En muchas familias, es habitual que los padres deliberadamente cedan el uso de una vivienda en propiedad a un hijo. A veces, este hijo por obligación o para mayor comunidad de su estancia decide invertir sus ahorros en gastos necesarios, mejoras, reformas o ampliaciones del inmueble. Pero ¿qué ocurre si, pasado un tiempo, el propietario decide recuperar la vivienda? ¿Puede el hijo reclamar el dinero invertido?
El Supuesto de hecho
Un padre permitió que su hijo residiera en una vivienda de su propiedad. Durante los años que vivió allí, el hijo realizó importantes mejoras: obras, reformas, instalaciones… que aumentaron notablemente el valor del inmueble. Sin embargo, con el tiempo, el padre revocó esa autorización y le pidió que abandonara la vivienda. Ante esta situación, el hijo se preguntó si tenía derecho a ser indemnizado por las inversiones realizadas.
La respuesta jurídica: artículos 453 y 454 del Código Civil
La cuestión jurídica principal gira en torno a si el hijo tiene derecho a que se le reembolsen los gastos que realizó en la vivienda. Para ello, el Código Civil establece en sus artículos 453 y 454 una distinción fundamental entre tipos de gastos y tipos de poseedor:
Artículo 453 CC:
- Los gastos necesarios (los imprescindibles para conservar la cosa) se abonan a todo poseedor, incluso si no es de buena fe, pero sólo el de buena fe podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan.
- Los gastos útiles (los que aumentan el valor del bien) solo se reembolsan al poseedor de buena fe, quien también puede retener la cosa como garantía, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa
Artículo 454 CC:
- Ningún poseedor, ni siquiera de buena fe, tiene derecho a ser reembolsado por gastos suntuarios (de lujo o recreo), aunque puede retirar adornos si no dañan el bien.
¿Es el hijo que le han permitido el uso durante años es un “poseedor de buena fe”?
El Tribunal Supremo, en su Sentencia 3973/2021, establece una doctrina clara: cuando una persona reside en una vivienda por cesión gratuita y sin título jurídico (diferente a comodato, arrendamiento, etc.), se considera precarista. Y el precarista no es poseedor de buena fe a efectos del artículo 453 CC, pues sabe que el inmueble no le pertenece.
Por tanto, no tiene derecho al reembolso de los gastos útiles (ni, por supuesto, de los suntuarios), tampoco tiene el derecho de retención. Solo podría reclamar los gastos necesarios, si los hubiera, para evitar cualquier tipo de enriquecimiento injusto.
Conclusión
Si resides en una vivienda por mera tolerancia o permiso verbal de un familiar, y decides invertir en obras o mejoras, posiblemente no tengas derecho a rembolsarte los gastos, salvo que se trate de gastos estrictamente necesarios para la conservación del inmueble. Tampoco podrás retener la vivienda como garantía.
Antes de acometer reformas de cierta entidad en una propiedad ajena, incluso en un entorno familiar, es imprescindible contar con un acuerdo por escrito, claro y documentado.
En Lexway Abogados recomendamos formalizar por escrito cualquier acuerdo, incluso en el ámbito familiar, especialmente si implica inversiones o mejoras importante en una propiedad ajena por el mero hecho de ostentar la posesión.
Este tipo de situaciones pueden parecer simples al principio, pero con el tiempo derivar en conflictos legales complejos.
No obstante, consulta siempre con un abogado especializado, ya que no todos los casos son iguales y cada situación puede requerir un enfoque jurídico distinto.
📩 Si tienes dudas o necesitas asesoramiento, en Lexway estamos para ayudarte.
