Abogados de construcción y edificación en Madrid · LOE, vicios constructivos y contratos de obra
Has detectado humedades, fisuras o defectos estructurales en una vivienda recién entregada. El promotor lleva meses sin entregar y las cantidades a cuenta siguen sin devolverse. Eres promotor o constr
Como despacho
Tasa de éxito
Asuntos tramitados
Cuando un edificio o una obra deja de funcionar como debería
Reconocerás estos escenarios:
- Has comprado una vivienda nueva o recién entregada y aparecen defectos: humedades, fisuras, fallos de aislamiento, problemas estructurales o deficiencias de habitabilidad.
- Eres miembro de una comunidad de propietarios y los defectos afectan a zonas comunes (cubierta, fachada, garaje, instalaciones).
- El promotor incumple el plazo de entrega y necesitas exigir la entrega, la devolución de cantidades a cuenta o la resolución del contrato con indemnización.
- Eres promotor o constructor y un comprador, comunidad o agente te reclama por la LOE; necesitas defensa pericial y procesal frente a la demanda.
- Tienes un conflicto en obra viva con el contratista, subcontratistas o suministradores que amenaza con paralizar el proyecto.
- Vas a firmar un contrato de obra (precio cerrado, administración, llave en mano, contrato de promoción) y necesitas revisión jurídica antes de la firma.
- Te enfrentas a una liquidación final o a una resolución contractual con sobrecoste imputado entre las partes.
En todos estos casos las garantías de la LOE y los plazos de prescripción del art. 18 LOE son la columna del procedimiento. Llegar tarde puede dejarte sin acción.
Garantías de la LOE · decenal, trienal y anual frente a vicios constructivos
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía contados desde la recepción de la obra (art. 17 LOE):
- Garantía decenal (10 años) — defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Garantía trienal (3 años) — vicios en elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad (estanqueidad, aislamiento térmico/acústico, salubridad).
- Garantía anual (1 año) — defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
A esto se añaden el artículo 19 LOE (seguros y garantías obligatorias, incluido el seguro decenal), el artículo 1591 del Código Civil (régimen complementario por ruina de la obra), el Código Técnico de la Edificación (CTE) y, en obra pública, la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público. La acción para exigir las garantías prescribe a los dos años desde que se produce el daño (art. 18 LOE).
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado el carácter solidario de la responsabilidad cuando no es posible individualizar al agente causante, y ha desarrollado los conceptos de ruina funcional (el edificio es impropio para su finalidad aunque no haya derrumbe físico) y vicios ruinógenos.
Áreas de especialización en derecho de la construcción
Cada situación tiene su servicio específico dentro de nuestro silo de construcción y edificación:
- Defectos y vicios de construcción — humedades, fisuras, defectos estructurales, fallos de aislamiento. Activación de garantías y reclamación al agente responsable.
- Retraso en la entrega de vivienda — incumplimiento del plazo del promotor, intereses, devolución de cantidades a cuenta y resolución contractual.
- Asesoramiento a promotoras y constructoras — contratación, gestión de incidencias, defensa frente a reclamaciones, suministradores y subcontratistas.
- Contratación de obras — contratos de obra (precio cerrado, administración, llave en mano), pública y privada, modificaciones, certificaciones y liquidación final.
- Responsabilidad civil de agentes de la edificación — articulación del art. 17 LOE para promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución y constructor.
- Ejecución de garantías y seguros decenales — activación del seguro decenal del art. 19 LOE y avales de cantidades entregadas a cuenta.
- Resolución de contratos de obra — incumplimientos, abandono de obra, paralización imputable.
Defectos y vicios de construcción
Humedades, fisuras, defectos estructurales, fallos de aislamiento. Activación de garantías y reclamación al agente responsable.
Retraso en la entrega de vivienda
Incumplimiento del plazo del promotor, intereses, devolución de cantidades a cuenta y resolución contractual.
Asesoramiento a promotoras y constructoras
Contratación, gestión de incidencias, defensa frente a reclamaciones, suministradores y subcontratistas.
Contratación de obras
Contratos de obra (precio cerrado, administración, llave en mano), pública y privada, modificaciones, certificaciones y liquidación final
Responsabilidad civil de agentes de edificación
Articulación del art. 17 LOE para promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución y constructor.
