Cómo echar a mi inquilino por incumplimiento de contrato

Cuando el inquilino no cumple con las obligaciones del contrato de alquiler, el propietario tiene derecho legal a recuperar su vivienda. Te explicamos paso a paso el procedimiento para echar al inquilino por incumplimiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y la nueva Ley de Vivienda.

¿Cuándo se considera incumplimiento del contrato?

El incumplimiento del contrato de alquiler se encuentra regulado principalmente en el artículo 27 de la LAU y puede manifestarse de diferentes formas:

• Impago de la renta La causa más frecuente es cuando el inquilino deja de pagar el alquiler en el plazo acordado. Un arrendatario se convierte en moroso desde el primer impago, no necesita acumular varios meses de deuda.
• Subarriendo o cesión no autorizada Según el artículo 27 de la LAU, el inquilino no puede subalquilar o ceder el uso de la vivienda a terceras personas sin consentimiento expreso del propietario. Esta práctica constituye motivo de resolución del contrato.
• Daños graves o negligencia en el uso Cuando el inquilino causa daños que superan el desgaste normal del inmueble o realiza obras no autorizadas que deterioren la propiedad.
• Actividades molestas, nocivas, insalubres o peligrosas Realizar en la vivienda actividades que molesten a los vecinos o pongan en riesgo la seguridad del inmueble.
• Incumplimiento de otras obligaciones contractuales Como el impago de gastos de comunidad, suministros, seguros o cualquier otra obligación específica pactada en el contrato de arrendamiento.

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Procedimiento paso a paso para el desahucio

1. Notificación fehaciente al inquilino

El primer paso obligatorio es notificar al inquilino el incumplimiento mediante burofax con acuse de recibo. Esta comunicación debe especificar:

• El motivo concreto del incumplimiento.
• La cantidad adeudada (en caso de impago).
• El plazo para subsanar el incumplimiento o abandonar el inmueble.
• La advertencia de que se procederá judicialmente en caso de persistir.

Para incumplimientos distintos al impago: La notificación debe dar un plazo razonable (normalmente 1 mes) para corregir la situación.

Para actividades molestas o ilícitas: El artículo 27 de la LAU permite un preaviso de solo 7 días.

2. Periodo de espera obligatorio

Tras enviar el burofax, debes esperar el plazo otorgado al inquilino antes de presentar la demanda. Este tiempo permite:

• Acreditar que has intentado resolver el conflicto extrajudicialmente.
• Evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio posteriormente.
• Inclusión de un método alternativo de solución de controversias (MASC).

3. Interposición de la demanda de desahucio

Si el inquilino no rectifica la situación, se interpone demanda en el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentre la vivienda. Es obligatoria la intervención de abogado y procurador.

Documentación necesaria:

• Contrato de arrendamiento.
• Escritura de propiedad del inmueble.
• Pruebas del incumplimiento (recibos impagados, fotografías de daños, etc.).
• Burofax enviado y acuse de recibo.
• Cualquier otra comunicación relevante.

Información adicional requerida por la nueva Ley de Vivienda:

• Si el inmueble constituye la vivienda habitual del inquilino.
• Si el demandante tiene la condición de gran tenedor (más de 10 viviendas).
• Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.

4. Audiencia previa y juicio

Una vez admitida la demanda:

• Se convoca audiencia previa donde el juez intenta que las partes lleguen a un acuerdo.
• Si no hay acuerdo, se celebra el juicio.
• El inquilino puede oponerse alegando que no ha incumplido o que el incumplimiento no es grave.
• El proceso es más breve que un juicio ordinario.

5. Sentencia y ejecución del lanzamiento

Si la sentencia es favorable al propietario:

• El juez ordena el lanzamiento y desalojo del inquilino.
• Se señala fecha específica para la ejecución.
• El lanzamiento se realiza con presencia judicial y, si es necesario, cerrajero.
• Se levanta acta del estado de la vivienda.

Enervación del desahucio: cuándo puede evitarlo el inquilino

La enervación permite al inquilino paralizar el procedimiento de desahucio en ciertos casos:

En desahucios por impago: El inquilino puede enervar pagando la totalidad de la deuda antes del juicio, pero solo si no recibió burofax previo o si este se envió incorrectamente.

