En el mundo de los intercambios económicos, es crucial determinar su valor económico y su situación jurídica. Para lograrlo, se realiza lo que se conoce como Due Diligence, una minuciosa inspección de compra que precede a la transacción.
Este proceso, típicamente liderado por un experto en valoración de propiedades inmobiliarias, garantiza que los inversores puedan realizar transacciones de compra y venta de manera fluida y segura. En este artículo, exploraremos los aspectos más relevantes de esta práctica fundamental en el sector inmobiliario y su impacto en las operaciones comerciales.
Cuando se trata de ejecutar una Due Diligence efectiva, contar con asesoramiento jurídico especializado marca la diferencia. En Lexway Abogados, nos comprometemos a ofrecerte el más alto nivel de servicio y profesionalismo en cada proyecto inmobiliario que emprendemos. Confía en nuestros abogados especializados en derecho inmobiliario para brindarte la experiencia, la precisión y la orientación integral que necesitas para el éxito de tus transacciones comerciales e inversiones.
¿Qué es una Due Diligence o Diligencia Debida Inmobiliaria?
Una «due diligence» inmobiliaria es un proceso exhaustivo de investigación y análisis que se lleva a cabo antes de realizar una transacción de bienes raíces importante, como una adquisición de propiedades, inversión inmobiliaria o desarrollo urbanístico. El objetivo principal es evaluar la viabilidad y el valor real de la transacción, así como identificar cualquier riesgo potencial asociado con el inmueble.
En el contexto de una adquisición inmobiliaria, por ejemplo, una due diligence implica revisar minuciosamente los títulos de propiedad, cargas registrales, situación urbanística, licencias, certificaciones energéticas, contratos de arrendamiento existentes, y posibles contingencias legales o técnicas del inmueble. También puede incluir la evaluación de aspectos fiscales, medioambientales y administrativos relacionados con la propiedad.
La due diligence inmobiliaria permite a los inversores y compradores tomar decisiones informadas y mitigar riesgos al comprender completamente la situación y los detalles del activo inmobiliario en cuestión antes de finalizar la transacción. Este proceso resulta esencial para garantizar la seguridad jurídica y económica de las operaciones en el mercado inmobiliario.
Cómo se realiza una Due Diligence Inmobiliaria
La auditoría inmobiliaria se refiere al proceso de verificación y validación del cumplimiento de pasos, normas y requisitos preestablecidos en relación con un bien inmueble. Es fundamental documentar meticulosamente este proceso y redactar un informe detallado que describa cómo se llevó a cabo la revisión, así como dejar constancia de los resultados obtenidos en cada área analizada.
Mantener un registro completo de todas las inspecciones realizadas es crucial, ya que proporciona una visión longitudinal del grado de cumplimiento de los requerimientos establecidos para la propiedad. Además, permite tener control sobre los aspectos que requieren mejoras o soluciones antes de proceder con la transacción.
Para llevar a cabo una due diligence inmobiliaria efectiva, es fundamental seguir dos pasos clave:
- Planificación estratégica: Requiere un profundo conocimiento del inmueble que será auditado, definiendo los aspectos legales, técnicos, fiscales y urbanísticos a verificar.
- Control de datos y documentación: Se debe mantener un control estricto de la información recopilada para elaborar un informe confiable que refleje la situación real del inmueble y los riesgos asociados.
El proceso de auditoría en operaciones inmobiliarias
Las auditorías inmobiliarias se realizan para determinar el valor real de un inmueble o propiedad, con el propósito de facilitar su compraventa o inversión. Además, implica constatar su historial jurídico y registral para garantizar que el proceso de transacción se encuentre completamente dentro de un marco de legalidad y seguridad jurídica. También es habitual que se realicen verificaciones técnicas y urbanísticas para evitar litigios futuros como consecuencia de una auditoría deficiente o incompleta.
Hay que tomar en cuenta que los procesos para auditar los bienes inmuebles pueden presentar diferencias significativas según su finalidad. No es lo mismo realizar una due diligence para adquirir un local comercial o edificio de oficinas, que cuando se trata de una vivienda residencial o un terreno para desarrollo. Por lo tanto, es recomendable adaptar el enfoque del proceso según el objetivo específico de la transacción y el tipo de inmueble.
Además, es importante considerar que no existe un modelo único para ejecutar estas auditorías jurídicas y el resultado dependerá en gran medida de la especialización de quien la realice, ya sea un abogado especializado, una consultora inmobiliaria o un equipo multidisciplinar. En este sentido, la rigurosidad y eficiencia del proceso de auditoría será determinante para identificar adecuadamente los riesgos y oportunidades de la operación inmobiliaria.
Tipos de Due Diligence en el sector inmobiliario
Existen diferentes enfoques para llevar adelante este proceso, los cuales dependerán del tipo de transacción inmobiliaria que se pretenda realizar. Entre los tipos más frecuentes de auditorías inmobiliarias nos encontramos:
- Due diligence legal inmobiliaria: Se enfoca en revisar el historial legal y registral de una propiedad para identificar cualquier riesgo jurídico potencial, como problemas de titularidad, cargas, gravámenes, servidumbres, contratos vigentes, licencias y cumplimiento normativo relacionado con el inmueble.
- Due diligence financiera inmobiliaria: Se centra en revisar los aspectos económicos y fiscales relacionados con el inmueble, incluyendo valoración, rentabilidad, obligaciones tributarias, gastos comunitarios, impuestos pendientes y otros aspectos financieros relevantes para la operación.
Adicionalmente, las auditorías inmobiliarias especializadas que también son de gran importancia para los inversores y compradores son:
- Due diligence técnica: Examina las condiciones físicas y estructurales del inmueble, incluyendo instalaciones, estado de conservación, calidad constructiva, patologías, y conformidad con normativas técnicas y de habitabilidad.
- Due diligence urbanística: Analiza la situación urbanística del inmueble, verificando su clasificación y calificación del suelo, parámetros edificatorios aplicables, licencias existentes, y compatibilidad con el planeamiento urbanístico vigente.
- Due diligence medioambiental: Evalúa los posibles riesgos medioambientales asociados con una propiedad, como contaminación del suelo, problemas de residuos, cumplimiento normativo ambiental y otros aspectos relacionados con el impacto ecológico.
- Due diligence arrendaticia: Se centra en el análisis de los contratos de arrendamiento existentes, evaluando condiciones, plazos, rentas, garantías y posibles contingencias relacionadas con los inquilinos actuales del inmueble.
Due Diligence Inmobiliaria: aspectos fundamentales a revisar
La due diligence inmobiliaria se incorpora como un elemento esencial en las transacciones de bienes raíces, con la especialidad de determinar el valor exacto de la propiedad y estructurar correctamente las operaciones comerciales. Cuando se trata de cuestiones legales, el proceso consiste en revisar minuciosamente el estado jurídico del inmueble, verificando aspectos como:
- Título de propiedad y su concordancia con el catastro.
- Superficies registrales y reales.
- Contratos de arrendamiento vigentes y su duración.
- Existencia de contratos privados que afecten al inm.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