Ejecución de garantías y seguros decenales
Activación del seguro decenal del art. 19 LOE y avales de cantidades entregadas a cuenta.
Resolución de contratos de obra
Incumplimientos, abandono de obra, paralización imputable.
Defensa de adquirentes y de agentes de la edificación · doble vertiente
A diferencia de la mayoría de despachos especializados, en Lexway trabajamos las dos partes de la relación constructiva:
- Adquirentes y comunidades de propietarios — reclamación por defectos, retrasos y devolución de cantidades. Coordinamos pericial técnica y dirigimos solidariamente contra promotor, constructor y demás agentes cuando el origen del defecto no es claro.
- Promotores, constructores, arquitectos, ingenieros y aseguradoras — defensa frente a reclamaciones, identificando causas no imputables (caso fortuito, fuerza mayor, hecho del adquirente, defecto de proyecto, intervención de subcontratistas) y articulando descargo pericial.
Esta doble vertiente es decisiva en casos complejos: nos permite anticipar la estrategia de la otra parte porque la conocemos desde dentro.
Pasos del procedimiento de construcción y edificación
Esto es lo que ocurre desde que asumimos el caso:
- Análisis técnico-jurídico. Revisión de contrato, proyecto, libro de órdenes, certificaciones, acta de recepción, cédulas de habitabilidad, comunicaciones, informes técnicos.
- Coordinación con peritos. Arquitectos, ingenieros y peritos judiciales cuantifican los daños, identifican la causa técnica y proyectan las reparaciones.
- Fase precontenciosa. Requerimientos al agente responsable, comunicación con el seguro decenal, negociación con promotor o constructor. En obras vivas, mediación para evitar paralización.
- Procedimiento judicial. Demanda ante Juzgados de Primera Instancia o Mercantil articulando solidaridad de agentes, garantías LOE e indemnización de daños y perjuicios.
- Ejecución de sentencia. Cobro efectivo, activación de avales y seguros decenales que respalden la condena.
Tu despacho de construcción y edificación en Madrid
Estamos en Claudio Coello 46, 2º izquierda (28001 Madrid), en el barrio de Salamanca. Trabajamos habitualmente en Juzgados de Primera Instancia y Mercantiles de Madrid, en la Audiencia Provincial de Madrid y en partidos judiciales próximos. Coordinamos áreas inmobiliario, urbanismo, mercantil y procesal en el mismo equipo, lo que es indispensable cuando una reclamación constructiva se cruza con concurso de promotora, conflicto urbanístico o disputa societaria. Disponemos también de oficina en Guadalajara para obras y comunidades de la zona.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar defectos en una vivienda nueva?
Diez años para vicios estructurales, tres años para defectos de habitabilidad y un año para defectos de terminación, contados desde la recepción de la obra (art. 17 LOE). La acción para exigirlos prescribe a los dos años desde que aparece el daño (art. 18 LOE).
¿Puedo reclamar al promotor y al constructor si no sé quién causó el defecto?
Sí. La LOE permite demandar solidariamente a todos los agentes (promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor) cuando no es posible individualizar al causante. El juzgado distribuye la responsabilidad final con apoyo pericial.
¿Puedo recuperar las cantidades a cuenta si el promotor no entrega la vivienda?
Sí. Puedes resolver el contrato y reclamar las cantidades entregadas a cuenta con los intereses legales. Estas cantidades deben estar avaladas conforme a la Ley 38/1999 (antes Ley 57/1968), lo que permite reclamar directamente al avalista o aseguradora si el promotor está en concurso.
¿Cómo se activa el seguro decenal frente a daños estructurales?
Comunicando el siniestro a la aseguradora con informe pericial que documente el daño estructural. La aseguradora responde directamente hasta los límites del seguro, lo cual es especialmente útil cuando el promotor está en concurso o ha desaparecido del mercado.
¿Son válidas las modificaciones de obra acordadas verbalmente?
Las modificaciones de obra deben formalizarse por escrito. Las acordadas verbalmente generan litigios recurrentes sobre precio y alcance. Si se han aceptado sin firma, conviene regularizarlas cuanto antes mediante adendas o actas de obra.
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Excelentes profesionales. Lo recomiendo 100%
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