La indemnización por echar al inquilino es un aspecto complejo del derecho de arrendamientos que depende de las circunstancias específicas del desalojo. Te explicamos cuándo debe pagar indemnización el propietario, cuándo el inquilino y los importes exactos según la ley.
Cuándo debe el propietario indemnizar al inquilino
Necesidad de ocupación por el propietario o familiar
Transcurrido el plazo contractual, cómo excepción a las prórrogas obligatorias, el arrendador puede solicitar al arrendatario recuperar la vivienda para uso propio o de sus familiares de primer grado de consanguinidad, siempre y cuando haya quedado expresamente estipulado en el contrato:
Requisitos del proceso:
- Notificación con dos meses de antelación mínima
- Justificar la necesidad real de ocupación
- El inmueble debe ser para vivienda permanente
Opciones de indemnización a elegir por el inquilino:
Si el arrendador no ocupara el inmueble en el plazo máximo de 3 meses salvo que no se haya producido por una causa de fuerza mayor o causas que no hubieran podido preverse o de previstos fueran inevitables.
Fuera de los anteriores casos, el inquilino tiene las siguientes dos opciones;
- Opción A: Derecho a reocupar la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años con las mismas condiciones que tenía con indemnización de los gastos de desalojo.
- Opción B: Una mensualidad de renta por cada año que reste del contrato (máximo 5 años)
Ruina del inmueble por negligencia del propietario
Según jurisprudencia del Tribunal Supremo, si la ruina se debe a falta de mantenimiento por parte del arrendador:
- El propietario debe indemnizar por daños materiales y perjuicios
- No hay plazo específico establecido
- Debe demostrarse la negligencia en el mantenimiento
Cuándo debe el inquilino pagar indemnización
Desistimiento del contrato de alquiler
Cuando el inquilino decide rescindir el contrato de arrendamiento anticipadamente al vencimiento del contrato, no podrá hacerlo sino queda explícitamente previsto en el contrato de alquiler.
Si ha quedado explícitamente previsto, primero habrá que estar al contenido del contrato, reputándose nulas todas las cláusulas que estipulan condiciones más perjudiciales para el arrendatario de las aquí indicadas.
Límite temporal importante:
- El inquilino puede desistir libremente tras haber transcurrido seis meses desde el inicio
- Si se va antes de los 6 meses, se considera incumplimiento de contrato y deberá abonar las rentas que resten de cumplir.
- Debe comunicar su decisión con antelación mínima de treinta días.
Cuantía de la indemnización:
- Una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.
- Parte proporcional para períodos menores a un año.
Ejemplo práctico: Si el inquilino abandona un contrato de 5 años a los 2 años, pagaría 3 mensualidades (una por cada año restante).
Casos donde no hay indemnización
Desahucio por incumplimiento del inquilino
En cualquier caso de incumplimiento, el arrendador puede solicitar el desalojo de la vivienda previo al vencimiento del plazo contractual o prórrogas previstas en la Ley, reclamando en su caso los daños y perjuicios que hubieran sufrido a consecuencia de la persistencia del inquilino:
Cuando el desalojo se debe a:
- Impago de alquiler
- Violación de cláusulas contractuales
- Subarriendo no autorizado
- Daños graves al inmueble
Costas procesales: El inquilino podría verse obligado a pagar los gastos judiciales si pierde el caso.
Tabla comparativa de escenarios de indemnización
| Escenario | Indemnización a favor de | Cuantía | Plazos clave |
| Desistimiento inquilino | Propietario | 1 mes/año restante (máx. 5 años) | Notificación 30 días |
| Ocupación propietario | Inquilino | 1 mes/año restante (máx. 5 años) | 2 meses de antelación y 3 meses para ocupar |
| Ruina por negligencia | Inquilino | Daños materiales + perjuicios | Sin plazo específico |
| Impago de alquiler | Nadie | Sin indemnización, daños y perjuicios | Proceso de desahucio |
Procedimiento para reclamar indemnización
Si eres inquilino
- Verificar el motivo del desalojo: Asegúrate de que se ajusta a los casos que generan indemnización
- Documentar todo: Guarda todas las comunicaciones y notificaciones
- Calcular el importe: Usa las fórmulas según tu caso
- Negociar primero: Intenta llegar a un acuerdo amistoso
- Recurrir a abogado: Si no hay acuerdo, busca asesoramiento legal
Si eres propietario
- Revisar el contrato: Verificar que incluye cláusulas de indemnización
- Justificar la causa: Especialmente en casos de necesidad de ocupación
- Cumplir plazos: Respetar los períodos de preaviso establecidos
- Calcular correctamente: Evitar reclamaciones excesivas
Actualizaciones normativas
Grandes tenedores
Para propietarios de más de 10 viviendas:
- Plazos de indemnización reducidos en zonas tensionadas
- Obligaciones adicionales de información
- Mayor protección para inquilinos vulnerables
Zonas de mercado tensionado
En áreas declaradas como tensionadas:
- Límites adicionales a las indemnizaciones
- Prórrogas automáticas más amplias
- Mayor dificultad para recuperar viviendas
Recomendaciones prácticas
Para propietarios
- Incluir siempre cláusulas de indemnización en contratos nuevos
- Documentar adecuadamente cualquier necesidad de recuperación
- Cumplir estrictamente los plazos de notificación
- Buscar asesoramiento legal antes de iniciar procesos
Para inquilinos
- Conocer tus derechos según el tipo de desalojo
- Conservar toda la documentación del contrato y comunicaciones
- Verificar la legitimidad de los motivos del propietario
- Reclamar cuando corresponda sin dejar pasar plazos
Costes adicionales del proceso
Gastos procesales
En procesos judiciales, quien pierde suele pagar:
- Honorarios de abogado y procurador
- Tasas judiciales
- Costes de notificaciones
- Posibles peritajes
Intereses de demora
Las indemnizaciones no pagadas en plazo pueden generar intereses legales desde la fecha en que eran exigibles.
La indemnización por echar al inquilino depende fundamentalmente de quién inicia el desalojo y por qué motivos. Mientras los propietarios deben justificar rigurosamente sus demandas, los inquilinos tienen protecciones reforzadas en casos de vulnerabilidad o actuaciones negligentes del arrendador.
Es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para calcular correctamente las indemnizaciones y asegurar el cumplimiento de todos los requisitos legales establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos y la nueva Ley de Vivienda.
Esta información tiene carácter orientativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado. Consulta siempre con un abogado especializado en derecho inmobiliario para tu caso específico.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
