El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio final de la compraventa como “señal” o garantía de que la operación se va a cerrar. Si al final alguna de las partes (comprador o vendedor) incumple, este documento regula las consecuencias del desistimiento, no siempre la consecuencia de las arras será la pérdida de las arras o la obligación de devolverlas por doble del importe.
En otras palabras, firmar un contrato de arras supone un compromiso previo a la escritura pública de compra y venta. Es muy habitual en la reserva de vivienda y otros bienes inmuebles, ya sea una nueva inversión o segunda mano, y ofrece cierta seguridad para ambas partes. Aun así, conviene entender bien cada cláusula antes de firmar.
Aun así, conviene entender bien cada cláusula antes de firmar y, en muchos casos, realizar una previa due diligence inmobiliaria para detectar posibles riesgos legales o estructurales.
Tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales
Existen varios tipos de contrato de arras, y cada uno tiene consecuencias diferentes en caso de incumplimiento:
1. Arras confirmatorias
Son un anticipo del precio total. Generalmente, si el comprador o el vendedor incumplen, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato (forzando la compraventa) y solicitar el resarcimiento de daños y abono de intereses. No está tan clara la posibilidad de “romper” el contrato sin más, salvo que ambas partes lo acuerden.
Ejemplo: Una cantidad a cuenta que se descuenta del precio final cuando se firme la escritura pública de compraventa.
2. Arras penales
No son un anticipo del precio, las arras penales incluyen una cláusula de indemnización si alguna de las partes falla. Es decir, se fija por adelantado una penalización que se aplica de forma automática ante el incumplimiento. No le otorgan la facultad de desistir del contrato principal
Ejemplo: Si el vendedor no cumple, debe devolver el doble del importe entregado. Si el comprador es quien se echa atrás, pierde la cantidad de las arras y, en casos, se puede exigir el cumplimiento del contrato..
3. Arras penitenciales
Aquí, cualquiera de las partes puede desistir del contrato de arras:
- Si desiste el comprador, pierde la señal entregada.
- Si desiste el vendedor, está obligado a devolver el doble.
Son las arras más usadas para garantizar una flexibilidad legal y permitir romper el contrato, pero con sus consecuencias económicas. Estas se basan en el artículo 1454 del Código Civil, que habla de la facultad de allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por duplicado.
En caso de no establecerse qué tipo de arras o señal se tratan, se entenderá que las partes han pactado las Arras Confirmatorias, por lo que el precio será por cuenta
Pasos para firmar un contrato de arras: información que debe contener
Antes de firmar, conviene que el contrato de arras sea claro y recoja la información mínima para evitar problemas posteriores. ¿Qué datos no deben faltar?
- Identificación de ambas partes
- Nombre del vendedor (o parte vendedora).
- Nombre del comprador (o parte compradora).
- Sus documentos de identidad y, si hay hipoteca o más personas implicadas, reflejarlo.
- Nombre del vendedor (o parte vendedora).
- Descripción del bien
- Dirección y características del inmueble (si es una vivienda).
- Detalles de la propiedad y su estado actual.
- Dirección y características del inmueble (si es una vivienda).
- Cantidad de dinero entregada como señal
- Monto que se entrega a cuenta del precio final.
- Forma de pago (transferencia bancaria, cheque…).
- Monto que se entrega a cuenta del precio final.
- Precio total
- Precio acordado de compraventa.
- Cómo se completará el resto del pago (cuota mensual, financiación bancaria, etc.).
- Precio acordado de compraventa.
- Tipo de arras
- Especificar si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales.
- Esto define las consecuencias ante un incumplimiento.
- Especificar si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales.
- Plazo para formalizar la compraventa
- Cuándo está prevista la firma de la escritura pública.
- Fechas límite para buscar hipotecas o resolver trámites.
- Cuándo está prevista la firma de la escritura pública.
- Cláusulas de incumplimiento
- Explicar qué pasa si el contrato de arras no se cumple.
- ¿Se pierde la señal? ¿Se devuelve el doble del importe entregado?
- ¿Se exige el cumplimiento o se aplica una penalización?
- Explicar qué pasa si el contrato de arras no se cumple.
- Otras condiciones generales
- Gastos de la operación (notaría, registro…).
- Mantenimiento de la propiedad hasta el acto final de compraventa.
- Resolución de dudas frecuentes: ¿qué ocurre si se presenta una nueva oferta mejor?, ¿hay un seguro asociado?, etc.
- Gastos de la operación (notaría, registro…).
Este documento no tiene que ser larguísimo, pero sí muy claro. Muchos vendedores y compradores también incluyen un anexo con modelos de contrato de arras para asegurar que no se omite nada importante.
Además, si no se evalúan correctamente los riesgos, podrían surgir problemas posteriores como vicios ocultos de vivienda o defectos de construcción que afecten la operación.
¿Qué sucede en caso de incumplimiento del contrato de arras?
El caso de incumplimiento depende siempre del tipo de arras acordado:
- Arras confirmatorias: La parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato (forzar la compraventa) y pedir la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penales: Se aplica la penalización establecida. El comprador podría perder las arras o el vendedor devolver el doble. Además, se suelen añadir cláusulas que recogen la posible indemnización por daños.
- Arras penitenciales: El contrato se puede resolver. El comprador “pierde” la cantidad entregada, y si es el vendedor quien incumple, debe devolver por duplicado las arras recibidas.
En algunas situaciones, como el retraso en la entrega de una vivienda, o el incumplimiento de plazos, puede derivarse en una resolución del contrato de compraventa.
En caso de conflicto, suele recomendarse un requerimiento por incumplimiento antes de iniciar un procedimiento judicial.
¿Por qué firmar un contrato de arras?
- Mayor seguridad: Ambas partes dejan por escrito su intención de cerrar la venta, con reglas claras sobre los pagos y sus penalizaciones.
- Reserva de vivienda: Garantiza que el inmueble queda “apartado” hasta la firma de la compraventa.
- Flexibilidad: Dependiendo del tipo de arras, puedes tener una salida sin tener que llegar a la escritura, aunque con consecuencias económicas.
- Protección de derechos: En caso de que la operación no prospere por causas ajenas a tu voluntad, tendrás un documento que permite exigir responsabilidades al otro firmante.
Importante: En ocasiones, tras la compraventa, pueden aparecer vicios ocultos que afectan al inmueble, generando reclamaciones incluso si hubo contrato de arras
Conclusión
El contrato de arras es un acuerdo privado que refuerza la compraventa de un bien, normalmente una vivienda o un inmueble, permitiendo a ambas partes fijar sus derechos y obligaciones antes de la escritura pública. Definir el tipo de arras (confirmatorias, penales o penitenciales) y las consecuencias del incumplimiento es fundamental para evitar sorpresas. Siempre es aconsejable consultar con un abogado inmobiliario si tienes dudas sobre las cláusulas o el alcance legal del contrato. Así te asegurarás de que tu dinero queda protegido y de que todo el proceso (desde la reserva de la vivienda hasta la firma final) se desarrolle con la máxima seguridad y transparencia.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
