Una persona utiliza una propiedad tuya, no te paga ninguna renta y se niega a marcharse. Esta situación, más común de lo que parece, tiene una solución legal específica. Se trata del desahucio por precario, el procedimiento judicial diseñado para que el propietario recupere la posesión de su inmueble.
A lo largo de esta guía, analizaremos qué es, los requisitos para iniciarlo y el proceso paso a paso.
¿Qué es un desahucio por precario?
El desahucio por precario es un procedimiento judicial que permite al propietario o a cualquier persona con derecho a poseer un inmueble recuperar su posesión. Esto ocurre cuando la persona ocupante (llamada precarista) utiliza la vivienda de forma gratuita, sin un contrato o título que lo legitime, y por mera tolerancia o consentimiento del dueño.
La clave del precario es la falta de un título que justifique la posesión y la ausencia total de pago de una renta. El ocupante está en la finca porque el propietario, en su momento, se lo permitió, pero esa tolerancia ha terminado.
¿En qué se diferencia del desahucio por impago de alquiler o la ocupación ilegal?
La diferencia principal reside en el consentimiento inicial y la existencia de un contrato que justifique la posesión. Es importante no confundir estas tres figuras legales, ya que el procedimiento para cada una es distinto.
- Frente al Desahucio por Impago de Alquiler: En un desahucio por impago, existió un contrato de arrendamiento válido. El inquilino tiene un título legítimo para estar en la vivienda, pero incumple su obligación principal: el pago de la renta. En el precario, nunca ha existido un contrato de alquiler ni la obligación de pagar una mensualidad.
- Frente a la Ocupación Ilegal (Usurpación): La ocupación ilegal se produce cuando una persona accede al inmueble sin ningún tipo de permiso o consentimiento del propietario. Es lo que comúnmente se conoce como «okupas». En el precario, sí hubo un consentimiento inicial por parte del dueño, aunque fuera de forma verbal y sin formalidades.
- Frente al Comodato: Esta es la distinción más técnica. El comodato es un contrato de préstamo gratuito de un bien por un tiempo determinado o para un uso concreto. Por ejemplo, «te dejo el piso mientras terminas la carrera». Si se pactó una duración, el dueño debe respetarla. El precario, en cambio, es una cesión sin pacto de duración ni de uso específico; el propietario puede reclamar el inmueble en cualquier momento.
¿Quién tiene legitimación para iniciar un desahucio por precario?
La legitimación activa para interponer una demanda de desahucio por precario la tiene cualquier persona con derecho a poseer el inmueble, no únicamente el dueño que figura en el Registro de la Propiedad.
Pueden iniciar el proceso:
- El propietario del inmueble, sea una persona física o una sociedad.
- El usufructuario, que tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda.
- Cualquier coheredero en nombre de la comunidad hereditaria, si el inmueble pertenece a una herencia sin dividir.
¿Qué requisitos son indispensables para que la demanda de desahucio prospere?
Para que la demanda de desahucio por precario tenga éxito, el demandante debe acreditar dos hechos fundamentales ante el juez. El procedimiento es ágil precisamente porque la discusión se centra exclusivamente en estos puntos.
¿Cómo demuestro que tengo derecho sobre el inmueble?
El demandante debe probar su título de propiedad o su derecho a poseer la finca. Esto se realiza aportando junto a la demanda documentos como la escritura de compraventa, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, o el testamento y escritura de aceptación de herencia si el bien es heredado.
¿Qué significa que el ocupante no tiene «título legítimo»?
El demandante debe identificar al ocupante y afirmar que este carece de un título que justifique su estancia. Un «título legítimo» sería un contrato de alquiler, un derecho de usufructo, una sentencia que le otorgue el uso, etc. Es importante destacar que es el demandado quien tiene la carga de probar que sí posee un título válido para permanecer en el inmueble.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
No, no es un requisito legal para la admisión de la demanda de desahucio por precario. Sin embargo, es una práctica muy recomendable. Enviar un burofax requiriendo el desalojo en un plazo determinado (ej. 15 días) sirve para acreditar que la tolerancia del propietario ha finalizado y que el ocupante conoce la voluntad del dueño de recuperar su propiedad.
¿Cómo es el proceso judicial de desahucio por precario paso a paso?
