Sí, un propietario puede echar a un inquilino que no paga la renta o cualquier otra cantidad a la que se haya comprometido en el contrato de alquiler, como los gastos de suministros. El impago de la renta es la principal causa para iniciar un procedimiento de desahucio, conocido legalmente como desahucio por falta de pago.
Este proceso judicial busca recuperar la posesión de la vivienda y, a su vez, reclamar las rentas impagadas y otras deudas pendientes que el arrendatario haya acumulado. Es crucial entender que no se puede simplemente «echar» al inquilino de la casa por cuenta propia, ya que esto podría acarrear consecuencias legales para el propietario. Se debe seguir siempre el procedimiento legal establecido.
¿Qué es el desahucio por falta de pago y qué dice la ley?
El desahucio por falta de pago es un juicio especial y sumario para recuperar una vivienda alquilada por impago de la renta. Su objetivo es agilizar la recuperación del inmueble para el propietario.
Este procedimiento se fundamenta en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su tramitación procesal se regula por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
¿Cuáles son los pasos del procedimiento de desahucio por impago?
El juicio de desahucio por falta de pago se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y subsidiariamente por el Código Civil. Para la tramitación de un procedimiento de desahucio se rige por un procedimiento especial regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. A continuación, se detallan los pasos esenciales:
1. Comunicación al inquilino y requerimiento de pago
Antes de iniciar cualquier proceso judicial, es recomendable intentar una vía amistosa para reclamar las rentas impagadas. Si esto no funciona, el primer paso formal es enviar una comunicación fehaciente al inquilino, normalmente a través de un burofax. Este burofax debe contener:
- La cantidad exacta de la deuda (las rentas impagadas y otras cantidades).
- El plazo para que el inquilino pague (generalmente, se le concede un plazo de 30 días).
- La advertencia de que, si no se produce el pago, se iniciarán acciones legales de desahucio.
- La posibilidad de enervación de la acción en un plazo formal de treinta días naturales.
- Un método de solución de controversia previsto en la Ley Orgánica 1/2025 , de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Este requerimiento de pago es fundamental, ya que permite al inquilino la posibilidad de enervar la acción del desahucio. La enervación significa que el inquilino puede evitar el desahucio pagando la totalidad de la deuda antes de la demanda o en el plazo que establezca el juez tras ser notificado de la demanda. Sin embargo, esta opción solo se puede ejercer una única vez durante la duración del contrato de arrendamiento.
2. Presentación de la demanda de desahucio
Si el inquilino no paga la deuda en el plazo indicado en el burofax, o no ha enervado la acción, el propietario deberá presentar una demanda de desahucio por falta de pago en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente a la ubicación de la vivienda alquilada. Para esto, es imprescindible contar con los servicios de un abogado y un procurador.
La demanda debe incluir:
- Datos del propietario y del inquilino, y acreditación de la propiedad.
- El contrato de alquiler.
- El importe exacto de las rentas impagadas y justificantes de cantidades asimiladas pactadas por contrato (tasa de basuras, agua, luz, gas etc.).
- La Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda de no ser un gran tenedor.
3. Admisión a trámite de la demanda y notificación
Una vez admitida a trámite la demanda por el juzgado, se notificará al inquilino. En esta notificación, el juez le concederá un plazo para:
- Pagar la deuda (enervar el desahucio). Siempre que no se haya indicado lo contrario.
- Oponerse o allanarse a la demanda, presentando sus argumentos y pruebas.
- No hacer nada, lo que llevará directamente a la terminación del desahucio.
4. Evaluación de vulnerabilidad (Nueva Ley de Vivienda)
La nueva Ley de Vivienda 2023 ha introducido un paso adicional en el proceso de desahucio, especialmente si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. El juez está obligado a verificar si el inquilino cumple ciertos criterios de vulnerabilidad (por ejemplo, tener ingresos inferiores a 3 veces el IPREM o destinar más del 30% de sus ingresos al alquiler y suministros básicos).
Si se acredita la vulnerabilidad, el procedimiento de desahucio se suspenderá temporalmente: 2 meses si el propietario es persona física, y 4 meses si es persona jurídica (gran tenedor). Durante este plazo, los servicios sociales deben buscar una alternativa habitacional para el inquilino.
