Descubrir fallos en una vivienda de obra nueva genera una notable frustración. Si te encuentras en esta situación, debes saber que la ley te protege. Esta guía te explica de forma clara y directa los pasos, plazos y derechos que tienes para reclamar los defectos de construcción.
Actuar con información correcta y celeridad es determinante. Un defecto no reclamado a tiempo puede convertirse en un problema sin solución legal. Por ello, contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario desde el inicio es una decisión estratégica.
¿Qué tipos de defectos de construcción existen según la ley?
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres categorías principales de defectos constructivos. La clasificación se basa en la gravedad y en el elemento de la edificación que resulta afectado. Conocer el tipo de defecto es el primer paso para una reclamación exitosa.
- Defectos Estructurales (Garantía de 10 años): Son los más graves. Afectan a la cimentación, vigas, forjados, muros de carga y otros elementos que garantizan la estabilidad y seguridad del edificio. Un problema en estos elementos compromete la propia solidez de la construcción.
- Defectos de Habitabilidad (Garantía de 3 años): Son los vicios constructivos más habituales. Impiden que la vivienda cumpla con las condiciones necesarias para ser habitable, como problemas de humedades, un aislamiento térmico o acústico deficiente, o fallos en instalaciones que afectan a la higiene y la salud.
- Defectos de Acabado (Garantía de 1 año): Corresponden a los fallos en la terminación o remate de la obra. Son ejemplos una mala terminación en la pintura, baldosas mal colocadas o carpintería defectuosa. Aunque son más leves, la empresa constructora tiene la obligación de repararlos.
¿Cuáles son los plazos de garantía para reclamar cada defecto?
El plazo de garantía es el periodo en el que el defecto debe manifestarse para que puedas reclamar su reparación. La LOE establece plazos de garantía específicos según la naturaleza del daño. Es importante tenerlos claros para no perder el derecho a la reclamación.
- Diez años para los defectos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.
- Tres años para los defectos de habitabilidad que dificulten el uso satisfactorio de la vivienda.
- Un año para los defectos de acabado o de terminación de la obra.
Estos plazos son improrrogables. Si un defecto aparece una vez superado su plazo de garantía, la acción de reclamación por esta vía no será posible.
¿Cuándo empieza a contar el plazo de garantía realmente?
El cómputo de los plazos de garantía no comienza el día que firmas la escritura de compraventa. El plazo empieza a contar desde la fecha de la firma del acta de recepción de obra. Este documento es firmado por el promotor y el constructor y certifica que la edificación está terminada.
Esta fecha puede ser meses anterior a la entrega de tu vivienda. Por ello, es importante solicitar este documento al promotor para saber con exactitud hasta cuándo están vigentes las garantías.
¿Qué diferencia hay entre el plazo de garantía y el plazo de prescripción?
Entender esta diferencia es vital para el éxito de tu reclamación. Son dos conceptos distintos que a menudo se confunden. No actuar correctamente respecto a ambos puede invalidar tu derecho.
- Plazo de Garantía: Es el tiempo que tienes para que el defecto aparezca (1, 3 o 10 años desde el acta de recepción).
- Plazo de Prescripción: Es el tiempo que tienes para iniciar la reclamación una vez que el defecto ha aparecido. Este plazo es de dos años.
Es decir, desde que el daño se manifiesta, tienes un plazo de prescripción de dos años para actuar. Para evitar que este plazo se agote, se debe realizar una reclamación fehaciente que interrumpa la prescripción, como un burofax.
¿Contra quién se debe dirigir la reclamación por los defectos constructivos?
La ley identifica a varios responsables, los llamados agentes intervinientes en la edificación. Entre ellos se encuentran el constructor, el arquitecto o la dirección facultativa. Cada uno responde por sus actos.
Sin embargo, la LOE establece una responsabilidad solidaria del promotor. Esto significa que, como propietario, puedes dirigir tu reclamación directamente contra el promotor inmobiliario, sin necesidad de demostrar quién fue el culpable técnico del defecto. El promotor deberá responder y, posteriormente, si lo considera, podrá reclamar contra los otros agentes.
¿Cómo reclamar los defectos de forma correcta y segura?
Para iniciar una reclamación por defectos constructivos con garantías, es aconsejable seguir un proceso ordenado. Actuar de forma improvisada puede perjudicar tus intereses. Los pasos recomendados son:
- Obtener un Informe Pericial: Contratar a un arquitecto o perito independiente para que elabore un informe pericial. Este documento describirá los defectos, determinará su origen y valorará el coste de su reparación. Es una prueba clave.
- Enviar una Reclamación Fehaciente: Realizar una reclamación extrajudicial mediante burofax al promotor. En este escrito se detallan los defectos, se adjunta el informe pericial y se exige la reparación en un plazo determinado. Este paso interrumpe el plazo de prescripción.
- Iniciar una Reclamación Judicial: Si la empresa constructora no responde o se niega a la reparación, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. Con el informe pericial y la reclamación fehaciente, un abogado especializado puede presentar la demanda para proteger tus derechos.
¿Y si los plazos de la LOE han pasado? La vía del incumplimiento contractual
Si el defecto aparece fuera del plazo de garantía o si han pasado los dos años de prescripción, no todo está perdido. Aún existe la posibilidad de reclamar por incumplimiento contractual basándose en el Código Civil.
Esta acción se dirige contra el vendedor (el promotor) por haber entregado un bien (la vivienda) que no se ajusta a lo pactado. Esto incluye los llamados vicios ocultos en la vivienda y el plazo para esta reclamación es de cinco años a contar desde la adquisición del inmueble.
¿Es posible pedir una indemnización además de la reparación del defecto?
Sí, el derecho a reclamar no se limita a la simple reparación del defecto. La ley contempla que el propietario afectado pueda solicitar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Esto puede incluir el coste de la reparación si la has asumido, o una compensación si el daño es irreparable.
Si has detectado defectos constructivos en tu vivienda, nuestro equipo de abogados expertos en Derecho Inmobiliario puede ofrecerte el asesoramiento legal necesario. Antes de tomar una decisión, quizás te interese valorar si, en tu situación particular, merece la pena denunciar por vicios ocultos. Analizaremos tu caso para garantizar que tu reclamación se realiza correctamente y dentro de los plazos legales.
Graduada en Derecho por la Universidad de Alcalá de Henares, Máster de Acceso a la Profesión de Abogado por la Universidad de Alcalá de Henares y curso Derecho de la Cultura y el Arte: Aspectos Básicos por el Instituto de Gestión Cultural y Artística junto a la Universidad Europea Miguel de Cervantes.
