Comprar una vivienda sobre plano suele ser una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Pero cuando llega el momento de recibir las llaves y la obra no está terminada, el retraso en la entrega de la vivienda no solo genera frustración, también puede suponer un perjuicio económico importante.
La buena noticia es que la ley permite reclamar una indemnización. En este artículo te explicamos, con lenguaje claro, qué derechos tienes, cómo se calcula el valor de uso, qué dicen los tribunales y qué pasos dar si la promotora no cumple.
¿Cuándo se considera que existe un retraso en la entrega?
Lo primero que hay que tener en cuenta es lo que firmaste. Si el contrato de compraventa establece una fecha de entrega concreta y esta no se cumple, ya se considera que hay incumplimiento del contrato.
No hace falta que hayan pasado muchos meses. Aunque el retraso sea de semanas, si afecta a tu planificación o genera costes, puedes iniciar una reclamación.
Esta situación está recogida en el artículo 1124 del Código Civil, que permite resolver el contrato o exigir una indemnización. Y si la vivienda es sobre plano y diste cantidades a cuenta, también se aplica la Ley 57/1968, que protege al comprador frente a incumplimientos de este tipo.
¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la fecha de entrega?
Tienes dos opciones, y no son excluyentes entre sí:
1. Reclamar una indemnización por retraso en la entrega de vivienda
Es lo más habitual. Si finalmente te entregan la vivienda pero con retraso, puedes exigir que te compensen por todos los daños y perjuicios ocasionados. Esto incluye alquileres que hayas tenido que pagar, gastos por mudanza, guardamuebles, o cualquier coste directamente vinculado al retraso.
2. Resolver el contrato
Si el retraso es muy prolongado o no hay previsión clara de entrega, puedes pedir que se resuelva el contrato, recuperar lo que hayas pagado y, si corresponde, solicitar intereses o penalizaciones por el retraso en obras.
Para que un juez acepte la resolución, suele exigirse que el comprador haya advertido previamente a la promotora, dando un margen adicional razonable para que cumpla.
¿Qué puedes reclamar exactamente?
La indemnización dependerá del tipo de perjuicio sufrido. Lo más frecuente es que el comprador se haya visto obligado a:
- Prolongar un contrato de alquiler.
- Pagar dos viviendas a la vez (hipoteca y alquiler).
- Hacer una mudanza que no pudo completar.
- Contratar un guardamuebles.
- Pedir un préstamo puente.
A todo eso se suma el concepto del valor de uso: un criterio que los tribunales aceptan incluso cuando no haya facturas o gastos concretos.
¿Qué es el valor de uso de una vivienda?
Imagina que tienes una vivienda comprada, pagada en parte o en su totalidad, pero no puedes usarla porque no te la entregan. Eso tiene un coste. No económico en forma directa, pero sí patrimonial: te están privando del uso de algo que ya debería ser tuyo.
Esto es lo que se conoce como valor de uso, y el Tribunal Supremo lo reconoce como un perjuicio indemnizable, aunque no hayas tenido que alquilar otra casa.
¿Se necesita probar el valor de uso con facturas?
No necesariamente. En la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2014 (STS 623/2014), se dejó claro que la pérdida del uso ya es un daño por sí mismo. No hace falta justificar con documentos que has pagado un alquiler, basta con demostrar que la vivienda no se entregó a tiempo.
Este criterio ha sido seguido por muchas Audiencias Provinciales. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Málaga, en su sentencia de 28 de noviembre de 2016, también reconoció este tipo de indemnización sin necesidad de pruebas adicionales.
¿Cómo se calcula la indemnización por el retraso?
No hay una fórmula única, pero en la práctica se suelen usar dos métodos:
- Precio medio de alquiler de una vivienda similar en la misma zona.
- Informe pericial, especialmente si hay diferencias entre lo que pide el comprador y lo que ofrece la promotora.
Por ejemplo, si el retraso fue de seis meses y un piso similar se alquila por 800 euros, el valor de uso puede estimarse en 4.800 euros, más los gastos adicionales si los hubo.
¿Cómo reclamar a la promotora?
1. Notifica por escrito el incumplimiento
Envía un burofax a la promotora comunicando que no ha cumplido con el plazo pactado y que te reservas el derecho a reclamar. Este paso es clave para que no puedan alegar que aceptaste el retraso de forma tácita.
2. Detalla los perjuicios sufridos
Incluye en tu reclamación todos los gastos en los que hayas incurrido y, si es el caso, una estimación del valor de uso con base en precios de mercado o informes técnicos.
3. Concede un plazo razonable para responder
Lo habitual es dar 15 a 30 días naturales para recibir una respuesta. Si no contestan o rechazan la reclamación, puedes iniciar acciones legales.
Modelo de reclamación por retraso en la entrega de vivienda
Este es un ejemplo orientativo de cómo puedes estructurar tu reclamación inicial:
D./Dña. [Nombre], comprador/a de la vivienda sita en [dirección], adquirida mediante contrato suscrito con [nombre de la promotora] con fecha [dd/mm/aaaa], comunica que, a día de hoy, no se ha producido la entrega del inmueble en el plazo acordado, lo que constituye un incumplimiento contractual conforme al artículo 1124 del Código Civil.
Por todo ello, se solicita la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios derivados del retraso, incluyendo el valor de uso de la vivienda. Se concede un plazo de 15 días naturales para obtener respuesta. En caso contrario, se iniciarán las acciones legales oportunas.
¿Qué ocurre si no reclamas?
Si no haces nada, puede interpretarse que aceptas el retraso. Por eso es importante documentar todo desde el primer momento: el contrato, las fechas, los correos, los gastos… Cuanta más información aportes, más sólida será tu reclamación.
Sentencias que respaldan la reclamación del valor de uso
La jurisprudencia ha ido consolidando el criterio de que el comprador tiene derecho a una indemnización aunque no pueda acreditar gastos concretos derivados del retraso en la entrega. El motivo: la mera privación del uso de la vivienda ya supone un daño patrimonial.
Sentencia del Tribunal Supremo (STS 623/2014, de 18 de noviembre)
Esta resolución marcó un antes y un después. El Tribunal reconoció que la falta de entrega de una vivienda en plazo supone, por sí sola, un perjuicio para el comprador, incluso aunque no haya alquilado otra vivienda ni presentado facturas.
Según el Supremo, en estos casos se aplica el principio “in re ipsa”, es decir, el daño se presume por el hecho mismo del incumplimiento.
Audiencia Provincial de Málaga, Sección 6ª, de 28 de noviembre de 2016
Esta sentencia siguió la línea del Supremo y fue muy clara:
“Respecto al daño que se infiere al propietario de una vivienda cuando esta no puede ser utilizada por el mismo, se considera como daño ‘in re ipsa’, que obliga a su indemnización al producir de suyo un daño mínimo al acreedor, cual es el representado por su valor de uso”.
Además, añade que el incumplimiento, aunque no sea doloso, obliga a indemnizar los daños previsibles, de acuerdo con lo establecido en el art. 1107 del Código Civil.
Conclusión
Si tu promotora ha incumplido el plazo de entrega de tu vivienda, tienes derecho a exigir una compensación. No importa si finalmente te entregan el inmueble: puedes reclamar igualmente por el tiempo perdido, los gastos sufridos o la pérdida del valor de uso.
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Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
