El entusiasmo por la compra de una vivienda, muchas veces nos hace ser poco precavidos sobre los riesgos que asumimos en estas operaciones. Particularmente, cuando se trata de una vivienda sobre plano, los riesgos se incrementan al adquirir un mero proyecto inmobiliario.
Es así como este, por diversas circunstancias, puede no concretarse, llevarse a término pero con resultados distintos a los esperados o sufrir importantes retrasos en la construcción. Ante todos estos supuestos, veamos qué debes tener presente ante el retraso en la entrega de vivienda y cómo proteger tus derechos como comprador.
¿Dónde y cuándo se establece un tiempo de entrega para la vivienda?
Si has decidido comprar una vivienda sobre plano, debes tener en cuenta que absolutamente toda la publicidad, los documentos que firmes desde este momento y los adelantos de dinero que realices, obligan legalmente al vendedor-promotor frente a ti a una serie de compromisos contractuales.
Así las cosas, el primer paso consistirá en firmar un contrato de compraventa de la vivienda, donde la promotora-vendedora se compromete a transmitir la propiedad del inmueble una vez construido y al comprador, por un precio determinado, bajo condiciones específicas y en una fecha cierta de entrega.
Por tanto, ese documento contiene la regulación completa de las condiciones de tu relación con la promotora hasta la entrega definitiva de tu vivienda, en las condiciones ofrecidas por ésta en la promoción inmobiliaria.
En este orden de ideas, las cláusulas esenciales de este contrato de compraventa de vivienda sobre plano serán:
- El precio total del inmueble.
- Las formas y plazos de pago.
- Especificaciones técnicas y calidades de la vivienda.
- El tiempo específico en el que la promotora-vendedora entregará la vivienda.
Ahora bien, en lo que respecta al tiempo de entrega de la vivienda, es de vital importancia su estipulación clara en el contrato. En todo caso, recordemos que es un inmueble en proyecto que aún no se materializa o está en construcción. Por esto, se debe establecer una fecha cierta o por lo menos determinable, en la que el vendedor efectuará la entrega al comprador.
En este sentido, se presume que dada la experiencia y experticia de la promotora-vendedora en el sector inmobiliario y de la construcción, debe establecer plazos realistas y por tanto exigibles para que el proyecto sea ejecutado correctamente. Con esto claro, está en la capacidad de fijar una fecha lógica de entrega que debe respetarse.
Elementos claves de la cláusula de tiempo de entrega
Si existe algo que es perfectamente verificable, es el tiempo, es así como la cláusula que regulará el tiempo de entrega de la vivienda debe ser totalmente clara y específica. Es decir, no debe prestarse para ambigüedades, lapsos confusos o indeterminados. Evidentemente, será inaceptable una cláusula que deje a total discrecionalidad de la promotora el momento de entrega del inmueble.
Sobre lo anterior, existe vasta jurisprudencia que califica a estas estipulaciones oscuras o desequilibradas del tiempo de entrega, como cláusulas abusivas. Es de destacar que, de considerarse abusivas, se tendrán como no incluidas en el contrato y el afectado (el comprador) queda posibilitado de solicitar al juez que fije un plazo cierto para la entrega.
Por otro lado, para este tipo de compraventas de viviendas sobre plano, es sumamente recomendable la inclusión de cláusulas de penalidades por retardo. De esta manera, las partes pueden pactar que por cada día o semana de retardo en la entrega, la promotora pagará un monto estipulado como compensación al comprador afectado.
¿Cuándo estamos frente a un retardo en la entrega en España?
Se puede afirmar que existe retardo en la entrega de la vivienda, cuando llegado el día fijado y pactado entre las partes para hacer la entrega efectiva del bien inmueble, el vendedor no cumple con su obligación contractual.
Para que el vendedor quede libre de esta obligación, debe hacer la entrega efectiva del inmueble en la fecha previamente acordada por las partes. Para ello, el inmueble debe estar completamente terminado, contar con todas las licencias y permisos urbanísticos que autoricen al comprador para habitarlo (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, etc.), de no cumplirse con estos elementos se materializará un retardo legalmente reclamable.
¿Qué hacer si la inmobiliaria no cumple con la fecha de entrega en España?
Esta es una situación de mucha ansiedad y estrés para el comprador, pues se encuentra en riesgo una gran cantidad de dinero, tiempo y oportunidad. No obstante, es importante que sepas que existen mecanismos legales que te protegen frente a este incumplimiento por parte de la promotora inmobiliaria.
En consecuencia, ante la demora en la entrega de tu vivienda, lo primero que debes hacer es contactar a la brevedad con un abogado especializado en retrasos de entrega de vivienda, para que te oriente según tu caso particular y te acompañe en los siguientes pasos legales.
Sobre el particular, tu abogado en España te ayudará a determinar el tipo de retraso de que se trate y cómo actuar estratégicamente para proteger tus intereses.
Retraso grave en la entrega
Este tipo de retraso se configura cuando resulta evidente que la promotora no podrá cumplir con la entrega a corto o mediano plazo. Incluso, en muchas ocasiones se puede prever que no podrá cumplir con el proyecto inmobiliario de forma definitiva debido a problemas financieros, técnicos o administrativos.
Frente a este desalentador panorama, lo más recomendable es resolver el contrato de compraventa, y exigir la correspondiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta, junto con los intereses legales generados y posibles indemnizaciones por daños y perjuicios causados.
Retraso leve en la entrega
En contraste con el caso anterior, el retraso leve es aquel que luego de las estimaciones pertinentes se concluye puede ser superado pasadas unas pocas semanas o meses. Pero, que en todo caso un análisis técnico-jurídico permite determinar que la promotora cumplirá con la entrega definitiva del inmueble en un plazo razonable.
Este escenario es mucho más optimista, pero aun así se trata de un incumplimiento contractual, por lo que procede la reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el retraso de la promotora-vendedora.
Es de destacar que, los daños y perjuicios a reclamar deben ser consecuencia directa del retraso, los cuales no se hubiesen generado si la promotora hubiera cumplido con el tiempo de entrega pactado. Ejemplos de estos daños pueden ser los gastos por alquiler posteriores a la fecha de entrega inicial, en los que haya tenido que incurrir el comprador, gastos de almacenamiento de muebles, compensación por vacaciones perdidas, entre otros perjuicios documentables.
En cualquier caso, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario es fundamental para garantizar que tus derechos como comprador sean respetados y puedas obtener la compensación adecuada por los retrasos en la entrega de tu vivienda.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
