Llega la convocatoria de la junta y aparece la palabra que nadie quiere leer: derrama. Un arreglo de fachada, la reparación de unas tuberías antiguas, la instalación de un ascensor. Y con ella, la misma duda de siempre: ¿estoy obligado a pagarla aunque no esté de acuerdo? ¿Y si no puedo o no quiero?
La respuesta corta: una derrama aprobada válidamente en junta es obligatoria para todos los propietarios, también para los que votaron en contra o no asistieron, y cada uno paga según su cuota de participación. La ley solo deja una puerta abierta a negarse en un caso muy concreto: las mejoras no necesarias que superen cierto importe. Lo vemos con detalle.
¿Qué es una derrama de la comunidad?
Una derrama es una contribución extraordinaria que la comunidad de propietarios reparte entre los vecinos para cubrir un gasto que no entra en la cuota mensual ordinaria. Mientras los gastos ordinarios (limpieza, luz, ascensor, administrador de fincas) se pagan con las cuotas habituales, los gastos extraordinarios o imprevistos se afrontan con una derrama o con cargo al fondo de reserva.
Los motivos típicos de una derrama comunitaria son el arreglo de la fachada, la reparación del tejado, un problema en las tuberías, la instalación de un ascensor o cualquier gasto imprevisto que el presupuesto habitual no cubre. La obligación de contribuir a estos gastos generales, según la cuota de participación de cada piso o local, la fija el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Puedes profundizar en el reparto de derechos y obligaciones en nuestra guía sobre la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cuándo es obligatoria una derrama?
La regla general es clara: si la derrama se aprueba válidamente en junta, obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los ausentes. No se puede uno descolgar porque no le guste el gasto. Ahora bien, hay que distinguir dos tipos de obras, porque el régimen cambia.
Obras necesarias: siempre obligatorias
Las obras imprescindibles para mantener el edificio en condiciones no admiten discusión. El artículo 10 LPH considera obligatorias, y ni siquiera exige acuerdo previo de la junta, las actuaciones necesarias para la conservación, la seguridad, la habitabilidad del inmueble y la accesibilidad universal. Reparar una fachada que se cae, una instalación eléctrica peligrosa o el saneamiento entra siempre en esta categoría: la derrama es obligatoria para todos.
Un caso especial es la eliminación de barreras arquitectónicas (rampas, ascensores) cuando la solicita una persona con discapacidad o mayor de setenta años: es obligatoria siempre que el importe repercutido al año, descontadas ayudas, no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Mejoras no necesarias: aquí sí puedes negarte
Distinto es cuando se trata de una obra de mejora que no es imprescindible (por ejemplo, una piscina o un embellecimiento no esencial). El artículo 17 LPH establece que, si la mejora se aprueba pero su coste supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que haya votado en contra (el disidente) no queda obligado a pagarla, ni se modifica su cuota. Eso sí, si más adelante quiere disfrutar de esa mejora, tendrá que abonar su parte actualizada.
¿Quién paga la derrama?
La derrama se reparte entre los propietarios según su cuota o coeficiente de participación, la misma que figura en la escritura y que sirve para todos los gastos comunes. Paga el propietario, no el inquilino, salvo que el contrato de alquiler diga otra cosa para los gastos que la ley permite repercutir.
Hay un punto que sorprende a muchos compradores: al adquirir una vivienda, el nuevo propietario responde de las derramas y cuotas impagadas de la anualidad en curso y de los tres años anteriores, porque el piso queda afecto a esas deudas con la comunidad. Por eso, antes de comprar, conviene pedir un certificado de que la vivienda está al corriente de pago.
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Salvo el caso de las mejoras no necesarias que superan las tres mensualidades, no se puede negar el pago de una derrama aprobada válidamente. El desacuerdo con el gasto no exime de pagarlo. Lo que sí cabe, si el acuerdo es ilegal o injusto, es impugnarlo (lo vemos más abajo), pero mientras no se anule, la obligación de pago sigue vigente.
Qué pasa si no pagas la derrama
Dejar de pagar tiene consecuencias concretas, recogidas en el artículo 21 LPH:
- Intereses. La deuda con la comunidad devenga intereses desde que debió pagarse; la junta puede incluso acordar intereses superiores al interés legal como medida disuasoria frente a la morosidad.
- Reclamación judicial rápida. La comunidad puede reclamar la deuda (ordinaria o extraordinaria, incluido el fondo de reserva) por el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal, más ágil que un juicio ordinario.
- Pérdida del derecho de voto. El propietario en situación de morosidad puede asistir a la junta y opinar, pero no tiene derecho a voto hasta que se ponga al día o consigne la deuda (art. 15 LPH).
Cómo impugnar una derrama injusta
Si la derrama se aprobó de forma irregular o resulta abusiva, se puede acudir a los tribunales. El artículo 18 LPH permite impugnar los acuerdos de la junta cuando son contrarios a la ley o a los estatutos, cuando resultan gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de unos pocos, o cuando causan un grave perjuicio a un propietario sin obligación de soportarlo o con abuso de derecho.
Dos claves prácticas: están legitimados los propietarios que salvaron su voto, los ausentes y los privados indebidamente de voto; y para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda. El plazo es corto: tres meses en general, y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Lo explicamos paso a paso en la guía sobre cómo impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.
¿Necesitas un abogado con una derrama?
Depende del caso, pero cuando hay mucho dinero en juego o el acuerdo huele a irregular, conviene asesorarse. Los plazos de impugnación son breves, y tanto reclamar como defenderse de una derrama exige encajar bien el supuesto (obra necesaria o mejora, mayoría correcta, cuota bien calculada).
En Lexway asesoramos tanto a comunidades que necesitan aprobar y cobrar derramas como a propietarios que creen que una derrama es injusta o ilegal. Si estás en esa situación, cuenta con abogados de comunidades de propietarios en Madrid que revisen tu caso dentro de plazo.
Preguntas frecuentes
¿Una derrama aprobada en junta es obligatoria para todos?
Sí. Si se aprueba válidamente, obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los ausentes, cada uno según su cuota de participación. La excepción son las mejoras no necesarias cuyo coste supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
¿Puede negarse un vecino a pagar el arreglo de la fachada?
No. El arreglo de la fachada es una obra de conservación necesaria y su derrama es obligatoria para todos los propietarios. No pagar solo acarrea intereses, reclamación por monitorio y pérdida del derecho de voto.
¿Quién paga la derrama, el propietario o el inquilino?
La paga el propietario, salvo que el contrato de alquiler prevea repercutir determinados gastos al inquilino. Además, quien compra una vivienda responde de las derramas impagadas del año en curso y los tres anteriores.
¿Qué plazo hay para impugnar una derrama?
Tres meses desde el acuerdo con carácter general, y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda.
Soy abogado con más de 15 años de ejercicio profesional. He participado en más de 200 procedimientos judiciales y he cultivado más de 2200 horas de formación continuada tras licenciarme.
Me gusta el Derecho y he dedicado la mayor parte de mi carrera a las áreas del derecho Inmobiliario, Urbanismo y Mercantil.