El proceso judicial para recuperar el inmueble se tramita a través de un juicio verbal, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es un procedimiento diseñado para ser más rápido que un juicio ordinario.
1. La demanda: Contenido y documentos necesarios
El proceso arranca con la interposición de una demanda judicial. Esta debe estar firmada por un abogado y un procurador. En ella se exponen los hechos, se identifica al propietario y al ocupante, y se solicita al juez que declare el desahucio y ordene la devolución del inmueble.
2. Admisión a trámite y notificación al demandado
Una vez presentada la demanda, el Juzgado de Primera Instancia la admite a trámite. A continuación, se notifica al demandado en la vivienda ocupada, quien dispone de un plazo de 10 días hábiles para oponerse. Si no se opone, se dicta directamente sentencia sin necesidad de celebrar juicio.
3. La vista del juicio verbal: ¿Qué ocurre en el juzgado?
Si el demandado se opone a la demanda, el juzgado fija una fecha para la celebración de una vista. En este acto, ambas partes, asistidas por sus abogados, exponen sus argumentos y presentan las pruebas que consideren oportunas (documentos, testigos, etc.). Incluso los mensajes de WhatsApp pueden utilizarse como prueba en un juicio si cumplen ciertos requisitos de autenticidad.
La sentencia: La decisión del juez
Tras la vista, el juez dictará sentencia. Si estima la demanda, declarará que el ocupante se encuentra en situación de precario y le concederá un plazo legal (normalmente 20 días hábiles) para abandonar voluntariamente el inmueble.
El lanzamiento: La recuperación final de la posesión
Si el ocupante no desaloja la vivienda en el plazo fijado en la sentencia, el propietario debe solicitar la ejecución de la misma. El juzgado establecerá entonces una fecha para el «lanzamiento», que es el acto por el cual una comisión judicial acude al inmueble para hacer efectiva la devolución de la posesión al propietario, si es necesario con ayuda de la fuerza pública.
¿Qué particularidades existen en casos de desahucio por precario familiares?
Los casos de precario en el ámbito familiar son frecuentes y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado ciertas situaciones, especialmente cuando la vivienda habitual está involucrada.
Desahucio por precario de un hijo o familiar directo
Es un caso clásico. Unos padres ceden una vivienda a un hijo para que viva allí, con o sin su pareja. Esta cesión se basa en una relación familiar y de afecto. Cuando esa relación se deteriora o los padres necesitan la vivienda, pueden poner fin a esa tolerancia e iniciar el desahucio por precario si el hijo se niega a irse.
Desahucio por precario entre coherederos (tras una herencia)
Cuando un inmueble pertenece a varios herederos (comunidad hereditaria) y solo uno de ellos lo utiliza de forma exclusiva sin el permiso del resto, los demás coherederos pueden iniciar un desahucio por precario. El Tribunal Supremo considera que el uso exclusivo por parte de uno solo, sin la autorización de los demás, le convierte en un precarista.
Desahucio del cónyuge tras un divorcio o separación
Si la vivienda es propiedad privativa de uno de los cónyuges (por ejemplo, la compró antes del matrimonio) y en el convenio de divorcio no se le atribuyó el uso al otro cónyuge, el propietario puede instar el desahucio por precario contra su ex pareja si esta permanece en el inmueble.
¿Cuánto tarda y qué coste tiene un procedimiento de desahucio por precario?
La duración de un desahucio por precario es variable, pero una estimación realista sitúa el proceso completo entre 6 y 12 meses. Este plazo depende de factores como la carga de trabajo del juzgado correspondiente o si el demandado se opone y es necesario celebrar un juicio.
En cuanto al coste, es obligatorio contratar a un abogado y a un procurador. Sus honorarios no están regulados por ley, por lo que cada profesional tiene sus propias tarifas. Es recomendable solicitar un presupuesto cerrado que contemple todo el procedimiento.
¿Necesitas recuperar tu vivienda? La importancia de un abogado especialista
Afrontar un procedimiento judicial de desahucio por precario requiere la asistencia de un abogado especialista en derecho civil e inmobiliario. La correcta redacción de la demanda, la elección de las pruebas adecuadas y la argumentación jurídica en la vista son determinantes para el éxito.
Contacta con un abogado experto en desahucios.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