Limitaciones de la enervación:

• Solo puede ejercerse una vez por contrato.
• No aplica si ya se enervó anteriormente.
• Debe realizarse antes de la celebración del juicio.
• No procede si el propietario requirió fehacientemente el pago con anterioridad.

Protecciones para inquilinos vulnerables

La nueva Ley de Vivienda establece protecciones especiales para arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica:

Criterios de vulnerabilidad:

• Ingresos que no superen tres veces el IPREM.
• Destinar más del 30% de los ingresos al pago del alquiler.

Efectos en el procedimiento:

• El juez puede suspender el desahucio.
• Se informa a la administración competente en materia de vivienda.
• Se proporciona asistencia social inmediata al inquilino desahuciado.

Consideraciones para grandes tenedores

Si eres propietario de más de 10 viviendas (gran tenedor):

• Debes informar esta condición en la demanda.
• Pueden aplicarse restricciones adicionales.
• No se impide iniciar el desahucio por incumplimiento de contrato.
• Existen obligaciones especiales de información a las administraciones.

Duración y costes del proceso

Plazos estimados

Fase del proceso	Duración aproximada
Notificación y espera	1 mes
Admisión de demanda	1-3 meses
Juicio y lanzamiento	3-6 meses

Total estimado: Entre 6 y 12 meses, dependiendo de la carga del juzgado y las alegaciones del inquilino.

Costes del procedimiento

Los principales gastos incluyen:

• Honorarios de abogado y procurador (obligatorios).
• Tasas judiciales.
• Costes del burofax.
• Gastos de lanzamiento si es necesario.

Casos especiales de incumplimiento

Desahucio por expiración del contrato

Cuando termina el plazo contractual y el inquilino no abandona la vivienda:

• Se presenta demanda por expiración del término.
• El proceso suele durar más que el desahucio por impago.
• Habrá juicio aunque el inquilino no se oponga.

Recuperación para uso propio

El arrendador puede recuperar la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado de consanguinidad:

• Requiere notificación con 2 meses de antelación mínima.
• Debe justificar la necesidad real.
• Si no habita la vivienda en 3 meses, debe indemnizar al inquilino.

Recomendaciones 

Documentación 

Mantén siempre registro detallado de:

• Todas las comunicaciones con el inquilino.
• Fotografías del estado actual de la vivienda.
• Justificantes de pagos realizados y pendientes.
• Cualquier incidencia o queja de vecinos.

Cuándo buscar asesoramiento legal

Es recomendable contactar con un abogado especializado en arrendamientos urbanos cuando:

• El incumplimiento es complejo o hay múltiples causas.
• El inquilino está en situación de vulnerabilidad.
• Eres gran tenedor y necesitas cumplir obligaciones especiales.
• Quieres asegurar el cumplimiento correcto del procedimiento.

Errores comunes a evitar

• No enviar notificación fehaciente antes de demandar.
• Presentar demanda sin la documentación completa.
• No especificar correctamente el tipo de incumplimiento.
• Intentar desalojar al inquilino por la fuerza (vía de hecho).

Marco normativo actual

El procedimiento de desahucio por incumplimiento está regulado por:

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Especialmente el artículo 27.
• Ley de Enjuiciamiento Civil: Procedimiento judicial.
• Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda: Protecciones adicionales.
• Código Civil: Principios generales de obligaciones y contratos.

La normativa actual introduce protecciones adicionales para inquilinos vulnerables y obligaciones de información para grandes tenedores, pero no impide el ejercicio del derecho del propietario a recuperar su vivienda cuando se incumple el contrato de arrendamiento.

Echar a un inquilino por incumplimiento de contrato es un proceso legal que requiere seguir estrictamente los pasos establecidos por la ley. Con la documentación adecuada y el asesoramiento jurídico apropiado, el propietario puede ejercer sus derechos de forma efectiva y conforme a la legalidad vigente.

La información contenida en este artículo tiene carácter orientativo y no sustituye el asesoramiento legal personalizado. Consulta siempre con un abogado especializado en alquileres para tu caso particular.