Antes de comprar un inmueble, hay un paso que conviene no saltarse: la due diligence. No se trata solo de revisar papeles, sino de entender exactamente qué se está comprando. Hacerlo bien puede marcar la diferencia entre una buena inversión y un problema serio a medio plazo.
Qué es la due diligence inmobiliaria
La due diligence, también conocida como diligencia debida, es una revisión previa a la firma. El objetivo es comprobar que el inmueble no tiene sorpresas: ni legales, ni técnicas, ni urbanísticas. Y si las tiene, que al menos se conozcan antes de comprometerse.
En una operación de compraventa, este análisis permite:
- Confirmar quién es el propietario real
- Saber si hay cargas o hipotecas inscritas
- Comprobar que las licencias están en regla
- Ver si la obra cumple con la normativa técnica
- Evaluar posibles problemas urbanísticos o fiscales
En definitiva, permite decidir con conocimiento de causa. O directamente frenar la operación si los riesgos son demasiado altos.
Como abogados especialistas en compraventa de inmuebles, podemos ayudarte en este tipo de situaciones.
Cómo se hace una due diligence inmobiliaria
El análisis se adapta según el tipo de propiedad y la operación. No es lo mismo comprar un local comercial alquilado que una vivienda particular o un terreno en desarrollo.
El trabajo suele dividirse en varias partes:
- Delimitación del alcance: se define qué se va a revisar y qué tipo de información se necesita
- Análisis documental: incluye escritura, nota registral, licencias, estatutos de la comunidad, contratos si los hubiera
- Revisión técnica: normalmente realizada por un arquitecto, para valorar el estado real del inmueble
- Situación urbanística: se verifica si el uso actual es legal, si hay infracciones pendientes o planes urbanísticos que afecten
- Aspectos fiscales: se revisa si el IBI está pagado, si hay deudas con Hacienda o si existen posibles implicaciones tributarias
- Informe final: se elabora un documento con todos los hallazgos y una valoración clara para facilitar la toma de decisiones
No se trata solo de recoger datos, sino de interpretarlos y plantear escenarios. Muchas veces el informe permite negociar condiciones más favorables.
Tipos de due diligence según el inmueble
En función de la complejidad de la operación, pueden abordarse distintos enfoques:
- Legal: analiza la titularidad, cargas, arrendamientos vigentes, procedimientos judiciales en curso, servidumbres
- Técnica: se revisa el estado estructural y constructivo del edificio, instalaciones, cumplimiento del CTE
- Urbanística: comprueba que lo construido se ajusta al planeamiento y que no hay sanciones ni expedientes abiertos
- Fiscal: identifica deudas o riesgos tributarios, impuestos no liquidados o plusvalías no declaradas
- Financiera: en activos en rentabilidad, analiza si los números cuadran y si hay garantías de cobro
Hay operaciones en las que basta con una revisión sencilla, pero en otras el nivel de detalle tiene que ser mucho mayor.
Cuándo conviene hacer una due diligence
En general, siempre que la operación implique cierto volumen económico, o cuando hay indicios de complejidad jurídica, hacer una due diligence es más que recomendable.
Situaciones habituales:
- Inmuebles con cargas registrales o arrendamientos
- Compras realizadas por sociedades o fondos
- Solares con desarrollo urbanístico pendiente
- Edificios destinados al alquiler o en explotación
- Activos en rentabilidad o venta de portfolios
No hacerlo puede salir caro. Y no solo económicamente: también puede haber responsabilidades legales si después surgen problemas que pudieron haberse detectado.
Quién debe encargarse del análisis
Aunque en algunos casos se recurre a técnicos o consultoras, lo más recomendable es que la coordinación esté en manos de un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Un abogado no solo revisa los aspectos legales, sino que sabe dónde buscar los posibles puntos de conflicto. En Lexway Abogados nos encargamos de todo el proceso, desde la revisión inicial hasta la firma. Y si hay algo que no encaja, te lo diremos con total claridad.
Conclusión
La due diligence no es un trámite ni un formalismo. Es una medida de seguridad para quien va a invertir en un inmueble. Da igual si es un particular o una empresa: todos quieren evitar sorpresas.
En Lexway Abogados lo tenemos claro. Cuanto mejor se revise antes de firmar, menos problemas habrá después. Si estás valorando una operación inmobiliaria, cuéntanos tu caso. Veremos si es necesario hacer una due diligence y hasta dónde conviene llegar. Contacta ahora con un abogado inmobiliario en Madrid
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
