El pasado 3 de Abril de 2025, entró en vigor una reforma clave en la ley de propiedad horizontal que afectará directamente al alquiler vacacional en España. Esta modificación otorga a las comunidades de propietarios la facultad de regular o prohibir la actividad turística en sus edificios.
En este artículo, desglosamos los aspectos clave de la nueva normativa, sus implicaciones para propietarios e inquilinos, y las herramientas legales disponibles para las comunidades de vecinos.
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Principales Cambios en la Regulación del Alquiler Turístico
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, a través de la Ley Orgánica 1/2025, introduce un requisito fundamental: el propietario que desee alquilar su vivienda con fines turísticos deberá obtener previamente la aprobación expresa de la Comunidad de Propietarios.
Anteriormente, bastaba con obtener la licencia administrativa correspondiente. Ahora, para cualquier vivienda que vaya a ser comercializada en canales de oferta turística, se necesita este acuerdo comunitario.
Los puntos clave del acuerdo son:
- Mayoría Necesaria: Para que se apruebe la actividad, se requiere un voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Cuota Especial: Con la misma mayoría, la comunidad puede estipular una cuota especial para la vivienda turística, incrementando hasta en un 20% los gastos de comunidad que le correspondían.
Este cambio legislativo zanja un debate que el Tribunal Supremo había resuelto indicando que las comunidades solo podían prohibir el alquiler turístico si estaba explícitamente recogido en sus estatutos (Sentencia nº 264/2025), lo que requería unanimidad. Con la nueva ley, la jurisprudencia se adapta, y el poder de decisión recae en una mayoría cualificada.
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Consecuencias Legales para Pisos Turísticos Ilegales
Los propietarios que operen pisos turísticos sin permiso comunitario tras la entrada en vigor de la ley se enfrentan a:
- Demandas por parte de la comunidad de vecinos, que podrá exigir el cese inmediato de la actividad.
- Acciones judiciales civiles por incumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Sanciones administrativas en caso de vulnerar la normativa autonómica aplicable.
Impacto de la Reforma en el Mercado Inmobiliario
Esta nueva regulación supone un cambio significativo en el sector del alquiler vacacional:
- En edificios con oposición mayoritaria, la actividad turística quedará prácticamente erradicada.
- Las comunidades que sean más permisivas podrán mantener el modelo, aunque existirán mayores controles.
- Los propietarios con viviendas ya registradas deberán atender a los plazos de renovación establecidos por cada comunidad autónoma.
Recomendaciones para Propietarios y Comunidades de Propietarios
Dada la complejidad del nuevo marco legal, se aconseja:
- Para propietarios: Verificar los requisitos legales antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico.
- Para comunidades de vecinos: Redactar acuerdos claros que establezcan las condiciones para este tipo de arrendamientos.
- En ambos casos: Contar con asesoramiento jurídico especializado para evitar conflictos y garantizar el cumplimiento normativo.
Conclusión: Adaptación a la Nueva Normativa de Alquiler Vacacional
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entrará en vigor el 3 de abril de 2025 representa un punto de inflexión en la regulación del alquiler turístico en edificios residenciales. Como especialistas en Derecho Inmobiliario y Urbanismo, comprendemos los desafíos que plantea esta nueva normativa tanto para:
- Comunidades de propietarios que deben permitir la actividad turística en sus edificios.
- Propietarios individuales que desean alquilar sus viviendas con fines vacacionales.
- Administradores de fincas que deben implementar estos cambios en su modelo de negocio.
Como abogados especialistas en comunidad de propietarios y propiedad horizontal, podemos ayudarte. Consulta con nuestros abogados aquí.
Preguntas Frecuentes sobre la Nueva Ley de Alquiler Turístico
Para aportar mayor claridad, respondemos a las dudas más comunes que genera esta normativa.
¿Qué pasa si mi comunidad no se pronuncia ni a favor ni en contra?
Si la comunidad no ha celebrado una votación para tratar el tema, se considera que la actividad no está permitida por defecto. La ley exige una «aprobación expresa», por lo que la ausencia de un acuerdo equivale a una prohibición tácita. Es responsabilidad del propietario interesado promover la votación.
Ya tenía una licencia de piso turístico antes de la ley, ¿me afecta?
Sí, te afecta. La ley no establece una retroactividad que anule las licencias existentes, pero las comunidades de propietarios pueden votar en cualquier momento para regular o prohibir futuras renovaciones o la continuidad de la actividad. Es aconsejable verificar si tu comunidad planea establecer nuevas normas.
¿Puede la comunidad prohibir los alquileres turísticos después de haberlos permitido?
Sí. Los acuerdos de la comunidad pueden ser reversibles. Al igual que se necesita una mayoría de 3/5 para permitir la actividad, se podría convocar una nueva junta y, con la misma mayoría, revocar el permiso o modificar las condiciones previamente establecidas.
¿Esta ley aplica también a los alquileres de larga estancia o por temporada no turística?
No. Esta regulación afecta exclusivamente al alquiler considerado turístico, es decir, aquel que se comercializa por periodos cortos en canales de oferta turística. Los alquileres de vivienda habitual (larga estancia) y los de temporada (por ejemplo, para estudiantes o trabajadores desplazados) se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requieren permiso de la comunidad.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
