Abogados especialistas en construcción y reformas

¿Estás a punto de comenzar una construcción o reforma y te preocupa que algo salga mal? Retrasos, sobrecostes, defectos estructurales, sanciones por licencias o conflictos con contratistas son más comunes de lo que imaginas. Un pequeño error en la planificación o un contrato mal redactado pueden convertirse en un problema costoso y estresante.

Si quieres asegurarte de que tu proyecto se desarrolla sin contratiempos, contar con un abogado especialista en construcción y reformas puede marcar la diferencia. Te ayudamos a blindar legalmente tu obra, resolver conflictos y garantizar que todo se haga conforme a la normativa.

Lexway Abogados

Aspectos clave de los contratos de obras y construcción

Marco legal: LCSP 9/2017, LOE 38/1999 y Código Civil

La regulación de los contratos de obras varía según el comitente. Si el contratante es una Administración Pública aplica la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (LCSP), que transpone las Directivas 2014/23/UE, 2014/24/UE y 2014/25/UE de la Unión Europea. Esta ley regula la preparación, adjudicación, ejecución y modificación de los contratos públicos de obras, distinguiendo procedimientos según la cuantía (contratos sujetos a regulación armonizada, abiertos, restringidos, negociados y diálogo competitivo).

Si el contratante es privado, aplica el Código Civil (arts. 1588 a 1600) sobre arrendamiento de obra, complementado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) en cuanto a responsabilidad de los agentes y plazos de garantía (1 año acabados, 3 años habitabilidad, 10 años estructural). En obra ejecutada por consumidor, aplica adicionalmente el RD Legislativo 1/2007 (TRLGDCU) con su régimen de garantía y cláusulas abusivas.

Tipos de contrato de obras y modalidades de retribución

• Contrato por precio cerrado o tanto alzado (art. 1593 CC): precio fijo previamente acordado por la obra completa. El contratista asume el riesgo de variaciones de coste de materiales o mano de obra.
• Contrato por administración o por coste y costas: el promotor abona el coste real de materiales y mano de obra más un porcentaje de beneficio industrial. Mayor incertidumbre en la cuantía final pero permite ajustar el alcance durante la ejecución.
• Contrato por unidades de obra: precio unitario para cada elemento (m² de solado, m³ de hormigón, ud de carpintería) con liquidación final en función de mediciones reales.
• Contrato llave en mano: precio único por entrega de la obra terminada y en funcionamiento, incluyendo proyecto, ejecución y, en su caso, financiación.
• Contrato de obra con suministro: incluye conjuntamente la ejecución material y el suministro de equipamiento singular, con régimen específico de garantía del producto y de la instalación.

La certificación mensual de obra es el documento clave de la facturación: el director de obra mide los trabajos ejecutados, valora a los precios pactados y emite certificación que devenga obligación de pago. La certificación final liquida el contrato y abre el cómputo del plazo de garantía.

Modificaciones, prórrogas y revisión de precios

Tres incidencias frecuentes a regular contractualmente:

• Modificados de obra: alteraciones del proyecto durante la ejecución (cambios de proyecto, hallazgos imprevistos, nuevas exigencias técnicas). En contratación pública se rigen por los artículos 203 a 207 LCSP con límite del 20% del precio inicial salvo causas previstas en el pliego. En contratación privada el modificado requiere consentimiento expreso de las partes y nueva valoración.
• Ampliaciones de plazo y prórrogas: el retraso debe justificarse documentalmente con causa imputable al promotor, a fuerza mayor o a circunstancias no imputables al contratista. Las penalizaciones por demora se pactan en cláusula penal y se rigen por los artículos 1152-1155 CC en contratación privada y por el art. 193 LCSP en pública.
• Revisión de precios: regulada en los arts. 103-105 LCSP para contratos públicos, requiere fórmula objetiva y aplicabilidad temporal (transcurso de 2 años desde el inicio del cumplimiento). El Real Decreto-Ley 3/2022 introdujo régimen excepcional de revisión por subida extraordinaria del coste de materiales (cemento, acero, aluminio, energía) en contratos formalizados antes de 1 marzo 2022.

Preguntas frecuentes sobre contratos de obras y construcción

¿Qué ley regula los contratos de obras con la Administración Pública?

La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (LCSP), que transpone las Directivas comunitarias 2014/23/UE, 2014/24/UE y 2014/25/UE. La LCSP regula la preparación, adjudicación, ejecución y modificación de los contratos. Los procedimientos típicos son: abierto (regla general), restringido, negociado con o sin publicidad, diálogo competitivo y asociación para la innovación. Las cuantías para procedimientos sujetos a regulación armonizada se actualizan bienalmente por Orden Ministerial.

