La ley de propiedad horizontal establece las reglas básicas para la convivencia y la gestión de edificios donde conviven varios propietarios. Si tienes una vivienda o local en un edificio con zonas comunes —como escaleras, portales o jardines—, esta ley te afecta directamente. Conocerla te ayuda a saber qué puedes hacer, qué debes cumplir y cómo se toman las decisiones en tu comunidad.
¿Qué regula la ley de propiedad horizontal y por qué es importante?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) marca cómo debe organizarse y funcionar una comunidad de propietarios. Afecta a todos los que tienen un piso, local o cualquier espacio en un edificio con zonas comunes. ¿Qué regula exactamente?
- Cómo se usan los espacios comunes.
- Qué gastos hay que compartir y cómo se reparten.
- Qué órganos de gobierno existen y cómo funcionan.
- Qué puedes hacer en tu propiedad sin molestar al resto.
En definitiva, busca que la convivencia y el mantenimiento del edificio estén bien organizados y sean justos para todos.
Claves sobre la Ley de Propiedad Horizontal
- Es una ley que se basa en la Ley 49/1960 y el artículo 396 del Código Civil.
- Diferencia entre elementos privativos (tu piso, local) y elementos comunes (el portal, fachada, ascensor…).
- Todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes según su cuota.
- Hay una estructura clara de gobierno: junta, presidente, vicepresidente, administrador y secretario.
- Cada propietario debe cuidar su piso y respetar las normas de convivencia.
- Aplica a todas las comunidades de vecinos y tiene fuerza legal.
Estructura legal y reformas más relevantes
- Normativa principal: Ley 49/1960, de 21 de julio.
- Apoyo legal: Artículo 396 del Código Civil.
- Cambios destacados:
- En 1999 se reforzó el fondo de reserva y se agilizaron las reclamaciones de impagos.
- En 2013 se introdujeron mejoras para obras de accesibilidad.
- Cataluña aplica una ley propia (Ley 5/2006).
Elementos comunes y privativos
| Elementos Privativos | Elementos Comunes |
| Piso o local | Escaleras, fachada, portal |
| Trastero | Jardines o zonas verdes |
| Garaje individual | Instalaciones generales del edificio |
Todo lo que es de uso exclusivo de cada propietario es privativo. Lo que compartimos todos, es común, y por tanto, debemos mantenerlo entre todos.
Derechos y obligaciones de los propietarios
Como propietario, tienes derecho a:
- Usar tu vivienda o local, como consideres, dentro de la legalidad.
- Utilizar los elementos comunes.
- Participar y votar en las juntas.
- Pedir mejoras de accesibilidad si lo necesitas.
- Instalar un punto de recarga para tu coche eléctrico, avisando previamente.
Y también debes cumplir con estas obligaciones:
- Pagar tu parte de los gastos comunes.
- Mantener tu vivienda en buen estado.
- No hacer obras que afecten a zonas comunes sin permiso.
- Cumplir con las normas internas de la comunidad.
- Dejar pasar a los técnicos si hay que hacer reparaciones que afectan a todo el edificio.
Órganos de gobierno en la comunidad
Para que todo funcione, la comunidad tiene una estructura:
- Junta de propietarios: donde se toman las decisiones entre todos.
- Presidente: representa a la comunidad y ejecuta lo que se acuerde.
- Vicepresidente: ayuda o sustituye al presidente (si lo hay).
- Secretario y administrador de fincas: llevan las cuentas, comunican las decisiones y se ocupan del día a día. Pueden ser profesionales externos.
¿Cómo se toman las decisiones importantes?
No todo se vota igual. Dependiendo del tema, hará falta:
- Mayoría simple: para asuntos cotidianos.
- Tres quintas partes: en decisiones más relevantes.
- Unanimidad: para cambios que afectan a derechos fundamentales o a la estructura del edificio.
Las decisiones deben constar en actas y notificarse, normalmente en el tablón de anuncios o por escrito.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué obras necesitan aprobación de la comunidad?
Cualquier intervención en zonas comunes o en la estructura general del edificio.
¿Y si un vecino no paga?
Está obligado por ley. Si no paga, la comunidad puede demandarlo y perderá su derecho a voto hasta que se ponga al día.
¿Puedo instalar placas solares?
Sí, pero necesitas acuerdo en junta y respetar la normativa vigente.
¿Qué pasa si no voy a una junta?
Tu voto puede contarse como favorable si no dices lo contrario en un plazo de 30 días.
¿Puedo alquilar mi piso?
Sí, salvo que los estatutos digan lo contrario. Siempre conviene avisar a la comunidad.
¿Necesitas ayuda legal como propietario o comunidad?
En Lexway Abogados acompañamos a propietarios, comunidades de vecinos y administradores de fincas en todo lo relacionado con la Ley de Propiedad Horizontal.
Podemos ayudarte con:
- Redactar o revisar los estatutos y normas internas.
- Gestionar impagos o conflictos entre vecinos.
- Modificar el título constitutivo o coeficientes.
- Convocar y moderar juntas.
Si tienes dudas o necesitas asesoramiento, cuenta con nosotros. Contacta con un abogado especialista en Propiedad Horizontal en Madrid.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
