En casi toda comunidad de propietarios aparece antes o después: un vecino deja de pagar las cuotas y el resto termina sosteniendo los gastos comunes. La sensación de impotencia es habitual, pero la comunidad tiene una vía rápida y eficaz para cobrar. La ley le da, incluso, un procedimiento propio pensado para estos casos.
En resumen: la comunidad reclama las cuotas impagadas por el proceso monitorio especial de propiedad horizontal, previo acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda. El propietario moroso pierde el derecho de voto, responde con su propia vivienda y acaba pagando intereses y costas. Vemos el paso a paso.
¿Qué se considera morosidad en la comunidad?
Hay morosidad cuando un propietario no abona las cantidades que le corresponden para el sostenimiento del inmueble. No se limita a la cuota mensual: incluye las cuotas ordinarias, las extraordinarias o derramas y las aportaciones al fondo de reserva. Todas ellas son reclamables.
Además, según el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, la deuda con la comunidad genera intereses desde el momento en que debió pagarse, y la junta puede aprobar medidas disuasorias frente a la morosidad (por ejemplo, intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios no esenciales), siempre que no sean abusivas.
Consecuencias para el vecino moroso
Antes incluso de ir a juicio, la morosidad tiene un efecto inmediato: el propietario que no está al corriente de pago pierde el derecho de voto en la junta. Puede asistir y opinar, pero no vota, salvo que impugne judicialmente la deuda o consigne el importe. Es una consecuencia recogida en la LPH que suele bastar para desbloquear muchas situaciones.
Si la deuda persiste, la comunidad puede reclamarla judicialmente, con intereses y con las costas del procedimiento a cargo del moroso.
Cómo reclama la comunidad las cuotas, paso a paso
El procedimiento está diseñado para ser ágil. Estos son los pasos:
- Acuerdo de la junta. La junta de propietarios aprueba la liquidación de la deuda del propietario moroso. Es el punto de partida imprescindible.
- Certificado de deuda. Quien ejerce de secretario (a menudo el administrador de fincas) emite un certificado del acuerdo de liquidación con el visto bueno del presidente, en el que consta el importe adeudado y su desglose.
- Notificación al deudor. Se notifica la reclamación al propietario en su domicilio. Si no es posible localizarlo, la ley permite hacerlo de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad, durante al menos tres días.
- Presentación del monitorio. Con el certificado y el justificante de la notificación, se presenta el procedimiento monitorio en el juzgado de primera instancia del lugar donde esté el inmueble. Puede impulsarlo el administrador o un abogado.
- Requerimiento de pago. El juzgado requiere de pago al deudor, que dispone de veinte días para pagar o para oponerse.
- Desenlace. Si paga, fin del asunto. Si no paga ni se opone, la comunidad puede solicitar directamente la ejecución y el embargo de sus bienes. Si se opone, el asunto continúa por el juicio que corresponda según la cuantía.
Un detalle práctico: se pueden incluir en la reclamación las cuotas que se vayan devengando después de presentar la demanda, sin necesidad de iniciar un procedimiento nuevo cada mes.
¿Y si el moroso vende su piso?
Aquí muchos compradores se llevan una sorpresa. La vivienda queda afecta a las deudas con la comunidad: quien compra un piso responde de las cantidades impagadas correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años anteriores (artículo 9 LPH). Es lo que se conoce como afección real, y convierte esa deuda en un crédito preferente.
Por eso, en toda compraventa el vendedor debe aportar un certificado de estar al corriente de pago con la comunidad, salvo que el comprador lo exima expresamente. Comprar sin ese certificado es asumir el riesgo de heredar la deuda del anterior propietario.
Costas y honorarios: quién paga el abogado
Otra ventaja para la comunidad: cuando se reclama por vía judicial y la reclamación prospera, el propietario moroso carga con las costas, incluidos los honorarios de abogado y procurador aunque su intervención no fuera preceptiva, dentro de los límites que fija la ley. Dicho de otro modo, reclamar bien no suele suponer un coste neto para la comunidad si la deuda se acredita correctamente.
¿Necesita la comunidad un abogado?
Para reclamaciones pequeñas y claras, el administrador de fincas puede gestionar el monitorio. Pero cuando la deuda es elevada, el moroso se opone o hay que ir a ejecución y embargo, conviene contar con asesoramiento jurídico: un error en el certificado o en la notificación puede retrasar meses el cobro.
En Lexway ayudamos a comunidades a reclamar cuotas impagadas y a ejecutar la deuda del vecino moroso, y también a propietarios que consideran incorrecta la reclamación. Si tu comunidad tiene un moroso, cuenta con abogados de comunidades de propietarios en Madrid que lleven el procedimiento. Puedes repasar el marco general en nuestra guía sobre la Ley de Propiedad Horizontal.
Preguntas frecuentes
¿Qué puede hacer la comunidad si un vecino no paga?
Aprobar en junta la liquidación de la deuda, emitir un certificado con el visto bueno del presidente, notificarlo al deudor y reclamar por el proceso monitorio especial. Mientras tanto, el moroso pierde el derecho de voto.
¿Cuánto tarda en cobrar la comunidad?
Depende de la reacción del deudor. Tras el requerimiento tiene veinte días para pagar u oponerse. Si no hace nada, la comunidad puede pasar directamente a la ejecución y el embargo, lo que hace del monitorio una vía relativamente rápida.
¿Se puede reclamar al que compró un piso con deudas?
Sí. La vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los tres años anteriores, así que el nuevo propietario puede verse obligado a pagar esa deuda. Por eso conviene exigir el certificado de estar al corriente antes de comprar.
¿Quién paga el abogado en la reclamación de cuotas?
Si la reclamación judicial prospera, las costas y los honorarios de abogado y procurador se imponen al propietario moroso, dentro de los límites legales.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