¿Qué garantía tengo si la obra presenta defectos tras la entrega?

Conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), tres plazos según gravedad: 1 año para defectos de acabado o terminación (responde el constructor), 3 años para defectos de habitabilidad como humedades o aislamiento (responden constructor y dirección facultativa), 10 años para defectos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio (responden todos los agentes solidariamente: promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico). La acción para reclamar prescribe a los 2 años desde la manifestación del defecto (art. 18 LOE).

¿Puede el contratista exigir modificaciones del proyecto durante la ejecución?

En contratación pública, los modificados se rigen por los artículos 203 a 207 LCSP con límite del 20% del precio inicial salvo modificaciones previstas en el pliego (art. 204) o no previstas pero justificadas en causas tasadas (art. 205): circunstancias imprevisibles, hallazgos, errores u omisiones del proyecto. En contratación privada, el modificado requiere consentimiento expreso del promotor y la nueva valoración debe acordarse por escrito antes de ejecutarlo. Sin acuerdo previo, el contratista NO podrá reclamar el sobrecoste.

¿Cómo se reclama el impago de certificaciones de obra?

La vía depende del comitente. Frente a la Administración Pública, la LCSP impone plazo máximo de 30 días para pagar las certificaciones (60 si se trata de contratos en sectores especiales) y devengo de intereses de demora del artículo 198 LCSP a tipo BCE + 8 puntos. Frente a comitente privado, demanda por procedimiento monitorio si la deuda es líquida o juicio ordinario si hay oposición sobre el alcance de los trabajos. Conviene burofax interruptivo del plazo de prescripción y requerimiento previo del director de obra confirmando la procedencia de los trabajos certificados.

¿Qué incluye el acta de recepción de la obra?

Conforme al artículo 6 LOE, el acta de recepción debe contener: identificación del promotor y constructor, fecha de inicio y final de obra, coste final ejecutado, declaración de la recepción con o sin reservas y plazo de garantía. La recepción puede ser TÁCITA si el promotor recibe materialmente la obra sin formalizar acta en los 30 días siguientes al final de la obra, salvo oposición motivada. La recepción dispara el cómputo de los plazos de garantía LOE (1, 3 y 10 años) y abre el periodo de devolución de retenciones de garantía pactadas en el contrato.

¿Qué responsabilidad tiene la dirección facultativa de obra?

El artículo 17 LOE distingue dos roles dentro de la dirección facultativa. El director de obra (arquitecto en edificación) responde de la conformidad de la obra con el proyecto, las normas técnicas y los reglamentos urbanísticos aplicables. El director de la ejecución de la obra (arquitecto técnico o aparejador) responde de la ejecución material conforme al proyecto y al control de calidad. Ambos responden de los defectos derivados de su intervención durante los plazos LOE. Cuando no puede individualizarse al responsable, todos los agentes responden solidariamente.

Una obra es una inversión importante, y el riesgo de problemas aumenta sin el respaldo legal adecuado. Nuestro despacho de abogados en Guadalajara ofrece un servicio integral para garantizar que tu proyecto cumpla con la normativa y avance sin complicaciones.

¿Cómo podemos ayudarte?

• Revisión y redacción de contratos de obra: Establecemos condiciones claras para evitar abusos o sobrecostes inesperados.
• Gestión de licencias y normativas urbanísticas: Aseguramos que tu proyecto cumpla con los permisos y requisitos legales.
• Supervisión legal de la obra: Controlamos que la constructora respete los plazos, materiales y calidades pactadas.
• Reclamaciones por defectos o vicios ocultos: Si detectas fallos en la obra, exigimos su corrección o una compensación económica.
• Defensa en litigios de construcción: Si el conflicto escala, te representamos en juicio para proteger tu inversión.

Un asesoramiento adecuado antes, durante y después de la construcción puede ahorrarte miles de euros en problemas legales y financieros.

Cuando inviertes en una vivienda nueva o una reforma, esperas que todo esté en perfecto estado. Sin embargo, no es raro encontrarse con problemas como grietas, humedades, mal aislamiento, instalaciones defectuosas o materiales de baja calidad. Si el promotor o la constructora no cumple con lo prometido, tienes derecho a exigir soluciones.

¿Qué puedes reclamar?

Dependiendo del tipo de defecto, la ley establece diferentes plazos para reclamar:

• Defectos de acabado: Pequeños fallos en pintura, suelos o carpintería. Plazo de reclamación: 1 año.
• Deficiencias estructurales o funcionales: Problemas en cimentación, fachadas o impermeabilización. Plazo de reclamación: 3 años.
• Defectos graves que afecten la estabilidad del edificio: Fallos que comprometen la seguridad de la vivienda. Plazo de reclamación: 10 años.

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