En el campo de la construcción, existe el concepto de licencia urbanística, el cual se trata de un procedimiento destinado a autorizar determinadas actividades en este medio. El mencionado procedimiento, está orientado a hacer cumplir los parámetros establecidos por La Administración, en cuanto a obtener el permiso para construir las edificaciones en el país.
Para ello, se hace necesario el cumplimiento de la normativa respectiva y tener conocimientos en el área, cuestiones muy importantes que serán explicadas con detalle más adelante.
¿Qué hacer para obtener una licencia urbanística en España?
Lo primero a considerar, es que se hace necesario presentar la solicitud ante la Administración, detallando el tipo de construcción o proyecto que se pretende realizar. Seguidamente, hay que saber que obtener el permiso dependerá de cumplir con las exigencias de las leyes destinadas a salvaguardar el bienestar de los ciudadanos, y también de la conservación de los espacios naturales y del entorno urbano.
Hay que tener en consideración que realizar la solicitud y consignar la información necesaria, se considera de carácter obligatorio y está reglado para que sea intransmisible, por lo cual la normativa vigente especifica en cuáles casos se otorga, se niega o se queda exento de solicitar el permiso.
Estos requerimientos deben ser atendidos tanto por personas particulares, como por los organismos públicos, sin que puedan en ningún caso levantar edificaciones, realizar transformaciones sobre o bajo la superficie del suelo, sin haber obtenido previamente la autorización respectiva de la administración municipal.
¿Para qué se pide una licencia urbanística en España?
Cuando se va a construir, reformar o se requiere de realizar alguna transformación sobre la superficie del suelo, e incluso trabajos de subsuelo, es obligatorio por la ley solicitar el permiso correspondiente, para que las autoridades responsables realicen el debido control y así poder garantizar la seguridad de los ciudadanos y la conformidad con el planeamiento urbanístico vigente.
Además, cuando se desee desarrollar alguna actividad específica que requiera de la utilización de espacios públicos, o de la intervención de recursos naturales, también será requisito obligatorio obtener las revisiones y autorizaciones respectivas, sobre todo en los eventos que puedan afectar la actividad agrícola en suelos resguardados y no urbanizables. Un abogado especializado en urbanismo puede asesorarle sobre estos trámites específicos.
Características de las licencias urbanísticas en España
Primeramente, se considerará que obtener el permiso para la construcción, uso de suelo, transformar o rehabilitar espacios es una cuestión obligatoria, ya que estos permisos garantizan que los requisitos en cuanto a seguridad, eficiencia energética y habitabilidad de las edificaciones construidas estén correctamente implementados.
Para continuar, se considera la parte legal con respecto al otorgamiento de las licencias respectivas, las cuales responden a la Legislación Estatal o a La Comunidad Autónoma en la cual se vaya a realizar el trabajo de construcción. Otra cuestión importante, es el control y la verificación sobre el derecho de propiedad con respecto a lo que se conoce como Carácter Real.
En todo caso, se hace necesario aclarar que se respetan los derechos en cuanto a la transmisibilidad y se deja claro que las licencias no afectan este derecho. La licencia urbanística valida la conformidad de la obra o actividad con la ordenación urbanística aplicable.
Tipos de licencias urbanísticas que se otorgan en España
Existen diferentes tipos de licencias urbanísticas y las mismas se concederán según la clase de edificación que se quiera ejecutar y, además, dependerán de las características específicas del lugar donde se quiera llevar a cabo el proyecto. Con este respecto se detallan los tipos más frecuentes que suelen concederse:
Licencia de primera ocupación:
Es la cédula de habitabilidad, la que consta de revisión y otorgamiento del permiso necesario para que la edificación pueda ser habitada, siempre y cuando pase los controles respectivos. Esta licencia certifica que la construcción cumple con todos los requisitos técnicos y legales para ser habitada.
Licencia de parcelación
Es para dividir una propiedad en dos o más partes y se deben cumplir con las exigencias de espacios previamente normadas para ello. El proceso requiere documentación técnica que demuestre la viabilidad de la división conforme al planeamiento urbanístico.
Licencia de instalación de actividades
Se otorga un permiso específico según los eventos que se pretenden desarrollar, los cuales deberán ser concretos y cumplir con las normas de seguridad requeridas. Asimismo, en el caso de desear implementar alguna actividad especial, se debe solicitar el permiso respectivo, el mismo podrá ser efectivo o no, dependiendo de las características presentadas y su impacto ambiental.
Licencia para edificar o demoler
Debe tener en cuenta los tipos de suelos los cuales pueden ser urbanizables o no. En este apartado también se incluyen los proyectos que quieran ser realizados en el exterior. Las licencias de obra mayor son imprescindibles para construcciones de nueva planta o rehabilitaciones integrales.
Actividades que requieren licencias urbanísticas en España
Existe una clasificación de las obras para urbanización que requieren solicitar permiso, entre ellas se encuentran las de nuevas plantas, modificación de la parte externa de edificios, instalación de servicios públicos, así como el corte de árboles o la colocación de publicidad en espacios abiertos.
Además, se debe tramitar este permiso cuando se va a demoler o se vayan a realizar desmontes y transformaciones de tierra. Es importante tomar en cuenta que este tipo de licencias podrían estar sujetas a consideraciones económicas, principalmente cuando se trata de preservar los recursos naturales o se vayan a modificar espacios públicos.
Se aclara que cuando se trate de alguna edificación o actividad que pueda poner en riesgo el orden o la salud pública, se evaluará con mayor eficiencia el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley. Los expedientes de disciplina urbanística pueden iniciarse en caso de incumplimiento.
¿Cuándo no se necesita una licencia urbanística en España?
Según la ley 12/2012 de 26 de diciembre sobre la liberación del comercio y determinados servicios, no se requiere solicitar este tipo de permiso cuando se vaya a realizar una actividad minorista o cuando haya un cambio de titularidad. Tampoco si se realizan reformas a nivel local para las cuales no se exijan proyectos según las leyes existentes para ello, como obras menores o mantenimientos que no alteren la estructura del inmueble.
De esta manera y en ciertos casos, se han disminuido las exigencias para el otorgamiento de estos permisos, de acuerdo a declaraciones previas y a informes responsables que son aceptadas en algunas comunidades. En estos casos, el permiso se sustituye por una licencia comunicada o una declaración responsable, que es una declaración realizada por el encargado del proyecto ante La Administración. Lo mismo aplica cuando la actividad a realizarse tiene interés e impacto en el bien común.
Si tiene dudas sobre los requisitos específicos para su proyecto de construcción o reforma, es recomendable consultar con un abogado especializado en contratación de obras o un experto en due diligence urbanística que pueda ofrecerle el asesoramiento adecuado para su caso particular.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
