmente que el contribuyente no ha cumplido con sus obligaciones en el procedimiento administrativo correspondiente.
La Hipoteca Legal Tácita y la Ley General Tributaria: Un Marco Ineludible
Para entender a fondo la hipoteca legal tácita, es fundamental conocer el marco legal que la sustenta: la Ley General Tributaria (LGT). Esta ley, en su Artículo 78, es la que establece esta garantía automática para el cobro de tributos que graven periódicamente los bienes, como el famoso Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). No es algo que se inscriba en el Registro de la Propiedad, sino que nace directamente de la ley, de ahí su carácter «tácito».
La LGT, junto con el Reglamento General de Recaudación (Real Decreto 939/2005, de 29 de julio), define los procedimientos que la administración debe seguir para asegurar el cobro de impuestos. Esto incluye desde la notificación de la deuda hasta el inicio del procedimiento de apremio si el contribuyente no haya satisfecho la deuda tributaria en el plazo voluntario.
Es importante recordar que la hipoteca legal tácita otorga a la administración una preferencia sobre cualquier otro acreedor, aunque estos hayan inscrito sus derechos con anterioridad. Esto significa que la deuda de IBI puede tener prioridad de cobro frente a otras cargas sobre el inmueble. Es un punto clave que a menudo sorprende a los compradores, ya que no aparece como una carga visible en la nota simple.
Deudas del IBI al Comprar: Hipoteca Legal Tácita vs. Responsabilidad Subsidiaria
Cuando adquieres una propiedad, una de las mayores preocupaciones es heredar deudas tributarias pendientes. Aquí es donde se hace crucial entender la diferencia en el tratamiento de las deudas del IBI pendientes de cobro, especialmente entre el alcance de la hipoteca legal tácita y la posible responsabilidad subsidiaria del nuevo propietario.
Como ya hemos visto, la hipoteca legal tácita cubre las deudas de IBI del año en que se exige el pago y el año inmediatamente anterior. Para estas deudas, el proceso de cobro es directo: si el anterior propietario no paga la cantidad debida una vez iniciado el procedimiento de apremio, la administración puede requerir al nuevo dueño para que ponga el bien a disposición del órgano de recaudación o pague la deuda. Aquí, la administración no necesita declarar al deudor principal como «fallido».
Sin embargo, para las deudas del IBI pendientes de ejercicios más antiguos que no estén prescritos, no es la hipoteca legal tácita la que actúa, sino la figura de la afección de bienes (contemplada en la Ley de Haciendas Locales) y la posible declaración de responsabilidad subsidiaria del adquirente, según el Artículo 43 de la LGT. En estos casos, el proceso es diferente y más garantista para el nuevo propietario:
- La administración debe intentar cobrar primero al deudor principal (el antiguo propietario) y declararlo «fallido» (es decir, sin bienes para hacer frente a la deuda).
- Solo después de esto, se puede iniciar un procedimiento formal para declararte a ti, como comprador, responsable subsidiario.
- Una ventaja es que, si eres declarado responsable subsidiario, no te podrán reclamar los intereses de demora ni los recargos del procedimiento de apremio asociados a esas deudas antiguas.
Por todo esto, antes de firmar la compra de un inmueble, es sumamente recomendable solicitar un certificado de deudas tributarias pendientes del IBI al Ayuntamiento correspondiente. Esta simple medida te ayudará a evitar futuras sorpresas y a saber exactamente a qué atenerte, garantizando que el salario regulador de un despido no sea el único dolor de cabeza que tengas, ¡sino que estés al tanto de cualquier deuda asociada a tu nueva propiedad!
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