5. Juicio de desahucio y sentencia
Si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará un juicio declarativo verbal. En este juicio, ambas partes presentarán sus pruebas y argumentos. Finalmente, el juez dictará sentencia. Si la sentencia es favorable al propietario, se declarará resuelto el contrato de arrendamiento y se lanzará al inquilino de la vivienda el día y hora fijado en el Decreto de admisión a la demanda.
6. El lanzamiento (desalojo)
El lanzamiento es el acto físico de desalojar la vivienda. Se realiza en la fecha y hora fijadas por el juzgado, con la presencia de la comisión judicial, y si es necesario, con el auxilio de las fuerzas de seguridad. Una vez ejecutado el lanzamiento, el propietario recupera la posesión del inmueble.
¿Cuánto tarda el proceso de desahucio?
La duración de un proceso de desahucio puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores, como la carga de trabajo del juzgado, la complejidad del caso y si el inquilino presenta oposición o es declarado vulnerable.
En general, un desahucio por falta de pago en el procedimiento verbal (conocido como desahucio exprés por su agilidad en comparación con otros juicios), suele tardar entre 6 y 12 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento. Sin embargo, en algunas regiones o casos complejos, puede superar el año. Las suspensiones por vulnerabilidad que introduce la nueva ley pueden alargar aún más estos plazos.
¿Qué costes implica iniciar un desahucio por falta de pago?
Los costes asociados a un desahucio incluyen:
- Honorarios de abogado y procurador: Varían según el profesional y la complejidad del caso, pero suelen rondar entre 800€ y 2.000€.
- Posibles tasas judiciales: Aunque para las personas físicas se eliminaron en su mayoría, pueden aplicarse en ciertos casos o para personas jurídicas.
- Cerrajero: Para el lanzamiento, si el inquilino no entrega las llaves.
- Recuperación de la deuda: Aunque el juez dictará sentencia para el pago de las rentas impagadas, la efectividad de la reclamación de la deuda dependerá de la solvencia del inquilino. A menudo, se inicia un procedimiento de ejecución posterior para intentar embargar bienes del inquilino.
¿Cómo prevenir el impago de la renta? Consejos para propietarios
Evitar llegar a un desahucio es lo ideal. Aquí te damos algunos consejos para minimizar el riesgo de impago:
- Analizar la solvencia del inquilino: Antes de firmar el contrato de alquiler, solicita documentación que acredite la capacidad económica del arrendatario (contrato de trabajo, nóminas, etc.).
- Solicitar garantías adicionales: Además de la fianza legal (un mes de renta), puedes pedir garantías adicionales como depósitos adicionales, aval bancario o un avalista personal.
- Contratar un seguro de impago de alquiler: Este seguro cubre las rentas impagadas y, en muchos casos, los gastos legales del desahucio. Es una medida de protección cada vez más popular.
- Establecer un contrato de arrendamiento claro: Asegúrate de que el contrato de alquiler sea sólido y especifique todas las obligaciones y derechos de ambas partes.
- Comunicación fluida: Mantener una buena comunicación con el inquilino puede ayudar a detectar problemas a tiempo y buscar soluciones antes de que el impago se convierta en una deuda significativa.
¿Qué acciones son ilegales al intentar echar a un inquilino?
El propietario no debe, bajo ningún concepto, tomarse la justicia por su mano. Acciones como cambiar la cerradura de la vivienda, cortar los suministros de luz o agua, o coaccionar al inquilino son ilegales.
Estos actos pueden derivar en una denuncia contra el propietario por un delito de coacciones o de realización arbitraria del propio derecho, con consecuencias penales. El único camino válido es el procedimiento judicial.
Conclusión
Echar a un inquilino que no paga es un derecho del propietario amparado por la ley en España, pero requiere seguir un procedimiento judicial establecido. Desde la comunicación inicial y el requerimiento de pago hasta la demanda de desahucio, el juicio y el lanzamiento, cada paso es crucial. La nueva Ley de Vivienda introduce consideraciones importantes, como la evaluación de vulnerabilidad y los plazos de suspensión, que pueden afectar la duración del proceso.
Para los propietarios, la mejor estrategia es la prevención, evaluando la solvencia del inquilino y considerando seguros de impago de alquiler. En caso de impago, actuar de forma diligente y legal, con el asesoramiento de profesionales, es clave para recuperar la vivienda y las rentas impagadas.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
